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Nach elf Jahren Boom 5 Gründe dafür, dass die Immobilienblase jetzt platzt

Es deutet sich eine Wende an, neu einziehende Mieter mussten kaum noch mehr als im Vorjahr zahlen. 5 Gründe, warum die Blase platzt. Quelle: dpa

Häuser und Wohnungen haben sich in den deutschen Städten massiv verteuert. Nun deutet sich eine Wende an: Fünf Gründe, warum die Preise jetzt fallen dürften.

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Wenn alle vom Besten ausgehen, kann es eigentlich nur noch schlechter werden. In einer Befragung der Bundesbank von mehreren Tausend Privatpersonen erwarteten 80 Prozent steigende Immobilienpreise, nur knapp 2,5 Prozent rechneten mit sinkenden Werten. Wohnimmobilieninvestoren gingen derzeit von einer „perfekten Zukunft“ aus, schrieb der Rat der Immobilienweisen in seinem jüngsten Frühjahrsgutachten, im Auftrag des Spitzenverbands der Immobilienwirtschaft (ZIA). Jede Veränderung „wird unweigerlich zu einer Korrektur der Preise führen.“

Schon jetzt deutet sich eine Wende an, neu einziehende Mieter mussten kaum noch mehr als im Vorjahr zahlen. 2019 sind die Kaufpreise aber noch deutlich gestiegen – eine große Analyse der 50 größten Städte finden Sie in unserem Immobilienatlas.

Wie geht es nun weiter? Wir wagen eine, zugegebenermaßen einseitige, Analyse: 5 Gründe, warum die Preise jetzt fallen werden.

Grund 1: Die Preise sind den Mieten völlig enteilt.

Steigende Preise für Haus und Wohnung sind solange unproblematisch, wie die Mieten genauso stark steigen. Investoren erzielen dann weiter die gleiche Mietrendite, trotz der höheren gezahlten Preise. Selbstnutzer, die für sich selbst Wohnraum suchen, sparen entsprechend mehr Miete ein, sodass auch der teurere Kauf sich für sie weiter lohnt.

Im Immobilienboom sind die Kaufpreise jedoch viel stärker als die Mieten gestiegen. Wohnungskäufer in München haben 2019 fast zweieinhalb mal so viel gezahlt wie 2009. Neu einziehende Mieter hingegen mussten „nur“ etwa anderthalbmal so viel Miete tragen. In Frankfurt und Hamburg haben sich die Kaufpreise verdoppelt, die Neuvertragsmieten sind um etwa ein Drittel gestiegen. Der Befund ähnelt sich überall: Im Schnitt der 50 größten Städte haben die Preise seit 2009 um 40 Prozentpunkte stärker als die Mieten angezogen.

Die Folge: Investoren kommen oft nur noch auf mickrige Mietrenditen. In vielen Städten lohnt für Selbstnutzer eher die Miete, nicht der Kauf. Solange auch die Renditen anderer Geldanlagen, abseits der Immobilien, sinken, müssen entkoppelte Preissteigerungen noch keine Trendwende markieren. Sie machen den Markt aber deutlich anfälliger für Preiskorrekturen, wenn sich die Gesamtlage eintrübt.

Grund 2: Das Angebot an Wohnraum reicht aus.

Dieser Befund mag überraschen. Seit Jahren wird ein Bedarf an neuen Wohnungen von 350.000 bis 400.000 Wohnungen pro Jahr genannt. Die Bundesregierung hatte sich das Ziel gesteckt, 375.000 neue Wohnungen im Jahr zu erreichen – und es weit verfehlt. Tatsächlich liegt der Wert seit Jahren unter 300.000. Auch 2019 dürfte diese Marke nicht erreicht worden sein, wenn auch knapp. Somit bliebe eine große Lücke zum Bedarf. Das Angebot an Wohnraum wäre knapp und würde immer noch knapper.

Doch das Forschungsinstitut Empirica weist darauf hin, dass diese Schätzungen nicht mehr aktuell seien. Für die Jahre 2019 bis 2022 sei eher von 271.000 bis 314.000 benötigten neuen Wohnungen auszugehen. Alle Studien zum Thema hätten solch eine Abschwächung des Neubaubedarfs vorgesehen, etwa wegen der nachlassenden Zuwanderung. Auf Basis der bisherigen Zahlen zu Wohnungsfertigstellungen und Baugenehmigungen sei deshalb von einem ausreichenden Angebot an Wohnraum auszugehen, auch in den Städten. Grund 3 spielt dabei eine Rolle.

Grund 3: Die Nachfrage nach Wohnungen wird nachlassen.

Das große Bevölkerungswachstum in den Städten ist schon beendet. In Berlin beispielsweise dürfte sich der Saldo aus Zu- und Fortzügen 2019 halbiert haben. Schon 2018 lag er mit 30.000 deutlich unter den Jahren zuvor. Zwischen 2010 und 2018 hatte die Stadt im Schnitt 45.000 Berliner dazugewonnen, jedes Jahr. Alle Top-Großstädte seien heute Abwanderungsregionen in der Binnenwanderung, bei der nur die Bewegungen innerhalb Deutschlands betrachtet werden, heißt es im Frühjahrsgutachten des Rates der Immobilienweisen.

Bislang stieg die Nachfrage nach Wohnraum selbst bei gleich bleibender Bevölkerung, weil die Anzahl an Personen pro Haushalt sank und damit die Wohnfläche pro Kopf stieg. Ein Single kommt im Schnitt meist eben auf mehr Wohnfläche als die Familie mit drei Kindern, jeweils pro Kopf gerechnet. Doch dieser Trend lässt nach, zumindest in den Großstädten. Mit etwa zwei Personen pro Haushalt scheint eine Art Untergrenze erreicht worden zu sein.

Und von der Zuwanderung kommen keine Impulse für den Immobilienmarkt mehr. „Wir haben drei große Zuwanderungswellen in Deutschland erlebt: erst aus Südeuropa, dann aus Osteuropa und am Schluss, vor allem 2015, die Flüchtlinge. Das ist aber nun schon ein paar Jahre her. Es hat lange keine Zuwanderungswelle mehr gegeben“, sagt Reiner Braun, Vorstandsvorsitzender des Forschungsinstituts Empirica.

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