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Mini-Zinsen verführen zum Hauskauf Billiges Baugeld kann zur Armutsfalle werden

Die niedrigen Zinsen verlocken zum Immobilienkauf, von "idealen Bedingungen zur Finanzierung" ist oft die Rede. Doch weit gefehlt. Worauf Sie bei einer Finanzierung unbedingt achten sollten.

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Wo eine Immobilienblase droht
Eine deutsche Immobilienblase ist vorerst nicht zu erkennen – so lautet die Einschätzung des Empirica-Instituts. Ihr Blasenindex für 2014 zeigt in den größten Städten Deutschlands keine akute Gefahr an. Mieten, Kaufpreise und Einkommen steigen nämlich vielerorts im Gleichklang. Laut empirica drohen Blasen auf dem Immobilienmarkt erst, wenn die Kaufpreise schneller als die Mieten steigen, die Kaufpreise wiederrum schneller als die Einkommen steigen, in spekulativer Erwartung mehr Wohnungen gebaut und dafür zudem mehr Kredite aufgenommen werden. Quelle: REUTERS
In Nordrhein-Westfalens Landeshauptstadt Düsseldorf ist die Bildung einer regionalen Immobilienblase in den kommenden Jahren wahrscheinlich. Gemessen am Referenzwert von 2004 ist sowohl die Anzahl die für den Erwerb einer Eigentumswohnung benötigten Jahresmieten als auch die dafür benötigten Jahreseinkommen gestiegen. Brauchte man im ersten Quartal 2004 lediglich 22,4 Jahresmieten, benötigte man 2014 bereits 25,5. Bei den Jahreseinkommen stieg die Zahl von 5,3 auf 5,9. Bei beiden Werten leuchtet die Blasenampel rot auf. Lediglich die Fertigstellung neuer Wohnungen je 1000 Einwohner macht einen stabilen Eindruck. Statt 2,1 im Jahre 2003 wurden 2012 1,8 Wohnungen je 1000 Düsseldorfer errichtet. Insgesamt herrscht in Düsseldorf eine mittelmäßig einzustufende Blasengefahr. Blasengefahr: GelbHinweis: Empirica teilt ihr Bewertungsschema zur Untersuchung der Blasengefahr in Deutschlands Großstädten in vier Kategorien ein: „Vervielfältiger“ gibt an, wie viele Jahresmieten nötig sind, um eine Eigentumswohnung erwerben zu können, „Preis-Einkommen“ misst die Anzahl der benötigten Jahreseinkommen für den Erwerb einer Eigentumswohnung, „Fertigstellungen“ zeigt, wie viele Wohnungen je 1000 Einwohner pro Quartal fertiggestellt wurden. Die vierte Kategorie beziffert die gesamte Blasengefahr für die jeweilige Stadt. Zur Kennzeichnung der Blasengefahr verwendet Empirica eine „Ampel-Logik“. Rot bedeutet akute Blasengefahr, Gelb eine mittelmäßige Blasengefahr und grün eine stabile Immobilienmarktentwicklung. Die Daten beschreiben die Entwicklung des ersten Quartals 2014 im Vergleich zum ersten Quartal 2004. Quelle: dpa/dpaweb
In den Großstädten der neuen Bundesländer sieht die Immobilienmarktsituation entspannter aus, als in den Städten der alten Länder. So steht die Ampel im Dresden in der Kategorie „Vervielfältiger“ auf grün. Im Vergleich zu 2004 sank die Anzahl der Jahresmieten für den Erwerb einer Wohnung von 25 auf 22,6. Damit liegt die Stadt unter dem bundesdeutschen Schnitt von 24,9. Bei „Preis-Einkommen“ stieg der Wert leicht von 5,4 auf 5,6. Die Ampel leuchtet hier gelb auf. Blasengefahr: Gelb Quelle: dpa
In Bremen zeigen die Indikatoren eine leichte Blasengefahr an, die schnell akut werden könnte. Die Jahresmieten stiegen um 19,9 auf 21,6, das Preis-Einkommensverhältnis um 0,1 auf 4,8. Nur die Fertigstellung neuer Wohnungen gab leicht nach von 2,2 auf 1,2. Blasengefahr: Gelb Quelle: dpa
Deutschlands teuerster Immobilienmarkt zeigt in der Empirica-Studie die deutlichsten Anzeichen einer möglichen Blasenbildung. Zwar gehört München zu den einkommensstärksten Regionen der Republik, das Preis-Einkommensverhältnis leuchtet dennoch rot auf. Wurden 2004 noch 7,3 Jahreseinkommen für eine Eigentumswohnung verlangt, waren es im ersten Quartal 2014 schon 8,8. In der Kategorie „Vervielfältiger“ stieg die Zahl von 27,7 auf 31,1. Auch hier steht die Ampel auf rot. Nur die Zahl der Fertigstellungen macht einen stabilen Eindruck. Hier stieg die Zahl der neuen Wohnungen von 2,9 auf 4,3. Blasengefahr: Gelb Quelle: dpa
Die beliebte Studentenstadt Köln gehört ebenfalls zu den eher sich erhitzenden regionalen Immobilienmärkten. Das Jahresmieten-Kaufpreisverhältnis stieg um 2,3 auf 25 und leuchtet rot auf. Das Preis-Einkommensverhältnis präsentiert sich etwas stabiler mit einem Anstieg von lediglich 0,2 auf 6,2. Im Vergleich zum Deutschlandweiten Schnitt von 4,6 liegt die Zahl allerdings klar darüber. Blasengefahr: Gelb Quelle: WirtschaftsWoche
In der Finanzmetropole Frankfurt am Main werden für den Erwerb neue Wohnungen 23,7 Jahresmieten fällig. Im ersten Quartal 2004 waren es lediglich 20,6. Das Preis-Einkommensverhältnis tendiert auf stabilen 7,2 Jahreseinkommen. Blasengefahr: Gelb Quelle: WirtschaftsWoche

