Wenn alle vom Besten ausgehen, kann es eigentlich nur noch schlechter werden. In einer Befragung der Bundesbank von mehreren Tausend Privatpersonen vor Corona erwarteten 80 Prozent steigende Immobilienpreise, nur knapp 2,5 Prozent rechneten mit sinkenden Werten. Wohnimmobilieninvestoren gingen derzeit von einer „perfekten Zukunft“ aus, schrieb der Rat der Immobilienweisen in seinem Frühjahrsgutachten dieses Jahr im Auftrag des Spitzenverbands der Immobilienwirtschaft (ZIA). Jede Veränderung „wird unweigerlich zu einer Korrektur der Preise führen.“
Mit der Coronakrise ist diese Veränderung nun da. Schon vorher deutete sich eine Wende an, neu einziehende Mieter mussten kaum noch mehr als im Vorjahr zahlen. 2019 sind die Kaufpreise aber noch deutlich gestiegen – eine große Analyse der 50 größten Städte finden Sie in unserem Immobilienatlas.
Wie geht es nun weiter? Wir wagen eine, zugegebenermaßen einseitige, Analyse: 5 Gründe, warum die Preise jetzt fallen werden.
Grund 1: Die Preise sind den Mieten völlig enteilt.
Steigende Preise für Haus und Wohnung sind solange unproblematisch, wie die Mieten genauso stark steigen. Investoren erzielen dann weiter die gleiche Mietrendite, trotz der höheren gezahlten Preise. Selbstnutzer, die für sich selbst Wohnraum suchen, sparen entsprechend mehr Miete ein, sodass auch der teurere Kauf sich für sie weiter lohnt.
Im Immobilienboom sind die Kaufpreise jedoch viel stärker als die Mieten gestiegen. Wohnungskäufer in München haben 2019 fast zweieinhalb mal so viel gezahlt wie 2009. Neu einziehende Mieter hingegen mussten „nur“ etwa anderthalbmal so viel Miete tragen. In Frankfurt und Hamburg haben sich die Kaufpreise verdoppelt, die Neuvertragsmieten sind um etwa ein Drittel gestiegen. Der Befund ähnelt sich überall: Im Schnitt der 50 größten Städte haben die Preise seit 2009 um 40 Prozentpunkte stärker als die Mieten angezogen.
Die Folge: Investoren kommen oft nur noch auf mickrige Mietrenditen. In vielen Städten lohnt für Selbstnutzer eher die Miete, nicht der Kauf. Solange auch die Renditen anderer Geldanlagen, abseits der Immobilien, sinken, müssen entkoppelte Preissteigerungen noch keine Trendwende markieren. Sie machen den Markt aber deutlich anfälliger für Preiskorrekturen, wenn sich die Gesamtlage eintrübt, so wie jetzt in der Coronakrise.
Grund 2: Das Angebot an Wohnraum reicht aus.
Dieser Befund mag überraschen. Seit Jahren wird ein Bedarf an neuen Wohnungen von 350.000 bis 400.000 Wohnungen pro Jahr genannt. Die Bundesregierung hatte sich das Ziel gesteckt, 375.000 neue Wohnungen im Jahr zu erreichen – und es weit verfehlt. Tatsächlich liegt der Wert seit Jahren unter 300.000. Im vergangenen Jahr wurden 293.000 Wohnungen fertiggestellt, dieses Jahr rechnet die Deutsche Bank mit nur 260.000, wegen Corona. Somit bliebe eine große Lücke zum Bedarf. Das Angebot an Wohnraum wäre knapp und würde immer noch knapper.
Doch das Forschungsinstitut Empirica wies schon vor Corona darauf hin, dass diese Schätzungen nicht mehr aktuell seien. Für die Jahre 2019 bis 2022 sei eher von 271.000 bis 314.000 benötigten neuen Wohnungen auszugehen. Alle Studien zum Thema hätten solch eine Abschwächung des Neubaubedarfs vorgesehen, etwa wegen der nachlassenden Zuwanderung. Auf Basis der bisherigen Zahlen zu Wohnungsfertigstellungen und Baugenehmigungen sei deshalb von einem ausreichenden Angebot an Wohnraum auszugehen, auch in den Städten. Grund 3 spielt dabei eine Rolle.
Grund 3: Die Nachfrage nach Wohnungen wird nachlassen.
Das große Bevölkerungswachstum in den Städten ist schon beendet. In Berlin beispielsweise dürfte sich der Saldo aus Zu- und Fortzügen 2019 halbiert haben. Schon 2018 lag er mit 30.000 deutlich unter den Jahren zuvor. Zwischen 2010 und 2018 hatte die Stadt im Schnitt 45.000 Berliner dazugewonnen, jedes Jahr. Alle Top-Großstädte seien heute Abwanderungsregionen in der Binnenwanderung, bei der nur die Bewegungen innerhalb Deutschlands betrachtet werden, hieß es im Frühjahrsgutachten des Rates der Immobilienweisen.
Bislang stieg die Nachfrage nach Wohnraum selbst bei gleichbleibender Bevölkerung, weil die Anzahl an Personen pro Haushalt sank und damit die Wohnfläche pro Kopf stieg. Ein Single kommt im Schnitt meist eben auf mehr Wohnfläche als die Familie mit drei Kindern, jeweils pro Kopf gerechnet. Doch dieser Trend lässt nach, zumindest in den Großstädten. Mit etwa zwei Personen pro Haushalt scheint eine Art Untergrenze erreicht worden zu sein.
