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„Monopoly-Spiel“ beenden 7 Lösungen für Wohnungsmangel und Mietwahnsinn

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Spekulation eindämmen mit Hilfe von Steuern und Technologien

Gäbe es mehr Angebot als Nachfrage am Immobilienmarkt, gäbe es auch wenig bis keine Spekulation. Durch das fehlende Angebot steigen die Mieten und Spekulanten steigen wiederum in den Markt ein, um auf steigende Mieten und Werte von Immobilen zu wetten. Sie kaufen Wohnungen mit der Perspektive, Mieten zu steigern und die Immobilien mit hoher Rendite weiter zu verkaufen. Diese Spekulation sollte eingedämmt werden, ohne dass die Grundprinzipien der sozialen Marktwirtschaft verletzt werden.

Grundsätzlich kann ein kleiner bis mittelgroßer Privatanleger am meisten Geld mit Immobilien verdienen, indem er vermietete Wohnungen oder ein Mietzinshaus mit niedriger Miete kauft und dann Mieten aggressiv steigert. Dazu müssen alte Mieter verdrängt oder wie es im Fachjargon heißt, „entmietet“ werden. Dies geschieht meist durch Eigenbedarfsanmeldung, Schikane der Mieter oder eine Abfindungszahlung. 

Nach der Entmietung werden Wohnungen oft entweder saniert und als Eigentumswohnung weiterverkauft oder als möblierte Wohnung/Ferienwohnung teurer vermietet. Da diese Geschäftspraktiken unsauber sind, fokussieren sich professionelle Immobilienanleger meist auf Gewerbeobjekte, Projektentwicklung oder wie die Deutsche Wohnen auf das Halten von Bestandsobjekten und langfristige Wertsteigerung. 

Da der Staat bisher weitestgehend versagt hat, Mechanismen wie die Mietpreisbremse oder das Verbot von Ferienwohnungen umzusetzen, wird es dem Staat wohl noch schwerer fallen, dieser Entmietungspraxis einen Riegel vorzuschieben. Möglicherweise ist es einfacher, durch eine geschickte Besteuerung Eigennutzer von Immobilien zu bevorzugen und spekulationsorientierte Privatanleger auszubremsen. Das ginge etwa so:

  • Eigennutzer steuerlich bevorteilen: Ein erster Beitrag wäre, Eigennutzer von Immobilien besser zu stellen als Spekulanten. Gibt es mehr Eigennutzer, sinkt die Nachfrage nach Mietwohnungen und der Druck auf die Mietpreise. Ein Mechanismus dazu könnte es sein, die Grunderwerbssteuer für Eigennutzer bei der Einkommenssteuer abzugsfähig zu machen. Effektiv erhöht das die Kaufkraft von Eigennutzern, sodass diese mehr für eine Immobilie zahlen können als ein renditeorientierter Privatvermieter. Verkäufer würden Eigennutzer dann meist bevorzugen. 

  • Spekulationssteuer für Bestandsobjekte: Ein Mechanismus, der weit darüber hinaus ginge, wäre eine Spekulationsteuer für Bestandsobjekte. Diese Steuer könnte folgendermaßen ausgestaltet sein:  Die Besteuerungsgrundlage die Höhe des Immobilienkredits oder die im Grundbuch eingetragene Grundschuld. Der Steuersatz ist variabel in Abhängigkeit von einem Referenz-Zins, zum Beispiel ein gewisser Abschlag auf den Euribor-Zinssatz, zu dem sich Banken Geld leihen, oder ein staatlich festgelegter Satz, der sich jährlich ändert.

    Effektiv nimmt so eine Steuer die Volatilität aus dem Immobilienmarkt. In Zeiten von Niedrigzinsen steigen die Immobilienpreise. Das macht es für Spekulanten attraktiv, in den Markt einzusteigen. Durch die Spekulationssteuer gäbe es dann einen Gegenpol, der die Kosten für eine Finanzierung bei Niedrigzinsen teurer macht. Dadurch bleiben Preise stabil und ist es nicht mehr attraktiv für Spekulanten, in den Markt einzusteigen. Das führt in letzter Konsequenz zu stabileren Mieten.

    Gleichzeitig würde diese Spekulationssteuer einen sehr starken Anreiz für Investoren schaffen, neue Immobilien zu bauen, da diese eine höhere Rendite abwerfen würden im Vergleich zu Investments in Bestandsobjekte. Somit würde das Angebot an neuen Immobilien schneller steigen als im Status Quo. Um private Eigennutzung von Bestandsobjekten nicht zu dämpfen, sollte diese Steuer für Eigennutzer auch Einkommensteuer-abzugsfähig sein.

  • Technologie nutzen: Letztlich könnte man Technologie nutzen, um Gesetze wie die Mietpreisbremse und den Mietspiegel durchzusetzen. Banken zum Beispiel müssen aufgrund der Regulierung (PSD2 Verordnung) seit letztem Jahr eine Konten-Schnittstelle (API) anbieten, über die andere Dienstleister auf Daten zugreifen können. Hier könnte sich der Staat an die Konten der Vermieter andocken und mit einer Big-Data-Lösung kontrollieren, ob die Gesetze tatsächlich eingehalten werden. In diesem Zusammenhang könnte es sinnvoll sein, eine hohe Steuer auf Mieterträge über dem gesetzlichen Rahmen einzuführen. Dann würde sich statt überlasteten Behörden zumindest das Finanzamt um diese Angelegenheit kümmern.

 

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