Rund 500.000 Euro für ein 130 Quadratmeter großes Reihenhaus im Frankfurter Randstadtteil Bergen-Enkheim sind viel Geld - vor allem für junge Familien mit wenig Eigenkapital. Denn gerade die stecken in einem Dilemma.

Einerseits sind die Konditionen für Immobilienfinanzierungen dank der niedrigen Zinsen so gut wie nie. Je nach Darlehensbetrag und Konditionen ist eine Finanzierung schon für einen effektiven Jahreszins von rund zwei Prozent möglich.

Gleichzeitig gelten eine Eigentumswohnung oder das eigene Häuschen mehr denn je als einer der letzten Wege, sinnvoll fürs Alter vorzusorgen - solange sie in den richtigen Lagen liegen. Gerade Familien wollen ihr Erspartes deshalb lieber in eine Immobilie investieren, als es bei nahezu Nullzinsen auf dem Sparkonto zu horten.

Nichts für Normalverdiener

Diesem Wunsch nach der eigenen Immobilie stehen allerdings die hohen Preise entgegen. Gerade in gefragten Lagen wie München oder Frankfurt, die auf einen hohen Wiederverkaufswert hoffen lassen, sind selbst kleine Häuser für Normalverdiener kaum erschwinglich. Durch den hohen Preis steigt nicht nur der gesamte Finanzierungsbedarf, auch das nötige Eigenkapital nimmt zu.

Phasen der Bauzinsentwicklung von 1980 bis heute

Einerseits verleiten die Mini-Zinsen dazu, den Traum vom eigenen Heim weiter zu träumen, gleichzeitig stiften die verlockenden Angebote der Banken zu unrealistischen Handlungen an. Auch einige Medien suggerieren mit Schlagzeilen wie „Der Vorteil der Mini-Zinsen: So kann sich jeder ein Haus leisten“, der Immobilienkauf sei nahezu alternativlos. Häufig ist von „idealen Bedingungen für die Finanzierung“ die Rede. Allerdings: Der Kauf um jeden Preis kann gefährliche Folgen haben. Nur wer sich das Eigenheim tatsächlich leisten kann, sollte auch kaufen. Unabhängig davon, ob die Zinsen jetzt gerade besonders niedrig sind oder nicht.

