Düsseldorf Immobilien haben in Deutschland den Ruf, absolut krisensicher zu sein. Das eigene Haus oder die eigene Wohnung gehören für viele ganz selbstverständlich zur Altersvorsorge und auch als Anlageobjekt sind Immobilien beliebt. Der Ruf von Beton und Steinen – anders als der der angeblich hochriskanten Aktien – scheint makellos.
Kein Wunder, hat sich in der Vergangenheit doch scheinbar bewährt, auf die Anlageklasse zu setzten. „In den vergangenen Großkrisen des Geldsystems – mit denen gerade die Deutschen ausreichend Erfahrung haben – gab es genau drei Anlageformen, mit denen das Vermögen durch die schwierige Zeit zubringen war: Neben Gold und Aktien gehörten die Immobilien dazu“, sagt Ulrich Kater, Chefvolkswirt der Dekabank. „In Krisenzeiten ist die Bewirtschaftung von Immobilien zwar eingeschränkt – Mieten können nicht im Ausmaß der Inflation erhöht werden – aber der Vermögenswert steigt sofort wieder, wenn sich die Zeiten normalisieren.“
Doch davon auszugehen, dass Immobilien eine absolut krisensichere Anlageklasse sind, das geht auch zu weit. „Wenn dem so wäre, gäbe es keine Immobilienkrisen“, sagt Andreas Beck, Gründer des Instituts für Vermögensaufbau. Häuslebauer ignorieren nämlich, dass der Preis für ihre Immobilie sehr wohl schwankt. Die Sicherheit trügt also ein wenig. Im Gegensatz zum Aktiendepot können sie nur nicht quasi in Echtzeit überprüfen, was ihre Immobilie gerade auf den Cent genau wert ist.
Genau wie am Aktienmarkt können auch am Immobilienmarkt Preisblasen entstehen. Mitunter werden aberwitzige Preise aufgerufen und auch gezahlt. Aber wird auch blind und gierig gekauft? Genau das charakterisiert nämlich eine Blase. Oder wird aus Mangel an (Anlage-)Alternativen gekauft?
Fest steht: In den vergangenen Jahren hat Deutschland einen wahren Immobilienboom erlebt. Manch einem wird das mittlerweile unheimlich. Die Warnungen vor einer Blase nehmen zu. Auch die Bundesbank ist besorgt. Bereits im November des vergangenen Jahres hatte sie vor den Folgen des anhaltenden Kaufrausches auf dem Wohnungsmarkt gemahnt. In ihrem Monatsbericht für den Februar bekräftigte sie diese Warnung noch einmal. „Die Preisübertreibungen in den Städten betrugen gemäß aktuellen Schätzergebnissen im vergangenen Jahr zwischen 15 und 30 Prozent“, schrieben die Bundesbanker. Noch kritischer ist die Deutsche Bank: „Die aktuellen Überbewertungen drohen zum Ende des Jahrzehntes in einer ausgewachsenen Hauspreisblase zu enden.“
Kein Boom dauert ewig
Und auch die Commerzbank warnt: „Der Immobilienboom nimmt immer mehr Züge einer Blase an.“ Die Preissteigerungen waren gerade in den vergangenen Jahren enorm. Der Immobilienverband IVD hat ausgerechnet, dass die Preise für gebrauchte Immobilien mit mittlerem Wohnwert in den 14 größten Städten im Jahr 2016 um fast zehn Prozent gestiegen sind. Im Jahr zuvor waren es 7,5 Prozent. Natürlich schüren solche Zahlen die Befürchtungen, der Zyklus steigender Preise könne sich seinem Ende nähern.
Für Anleger sind das keine guten Aussichten. Die Bundesbank-Vizepräsidentin hat sie deshalb in einem Interview mit der Wochenzeitung „Die Zeit“ eindringlich davor gewarnt, das aktuelle Umfeld niedriger Zinsen und steigender Gebäudepreise kritiklos in die Zukunft fortzuschreiben. „Wenn die Zinsen wieder steigen, könnten viele Finanzierungsmodelle ins Wanken geraten“, sagte sie.
Auch wenn Experten derzeit davon ausgehen, dass die Zinsen vorerst niedrig bleiben, dürfen Immobilienkäufer diese Gefahr nicht aus den Augen lassen. Das Jahr 2008 hat allerdings auch gezeigt, dass die Immobilienpreise nicht allein vom aktuellen Zinsniveau abhängen. Auch exogene Schocks können sie einbrechen lassen, wie der Zusammenbruch der Investmentbank Lehman Brothers im Jahr 2008 zeigte hat.
Aktuell stützt aber sicherlich die Nachfrage den Markt. Denn die ist viel höher als das Angebot. Auf dem Wohnimmobilienmarkt fehlen in Deutschland nämlich Wohnungen. In Ballungszentren wird gar von Wohnungsnot gesprochen. Laut Ifo-Institut werden 2017 immerhin 325.000 Wohnungen fertiggestellt, im nächsten Jahr sogar 335.000. Das reicht aber nicht. Der Bedarf liegt bei 400.000 Wohnungen pro Jahr.
Klar ist aber: Kein Boom hält ewig, auch der am deutschen Immobilienmarkt nicht. Die Gegenbewegung wird irgendwann kommen, Überbewertungen werden abgebaut. Da unterscheidet sich die Anlageklasse Immobilien nicht von Aktien, auch wenn deren Kursschwankungen in der Regel heftiger sind. Investoren dürfen sich nichts vormachen: Immobilien mögen ein vergleichsweise sichere Anlageklasse sein, aber absolute Sicherheit gibt es eben nicht. Schon gar nicht in Krisenzeiten.
