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Nach elf Jahren Boom 5 Gründe dafür, dass die Immobilienblase jetzt (noch) nicht platzt

Zyklen dauern am Immobilienmarkt oft sehr lange. Fünf Gründe sprechen dafür, dass die Preise jetzt (noch) nicht einbrechen. Quelle: dpa

Häuser und Wohnungen haben sich in den deutschen Städten massiv verteuert. Viele rechnen jetzt mit einer Wende. Das dürfte zu früh sein: Fünf Gründe für weiter steigende Preise.

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Warnende Stimmen haben den Immobilienboom von Anfang an begleitet, seit seinem Beginn im Jahr 2009. Viele Faktoren, die ihn relativieren, haben die Warner dabei nicht erwähnt. Ein Beispiel: Grafiken zur sagenhaften Entwicklung der Immobilienpreise beginnen meist 2008 oder 2009. So lässt sich das rasante Wachstum gut zeigen.

Nur: Es gab eine Zeit davor. Und von 1994 bis 2008 sind die Kaufpreise von Immobilien zum Beispiel nicht gestiegen. 15 Jahre lang! Die allgemeinen Verbraucherpreise sind in dem Zeitraum um rund ein Viertel gestiegen. Unterm Strich hatten sich Immobilien also inflationsbereinigt deutlich verbilligt, bevor der Preisanstieg einsetzte. Ein Teil der großen Wertzuwächse ist schlicht eine Nachholreaktion.

Jetzt aber glauben viele, dass der Bogen überspannt ist. Tatsächlich gibt es einige gute Gründe, warum die Immobilienblase nun platzen könnte – siehe Teil 1 unserer Analyse. Zyklen dauern am Immobilienmarkt aber oft sehr lange. Fünf Gründe sprechen dafür, dass die Preise jetzt (noch) nicht einbrechen. Teil 2 unserer „einseitigen“ Analyse.

Grund 1: Die Städte bleiben attraktiv.

Betrachtet man nur die Binnenwanderung (also ohne Zuzüge aus dem Ausland) ziehen aus den Großstädten mehr Einwohner weg als hin. Auch das Bevölkerungswachstum insgesamt hat sich in den Städten bereits deutlich verlangsamt, etwa in Berlin, Hamburg oder Köln. Daraus aber abzuleiten, dass Zuzügler sich nicht mehr für die Großstädte interessieren und dort weniger Wohnraum nachfragen werden, wäre ein Fehler.

Im Gegenteil: Das Interesse an den Großstädten bleibt groß. Nur ziehen viele mittlerweile in Vororte oder das Umland der Großstädte, weil ihnen Kaufpreise und Mieten in den Städten zu teuer sind. Das Interesse am Wohnraum in den Städten lässt also nicht nach, weil diese weniger attraktiv sind. Im Gegenteil: Sie sind so attraktiv ist, dass die Preise zu hoch sind und einige Interessenten abschrecken.

Solche Ausweichreaktionen können Preissteigerungen dämpfen. Als Auslöser für sinkende Preise taugen sie aber nicht, denn dann würde die verhinderten Großstädter – die ins Umland geflüchtet sind – wieder in die Städte strömen, wo sie am liebsten hin möchten.

Grund 2: Steigende Einkommen stützen den Markt.

Steigende Kaufpreise und Mieten müssen Haushalte nicht schrecken, wenn auch ihr Einkommen entsprechend steigt. So mussten neu einziehende Wohnungsmieter in den 50 größten Städten zuletzt zwar 36 Prozent mehr Miete zahlen als noch 2009. Das Nettohaushaltseinkommen ist im gleichen Zeitraum aber auch um über 30 Prozent gestiegen. Der „Mietenwahnsinn“ mag im Einzelfall vorkommen, in der Breite ist er aber weniger belastend, als es auf den ersten Blick scheint. Zumal die Neuvertragsmieten den Anstieg überzeichnen. Mieter mit langlaufenden Verträgen zahlen häufig viel weniger. Je nach Stadt kann der Abstand zwischen den Bestands- und den Neuvertragsmieten bis zu 35 Prozent betragen, wie unser Immobilienatlas für die 50 größten Städte zeigt.

Vergleicht man Miet- und Einkommensentwicklung sind viele Haushalte in den letzten Jahren nicht stärker belastet worden. Dass das mehr als Propaganda von Immobilienlobbyisten ist, zeigt eine Statistik der europäischen Behörde Eurostat. Demnach mussten private Haushalte in Deutschland 2018 rund 21,1 Prozent des verfügbaren Haushaltseinkommens für die Miete aufbringen. Und 2009? Waren es 21,8 Prozent, also ein höherer, nicht ein geringerer Einkommensanteil. Hier die Quelle.

Zugegebenermaßen sind die Kaufpreise von Immobilien deutlich stärker als die Mieten gestiegen. Käufer (nicht Mieter!) werden auch gemessen am Einkommen stärker belastet als vor dem Boom. Andererseits profitieren sie von den deutlich gesunkenen Kreditzinsen. Klar ist jedenfalls, dass die auf den ersten Blick so abschreckend wirkenden Preis- und Mietsteigerungen relativiert werden müssen. Wenn die Belastung aber gar nicht so viel größer ist, gibt es auch keinen Grund, dass die vermeintlich nicht mehr zu stemmenden Mieten und Preise nun sinken müssen.

Grund 3: Die Zahl leer stehender Wohnungen steigt nicht.

„Bislang hat jeder Immobilienboom mit einem Überangebot geendet. Das wird beim aktuellen Superzyklus nicht anders sein“, sagt Reiner Braun, Vorstandsvorsitzender des Forschungsinstituts Empirica.

Davon allerdings ist bislang wenig zu sehen. „Die Nachfrage in den Städten ist ungebrochen hoch“, sagt Kristian Kehlert, Datenspezialist bei Immobilienscout24. Laut dem Frühjahrsgutachten des Rates der Immobilienweisen, im Auftrag des Spitzenverbandes der Immobilienwirtschaft (ZIA), hat es in Berlin 2019 im Mittel 16 Wochen gedauert, bis eine online gestellte Anzeige für eine vermietete Anlageimmobilie wieder deaktiviert worden ist. In München waren es gerade mal acht Wochen. Es gebe „keine Hinweise auf eine Verlängerung“ der Vermarktungsdauer. Auf gut Deutsch: Auch zu den gestiegenen Preisen und niedrigen Mietrenditen gehen Immobilien schnell weg.

Die Quote leerstehender Wohnungen ist in den 50 größten Städten mit 2,2 Prozent 2018 im Schnitt extrem niedrig. Sie ist auch nicht gestiegen. 2017 hatte der Wert noch bei 2,3 Prozent gelegen. Und 2008, vor dem Boom, betrug die Leerstandsquote 3,5 Prozent, zeigen Daten des Forschungsinstituts Empirica.

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