Wo Immobilien immer teurer werden
PotsdamDie brandenburgische Landeshauptstadt, hier der Park Sanssouci, ist neu in der Top 10 der teuersten Städte Deutschlands. Im ersten Quartal 2014 kostete dort eine Eigentumswohnung 3075 Euro. Zum Vergleich: 2013 zahlte man für die gleiche Wohnung noch 3025 Euro. Quelle: Grundlage sind Berechnungen des Beratungsunternehmens empirica für das erste Quartal 2014. Das Referenzobjekt ist ein Neubau mit 60 bis 80 Quadratmetern und gehobener Ausstattung. Ein 41-seitiges Dossier mit den 1000 besten Maklern Deutschlands und den besten Wohnlagen in den 50 größten Städten finden Sie als Download in unserem Kaufhaus der Weltwirtschaft. Quelle: dpa
LandshutBeschauliche Altstadt im Münchener Speckgürtel: Landshut scheint immer beliebter zu werden. Im ersten Quartal 2014 kostete eine Eigentumswohnung dort 3183 Euro. 2013 war das noch für 3061 Euro zu haben. Damit rutscht Landshut in die Top 10 der Immobilienpreise. Quelle: dpa
Erlangen Der Schlossgarten, hier die Orangerie, gilt als eine der ersten barocken Gartenanlagen Frankens. Hier findet jedes Jahr das größte Gartenfest Europas statt. Die Stadt in Mittelfranken wird immer attraktiver, das macht sich in den Preisen für Wohneigentum bemerkbar. Ein Quadratmeter kostete zuletzt 3.332 Euro – 118 Euro mehr als im Jahresschnitt 2013. Trotzdem rutscht Erlangen im Ranking im Vergleich zum vierten Quartal 2013 um zwei Ränge ab. Quelle: dpa
RegensburgDie Donau trägt gewiss zur Attraktivität der Stadt bei. Eine Wohnung kostete hier im ersten Quartal des Jahres 3.311 Euro. Im Jahresschnitt 2013 waren es noch 3.266 Euro, im Vorjahr 3.062 Euro. Damit steigen in Regensburg zwar die Preise, im Ranking steht die Stadt aber nur noch auf Platz sieben. Quelle: dpa
Frankfurt Wer hier zu Miete wohnen will, muss tief in die Tasche greifen: Mit 11,91 Euro pro Quadratmeter liegt Frankfurt auf Platz zwei. Da ist eine Eigentumswohnung vergleichsweise günstig. 3.394 Euro pro Quadratmeter kostete die zuletzt, das sind etwa 150 Euro mehr als im viertel Quartal des Vorjahres. Quelle: dapd
StuttgartOb Daimler oder Bosch: In Stuttgart gibt es nicht nur einen schönen Schlossplatz (Bild), sondern auch viele große Arbeitgeber. Das zieht immer mehr Menschen in die Stadt und das treibt die Immobilienpreise: 3.486 Euro für den Quadratmeter kostete dort zuletzt eine Eigentumswohnung, im Jahresmittel 2013 immerhin noch 3.364 Euro. Damit ist Stuttgart die fünftteuerste Stadt, wenn es um Wohneigentum geht. Bei den Mieten ist sie sogar noch zwei Plätze weiter vorne: 11,46 Euro pro Quadratmeter müssen Mieter bezahlen. Quelle: dpa
RosenheimWer seine Wochenenden so verbringen will, für den ist Rosenheim der ideale Wohnort. Billig wird das allerdings nicht – besonders, wenn es eine Eigentumswohnung sein soll. Anfang 2014 kostete die stolze 3523 Euro pro Quadratmeter. Im Jahr zuvor waren es durchschnittlich 3371 Euro. Rosenheim stieg auf Platz vier der Städte mit den teuersten Immobilien. Quelle: dapd

Denn welche Folgen ein Hauskauf mit wenig oder ganz ohne eigene Ersparnisse hat, das hat die Finanzkrise auf eindrucksvolle Weise gezeigt. So waren es die teils unbesicherten Immobilienkredite in den USA, die sogenannten Subprimes, welche als einer der Auslöser der Krise gelten.