Und von der Zuwanderung kommen keine Impulse für den Immobilienmarkt mehr. „Wir haben drei große Zuwanderungswellen in Deutschland erlebt: erst aus Südeuropa, dann aus Osteuropa und am Schluss, vor allem 2015, die Flüchtlinge. Das ist aber nun schon ein paar Jahre her. Es hat lange keine Zuwanderungswelle mehr gegeben“, sagt Reiner Braun, Vorstandsvorsitzender des Forschungsinstituts Empirica. Im ersten Halbjahr könnte sich die Zuwanderung aus dem Ausland halbiert haben, schätzt die Deutsche Bank.
Jetzt kommt ein weiterer Faktor hinzu: Banken vergeben bereits weniger Kredite, weil sie wegen des Konjunktureinbruchs vorsichtiger sind. Damit fehlt einigen potentiellen Käufern schlicht der finanzielle Spielraum, eine Immobilie zu kaufen.
Die Politik macht den Deckel drauf
Grund 4: Die Kreditzinsen werden die Preise nicht mehr treiben.
In den vergangenen Jahren sind die Zinsen immer weiter gesunken, Kredite für Immobilien haben sich deutlich verbilligt. Mussten Käufer von Haus oder Wohnung bei guter Bonität vor zehn Jahren noch etwa vier Prozent Zins einplanen (bei zehnjähriger Zinsbindung), waren es zuletzt deutlich weniger als ein Prozent. Je niedriger die Zinsen, desto besser für den Immobilienmarkt: Kredite werden günstiger, was Käufern mehr finanziellen Spielraum gibt. Gleichzeitig werden Festzins-Anlagen abseits der Immobilienmärkte weniger attraktiv, was ebenfalls für die Immobilie sprechen kann.
Dass ein weiterer Zinsverfall die Immobilienpreise noch treiben kann, erscheint nun jedoch unwahrscheinlich. Mit deutlich weniger als einem Prozent Zins sind Kredite für Immobilien bereits extrem günstig. Viel tiefer dürfte es kaum gehen. Schon jetzt gibt es massive Proteste von Bankkunden gegen Negativzinsen auf Spareinlagen. Wenn Banken Sparern aber nicht im großen Stil Negativzinsen berechnen können, wird es für sie auch schwieriger, zum Beispiel negativ verzinste Immobilienkredite zu vergeben. Schließlich leben Kreditinstitute auch davon, dass sie für Einlagen weniger Zins zahlen, als sie für Kredite bekommen. Übersetzt in die Negativzins-Welt: Solange Banken mit Spareinlagen nicht flächendeckend an Negativzinsen verdienen können, können sie sich auch nicht ohne Weiteres vergebene Kredite zu Negativzinsen leisten.
Würde die Europäische Zentralbank (EZB) die den Banken berechneten Negativzinsen noch deutlich senken, könnte sie damit indirekt zwar auch die Renditen von Pfandbriefen stärker in Minusbereiche drücken. Solche Pfandbriefe nutzen Banken ebenfalls, um Immobilienkredite zu refinanzieren. Doch es gibt Grenzen für die Negativzinsen der von Banken gehaltenen Geldbestände: Ab etwa 0,3 Prozent Negativzins kann es sich für Banken lohnen, Geld eher bar in Tresoren zu bunkern. Aktuell erhebt die EZB zwar theoretisch 0,5 Prozent Negativzins auf geparkte Überschüsse, gewährt dabei aber hohe Freibeträge, sodass die Belastung unter dem Strich deutlich geringer ist.
Viel Raum für noch niedrigere Zinsen und günstigere Kredite scheint es nicht mehr zu geben.
Grund 5: Politiker machen Immobilien unattraktiv.
Erst war es die steigende Grunderwerbsteuer, die Immobilienkäufer ärgerte: In Summe mussten sie 2019 fast 16 Milliarden Euro zahlen, nochmal zwölf Prozent mehr als im Jahr 2018. Von früher 3,5 Prozent ist der beim Kauf fällige Preisaufschlag in einigen Bundesländern auf 6,5 Prozent gestiegen. Mittlerweile nehmen Politiker zunehmend mit regulatorischen Eingriffen die Lust auf Haus und Wohnung: Mietpreisbremse, Mietendeckel, Mietenstopp, Umwandlungsverbot. Dem Einfallsreichtum scheinen kaum Grenzen gesetzt zu sein. Die ohnehin oft schon überschaubaren Renditen von Vermietern werden so gering gehalten. Stärker steigende Mieten wird es damit kaum geben. Damit bleibt nur ein Weg, um die Renditen auf auskömmliche Niveaus zu heben: die Preise der Immobilien müssen fallen.
Fazit
Die Zutaten für ein Platzen der Immobilienblase scheinen vorhanden zu sein. Schon seit einigen Jahren warnt die Bundesbank, die Preise in den Städten seien um bis zu 30 Prozent zu hoch – gemessen an fundamentalen Kriterien. Die Schweizer Großbank UBS sieht in einem Vergleich von Städten weltweit in München das größte Blasenrisiko am Immobilienmarkt, vor Toronto und Amsterdam. Mit der Coronakrise ist nun quasi ein Auslöser dazugekommen.
Mehr zum Thema:
Und doch gibt es auch Gründe, die dafür sprechen, dass die Immobilienblase (noch) nicht platzt. Lesen Sie hier Teil 2 unserer Analyse mit den fünf Gründen dafür, dass die Immobilienblase jetzt (noch) nicht platzt.
