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Nach elf Jahren Boom 5 Gründe dafür, dass die Immobilienblase jetzt platzt

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Die Politik macht den Deckel drauf

Grund 4: Die Kreditzinsen werden die Preise nicht mehr treiben

In den vergangenen Jahren sind die Zinsen immer weiter gesunken, Kredite für Immobilien haben sich deutlich verbilligt. Mussten Käufer von Haus oder Wohnung bei guter Bonität vor zehn Jahren noch etwa vier Prozent Zins einplanen (bei zehnjähriger Zinsbindung), waren es zuletzt teils unter einem Prozent. Je niedriger die Zinsen, desto besser für den Immobilienmarkt: Kredite werden günstiger, was Käufern mehr finanziellen Spielraum gibt. Gleichzeitig werden  Festzins-Anlagen abseits der Immobilienmärkte weniger attraktiv, was ebenfalls für die Immobilie sprechen kann.

Dass ein weiterer Zinsverfall die Immobilienpreise noch treiben kann, erscheint nun jedoch unwahrscheinlich. Mit teils unter einem Prozent Zins sind Kredite für Immobilien bereits extrem günstig. Viel tiefer dürfte es kaum gehen. Schon jetzt gibt es massive Proteste von Bankkunden gegen Negativzinsen auf Spareinlagen. Wenn Banken Sparern aber nicht im großen Stil Negativzinsen berechnen können, wird es für sie auch schwieriger, zum Beispiel negativ verzinste Immobilienkredite zu vergeben. Schließlich leben Kreditinstitute auch davon, dass sie für Einlagen weniger Zins zahlen, als sie für Kredite bekommen. Übersetzt in die Negativzins-Welt: Solange Banken mit Spareinlagen nicht flächendeckend an Negativzinsen verdienen können, können sie sich auch nicht ohne Weiteres vergebene Kredite zu Negativzinsen leisten.

Würde die Europäische Zentralbank (EZB) die den Banken berechneten Negativzinsen noch deutlich senken, könnte sie damit indirekt zwar auch die Renditen von Pfandbriefen stärker in Minusbereiche drücken. Solche Pfandbriefe nutzen Banken ebenfalls, um Immobilienkredite zu refinanzieren. Doch es gibt Grenzen für die Negativzinsen der von Banken gehaltenen Geldbestände: Ab etwa 0,3 Prozent Negativzins kann es sich für Banken lohnen, Geld eher bar in Tresoren zu bunkern. Aktuell erhebt die EZB zwar theoretisch 0,5 Prozent Negativzins auf geparkte Überschüsse, gewährt dabei aber hohe Freibeträge, sodass die Belastung unter dem Strich deutlich geringer ist.

Viel Raum für noch niedrigere Zinsen und günstigere Kredite scheint es nicht mehr zu geben.

Grund 5: Politiker machen Immobilien unattraktiv.

Erst war es die steigende Grunderwerbsteuer, die Immobilienkäufer ärgerte: In Summe mussten sie 2019 fast 16 Milliarden Euro zahlen, nochmal zwölf Prozent mehr als im Jahr 2018. Von früher 3,5 Prozent ist der beim Kauf fällige Preisaufschlag in einigen Bundesländern auf 6,5 Prozent gestiegen. Mittlerweile nehmen Politiker zunehmend mit regulatorischen Eingriffen die Lust auf Haus und Wohnung: Mietpreisbremse, Mietendeckel, Mietenstopp. Dem Einfallsreichtum scheinen kaum Grenzen gesetzt zu sein. Die ohnehin oft schon überschaubaren Renditen von Vermietern werden so gering gehalten. Stärker steigende Mieten wird es damit kaum geben. Damit bleibt nur ein Weg, um die Renditen auf auskömmliche Niveaus zu heben: die Preise der Immobilien müssen fallen.

Fazit

Die Zutaten für ein Platzen der Immobilienblase scheinen vorhanden zu sein. Schon seit einigen Jahren warnt die Bundesbank, die Preise in den Städten seien um bis zu 30 Prozent zu hoch – gemessen an fundamentalen Kriterien. Die Schweizer Großbank UBS sieht in einem Vergleich von Städten weltweit in München das größte Blasenrisiko am Immobilienmarkt, vor Toronto und Amsterdam.

Und doch gibt es auch Gründe, die dafür sprechen, dass die Immobilienblase (noch) nicht platzt. Lesen Sie hier Teil 2 unserer Analyse mit den fünf Gründen dafür, dass die Immobilienblase jetzt (noch) nicht platzt.

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