Auch in europäischen Ländern wie Spanien oder Irland wurde die gefährliche Kombination aus einer hohen Eigentumsquote, stark gestiegenen Immobilienpreisen und Immobilienkrediten, die kaum mit Eigenkapital unterlegt waren, zu einer tickenden Zeitbombe. Als die Preisblase platzte fielen viele Kredite aus und der Nährboden für die Krise war gelegt. Anfang allen Übels waren auch hier die Schnäppchenkredite.

Eigenkapital als wichtiges Kriterium

Zwar ist die Situation derzeit nicht so dramatisch wie vor dem Ausbrechen der Finanzkrise 2008. Allerdings warnte der Internationale Währungsfonds (IWF) zuletzt eindringlich vor Preisblasen an einzelnen Immobilienmärkten. Bei seiner Analyse zeigt der Fonds insbesondere, dass in Ländern wie Belgien, Kanada und Australien die Hauspreise überdurchschnittlich stark von den jeweiligen Einkommen abweichen.

Ähnliches ist auch in Frankreich und Großbritannien zu beobachten. Die Bank of England soll daher künftig den besonders in London stark überhitzten Markt besser kontrollieren können. Unter anderem sollen die Notenbanker festlegen dürfen, wie stark sich Hauskäufer verschulden dürfen. Ein Kauf ohne oder mit zu wenig Ersparnissen wäre im Zweifel dann nicht möglich.

Wie eine Vollfinanzierung funktioniert

Zu solchen Mitteln muss die Deutsche Bundesbank nicht greifen. Zwar warnte auch sie in einem ihrer Monatsberichte vor leicht überhitzten Immobilienmärkten in einigen ausgewählten Städten. Das sei aber kein flächendeckendes Phänomen.

Zudem sind die deutschen Immobilienanleger entgegen aller Sorgenträger weiterhin sehr konservativ unterwegs und lassen sich eben nicht von Lockangeboten um den Finger wickeln. Im Gegenteil. „Der Trend bei der Immobilienfinanzierung geht eher zu mehr Eigenkapital“, sagt Felix Schnellbacher vom Verband deutscher Pfandbriefbanken.

Mit Niedrigzinsen zum Eigenheim

Laut Daten des Immobilienfinanzierungsexperten Dr. Klein lag der durchschnittliche Eigenkapitalanteil bei Baufinanzierungen im April bei rund 22 Prozent. Zwar ist der Wert im April leicht gesunken, zeigt allerdings, dass im Schnitt über ein Fünftel der gesamten Summe selber finanziert wird. Bei vielen Banken und Sparkassen gilt ein Eigenkapitalanteil von mindestens 20 Prozent immer noch als eine Art Faustformel. Auch die Verbraucherzentralen raten zu mindestens 20, eher noch 30 Prozent Eigenkapitalanteil bei der Immobilienfinanzierung.

Hundert Prozent finanziert

Auch aus der Sicht des Käufers macht es Sinn, vorhandenes Kapital in die Finanzierung zu stecken. Denn auf dem Sparkonto wirft es auch nur Magerzinsen ab. Auf eine Faustformel festlegen will sich die Interhyp allerdings nicht. Jede Finanzierung hänge schließlich von der individuellen Situation ab, heißt es dort. Ein Haushalt mit zwei Gutverdienern könne auch mal mit weniger Eigenkapital einen Hauskredit stemmen, sagt Christian Kraus von Interhyp. Allerdings müsse die finanzielle Situation dafür schon sehr stabil und überdurchschnittlich gut sein. Grundsätzlich gelte beim Eigenkapitalanteil: Je höher, desto besser.

Dennoch bieten einige Banken ihren Kunden eine sogenannte Vollfinanzierung an, oft ist auch von Hundert-Prozent-Finanzierung die Rede. Bei dieser Variante wird der komplette Kaufpreis der Immobilie von der jeweiligen Bank finanziert. Lediglich die Kaufnebenkosten wie etwa die Maklercourtage oder Notargebühren zählen nicht zur Darlehenssumme. Allerdings: „Sogenannte Hundert-Prozent-Finanzierungen sind weiterhin ein Nischenprodukt“, erklärt Schnellbacher vom Verband der Pfandbriefbanken. Die Konditionen seien dabei deutlich schlechter, als bei Darlehen mit nennenswertem Eigenkapitalanteil.

