Der Wohnungsmangel in deutschen Großstädten birgt erheblichen Sprengstoff, der den sozialen Frieden in Deutschland gefährdet. Es ist wichtig, dieses Problem konstruktiv und effektiv zu lösen, um die Lebenssituation vieler Bürger in deutschen Großstädten schnellstmöglich zu verbessern. Normalerweise sehe ich Politiker in der Pflicht, das Problem zu lösen. Aber momentan scheint es aus keinem der politischen Lager vernünftige Lösungswege zu geben. Es ist daher an der Zeit, neue Anstöße in diese Debatte zu geben.
Seit Jahren steigen Mieten schneller als Löhne, so dass die Menschen einen wachsenden Anteil ihres Nettoeinkommens für Miete aufbringen müssen. Prinzipiell kann man sich diese Dynamik wie im Monopoly-Spiel vorstellen. In diesem Spiel scheiden die Spieler nach und nach aus dem Spiel aus, wenn das Einkommen nicht mehr ausreicht, um die steigenden Mieten auf den Feldern zu decken. In der realen Welt gibt es keinen Ausstieg, sondern nur einen (sozialen) Abstieg. Und vor diesem fürchten sich die Menschen und gehen deshalb auf die Straße, um gegen steigende Mieten zu demonstrieren.
Um die Probleme auf dem Wohnungsmarkt zu lösen, ist es notwendig, die Ursachen dieser Probleme zu verstehen: Haupttreiber für die hohen und steigenden Mieten ist zweifelsfrei das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage. Jeder, der das anzweifelt, sollte sich vor Augen führen, dass Mieten in ländlichen Regionen nur bei wenigen Euro pro Quadratmeter liegen. Es ist aber auch richtig, dass der Anstieg der Mieten durch Spekulation massiv befeuert wird. Daher wird eine erfolgreiche Politik zur Schaffung von bezahlbarem Wohnraum auf zwei Säulen aufbauen: Mehr bezahlbaren Wohnraum schaffen und Spekulation eindämmen.
Über den Autor
Christian Schröder, 27 Jahre, ist Gründer und Chef von 10x Value Partners, einer Venture-Capital-Firma. Von 2016 bis 2018 war er als Director Business Development bei Rocket Internet tätig. Schröder investiert nach eigenen Angaben nicht in Immobilien.
Säule 1: Mehr bezahlbaren Wohnraum schaffen
Die übergeordnete Strategie dieses Abschnittes ist es, das Angebot an Wohnraum zu vergrößern, um so den Druck der Nachfrageseite auf den Wohnungsmarkt und die Mietpreise zu verringern. Konkrete Lösungsansätze sind:
Schnellere Genehmigung von Bauprojekten: Als Erstes macht es Sinn, das Tempo von Genehmigungsverfahren für Bauprojekte zu beschleunigen. Das sollte unmittelbar zu mehr Wohnraum führen und kann durch die Einstellung von mehr Personal in den Bauaufsichtsbehörden erreicht werden.
Höhere Gebäude: Zweitens sollte mehr Wohnraum pro Grundstück geschaffen werden. In diesem Zusammenhang ist es wichtig, dass Neubauprojekte höher gebaut werden und existierende Wohnungen aufgestockt werden. Zum Vergleich: Gäbe es in Manhattan keine Wolkenkratzer, wären die Mieten dort um ein Vielfaches höher. Durch Wolkenkratzer gibt es mehr Wohnraum und daher können es sich mehr Menschen leisten, dort zu wohnen. Wie hoch in Deutschland gebaut werden darf, ist staatlich reguliert. Hier sollte die Schaffung von mehr Wohnraum an oberster Stelle der Prioritäten stehen.
Mehr bezahlbarerer Wohnraum: Drittens müssen mehr Neubauprojekte geschaffen werden, bei denen Wohnungen mit bezahlbaren Mieten entstehen. Der wichtigste Hebel dafür ist der Preis des Grundstücks, denn die Baukosten sind in Deutschland recht homogen. Dafür werden große Wohnungen in Randlagen das Mittel der Wahl sein, auch wenn viele Menschen vielleicht lieber zentral wohnen würden. Sie werden ihre Erwartungen anpassen müssen. In Afrika, Asien und auch in London ist es völlig üblich, 1-2 Stunden zur Arbeit und in die Innenstadt zu fahren. Spitz ausgedrückt: Niemand hat das Recht auf eine Penthouse Wohnung in der Berliner Torstraße oder am Münchner Viktualienmarkt. Und wer doch zentral wohnen will, der sollte über Micro-Apartments, also kleinere Wohnungen, nachdenken. In Städten wie Hong Kong und Singapur, wo Fläche sehr knapp ist, sind Wohnungen mit 10 bis 20 Quadratmeter weit verbreitet. Hier müssen Bauvorschriften angepasst werden und die Bevölkerung muss ihre Erwartungen ändern. Wenn es mit dem Penthouse nicht klappt, dann vielleicht mit einem Micro-Apartment?
Sozialer Wohnungsbau: Zusätzlich wäre es denkbar, dass der Staat auf eigenen Grundstücken in Innenstadtlagen baut oder solche Grundstücke erwirbt, um dort sozialen Wohnungsbau zu betreiben. Das ist auf jeden Fall viel sinnvoller, als überteuerte Wohnungen von Groß-Investoren für Milliarden zurückzukaufen, denn eine Enteignung ginge wohl kaum. Selber Bauen ist die effizienteste Maßnahme zur Schaffung von bezahlbarem Wohnraum in beliebten Lagen.