Die Bank erkauft sich mit höheren Zinsen die fehlenden Sicherheiten. Auch die ING Diba bietet Hundert-Prozent-Finanzierungen an. Auf Nachfrage erklärt die Direktbank, die Nachfrage nach solchen Vollfinanzierungen sei auch im Zuge der niedrigen Zinsen nicht gestiegen. „Die Wahl der Eigenkapitalanteile ist relativ konstant“, heißt es. Zudem sei ein vollfinanzierter Immobilienkredit nicht per se schlecht. Ein Risiko seien Zwangsverkäufe, da der Verkaufserlös dann in der Regel unter dem tatsächlichen Wert des Hauses liege.

Ausfallversicherungen für Immobiliendarlehen

Einen anderen Weg will ein amerikanischer Versicherer gehen. Genworth Financial will mit Ausfallversicherungen für Immobilienkredite den deutschen Markt erobern. Diese Versicherungen springen ein, wenn Kredite mit hohem Fremdfinanzierungsanteil platzen. So sollen mehr Immobilienfinanzierungen mit wenig Eigenkapital funktionieren. Genworth will damit vor allem jungen Familien, die noch nicht viel Kapital ansparen konnten, helfen.

Genworth-Chef Tim Rooney erklärte vor kurzem im Interview mit Handelsblatt Online, dass mehr Menschen als gedacht sich eine Immobilie leisten könnten. Noch sei der Markt in Deutschland zwar sehr konservativ, aber der Immobilienwunsch werde in Zukunft größer werden. Er verweist auf die viel höheren Eigentumsquoten in Ländern wie Italien oder Irland. Allerdings muss Genworth auch einräumen, dass das Geschäft in Deutschland bisher eher verhalten läuft. Andere Immobilienfinanzierer warnen davor, die Kreditausfallversicherungen könnten zwar im Einzelfall sinnvoll sein, dürften aber kein Ersatz fürs Eigenkapital werden.

Worauf Sie achten sollten

Trotz der aktuellen Minizinsen locken beim Abschluss von Immobilienkrediten Fallen. Der LBS Bayern warnte zuletzt: „Vorsicht Zinsfalle!“. Denn die Angebote mit einem besonders niedrigen Zins haben oft Tücken. Käufer sollten nicht am falschen Ende sparen und müssen insbesondere auf die Laufzeit achten. Wie lange gilt der Zins, zu dem der Darlehensvertrag geschlossen wurde? Experten raten dazu, die Zinsbindung möglichst lange zu wählen, zehn Jahre seien das absolute Minimum. Besser seien 15 Jahre oder länger. Denn die Wahrscheinlichkeit, dass die Zinsen noch signifikant sinken, ist eher gering. Wer also Pech hat, muss nach zehn Jahren eine Anschlussfinanzierung stemmen, die deutlich teurer wird als das ursprüngliche Darlehen.

Sollte das Zinsniveau nach zehn Jahren wider Erwarten niedriger liegen, darf laut Gesetz jederzeit mit sechsmonatiger Frist gekündigt werden. Ab zehn Jahren darf die Bank nämlich keine Vorfälligkeitsentschädigung mehr verlangen.

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Auch die monatliche Tilgung gilt es den niedrigen Zinsen anzupassen. „Da bei niedrigen Zinsen die monatliche Belastung deutlich geringer ist, sollte dieser Spielraum zu höheren Tilgungssätzen genutzt werden“, rät die LBS. Idealerweise sollte die Tilgungsrate bei mindestens zwei Prozent liegen, besser höher.

Fazit: Sicherlich sind die niedrigen Zinsen eine gute Kaufgelegenheit. Aber eben nur für diejenigen, die sich so oder so eine Immobilie kaufen und leisten wollen. Dagegen dürfen die lukrativen Angebote nicht dazu führen, dass sich jeder ein Haus kauft. Bisher bewahren sich die deutschen Häuslebauer ihre konservative und sicherheitsbewusste Haltung und sehen von riskanten Manövern bei der Immobilienfinanzierung ab.

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