Jan von Mallinckrodt ist der Leiter Nachhaltigkeit beim Immobilienfondsmanager Union Investment Real Estate in Hamburg. Mit über 40 Milliarden Euro verwaltetem Immobilienfondsvermögen ist das genossenschaftliche Fondshaus einer der größten Immobilieninvestoren in Deutschland. Von Mallinckrodt arbeitet seit 2013 bei Union Investment, zuvor war er im internationalen Corporate Banking der Commerzbank tätig. Studiert hat er Internationales Management mit dem Abschluss MBA in Deutschland, USA und Mexiko.
WirtschaftsWoche: Auf dem Klimagipfel in Madrid wird derzeit viel über CO2-Einsparung gesprochen. Sie machen Fondsimmobilien grün. Was heißt das?
Jan von Mallinckrodt: Speziell für das Klima haben wir unter dem Motto „manage to green“ das Ziel, bis 2050 alle Gebäude so auszurüsten oder zu betreiben, dass sie klimaneutral sind, also keine Treibhausgase mehr emittieren oder sie kompensieren. Weltweit sind Gebäude für rund 40 Prozent des CO2-Ausstoßes verantwortlich. Es sind schlafende Klimariesen, bei denen man aber viel erreichen kann.
Was macht ein klimaneutrales Gebäude aus?
Eine begrünte Fassade allein ist es nicht. Im Bestand gilt es den Betrieb intelligent zu managen. Etwa Energieeffizienz und -einsparung in den Gebäuden ist wichtig und das Energiemonitoring ist ein Schlüssel hierzu: Dabei werden alle Betriebsdaten von Heiz- und Kühlfunktionen im Gebäude überwacht, Raumtemperatur, Luftqualität – und angereichert mit Informationen über die Witterung, um die Energie optimal zu nutzen. Die Systeme entdecken Energiefresser und senken den Energieverbrauch sowie die Kosten. Wir erfassen auch den Wasserverbrauch. Im Neubau spielen zudem die verwendeten Baumaterialien eine Rolle.
Sie halten über 370 Immobilien in den Fonds. Wo stecken da die Schwierigkeiten bei den Klimaschutzbemühungen?
Der Bestand ist die Herausforderung, weil man da wenig an der Hülle ändern kann und viel im laufenden Betrieb umbauen muss. Aber abreißen ist zu teuer und auch nicht klimaneutral. Allerdings sind wir in 23 Ländern aktiv und da ist die Datenlage mitunter sehr dünn, wir müssen Verbrauchsdaten für Wärme, Strom, Wasser und Abfall von allen Immobilien aufbereiten. Die sind aber nicht überall gleich gut verfügbar. Verbrauchsdaten der Mieter sind hierbei die größte Herausforderung, denn die Weitergabe von Daten wird durch die Datenschutz-Grundverordnung in der EU gebremst.
Was kostet die Anleger das ambitionierte Ziel klimaneutraler Gebäude?
Wir werden im Bestand gezielt Geld in die Hand nehmen. Neue Gebäude werden aufgrund der gesetzlichen Vorgaben jetzt schon so ausgestattet, dass sie unser Ziel der Klimaneutralität erreichen können. Denn die Europäische Union prescht mit ihrem Aktionsplan für eine nachhaltige Finanzindustrie vor. Da werden wir gefordert und wollen gut vorbereitet sein.
Schätzen die Mieter solche Bemühungen überhaupt, für sie wird im schlimmsten Fall die Miete steigen.
Anders als bei Wohnbauten können Immobilienbesitzer bei Gewerbeimmobilien nicht ihre Maßnahmen auf die Mieter umlegen. Und da Nebenkosten meist kein großer Kostenblock im Vergleich zu Arbeitskosten sind, freut sich so recht niemand, wenn da viel eingespart wird. Die Mieter müssen mitziehen, Teil des Prozesses werden und sich als Nutzer entsprechend in den Gebäuden verhalten. Anderenfalls bringt vieles wenig und die Gebäudesteuerung kann ihre Potenziale nicht ausschöpfen. Mitunter können wir nicht beurteilen, ob eine Immobilien so performt, wie sie geplant wurde, weil uns die Daten fehlen. Daher ist es so wichtig, dass Mieter mitziehen. Bisher tut das bezogen auf die Daten nur ein Viertel der Mieter. Regulatorisch gibt es da bisher auch keine Handhabe, Mieter dazu zu verpflichten, die ambitionierten Klimaziele zu erreichen.
Bekommen Sie Fördermittel aus dem Klimapaket der Bundesregierung?
Wir können Zuschüsse bekommen, aber die Förderanträge dauern häufig so lange, dass wir darauf verzichten und meist nicht darauf zurückgreifen. Für uns als Gebäudeeigentümer gibt es eine ganze Reihe an Vorschriften. Neben dem wichtigen Brandschutz zum Beispiel und anderen Auflagen gibt es auch eine Reihe an energetischen Anforderungen. Angefangen beim Energieausweis bis hin zu konkreten Einsparzielen oder Vermietungsanforderungen in manchen Ländern. Deshalb haben wir schon im Ankaufsprozess einen Nachhaltigkeitscheck für alle Nutzungsarten wie Büro, Hotel, Shopping Center und Logistik. Manche Vorschriften des Gesetzgebers sind für den Wohnbereich vielleicht passend. Dämmvorschriften etwa sind für Shopping-Center aber kontraproduktiv. Sie sollten nicht zusätzlich gedämmt werden, weil durch die vielen Lichtquellen und Menschen es dort sonst viel zu warm werden würde.
Was entgegnen Sie denen, die Greenbuilding-Zertifikate für Greenwashing halten?
Es gibt diverse Anbieter von Zertifikaten und auch wir haben rund 60 Prozent unseres Portfolios zertifiziert. Bei der Fülle der Anbieter kann man schon mal den Überblick verlieren. Gleichwohl achten gewerbliche Mieter auf diese Zertifizierungen, weil die genutzten Gebäude auch in ihre Nachhaltigkeitsbeurteilung einfließen und sie damit einen Beitrag für ihre eigene Unternehmensstrategie leisten. Das Thema Nachhaltigkeit ist sehr komplex und Zertifikate geben eine erste Einschätzung. Sie haben daher durchaus ihre Berechtigung im Markt und im Neubau sind sie Standard. Allerdings kommt es bei Zertifikaten auf die Details an, um beurteilen zu können, ob das entsprechende Objekt einen Beitrag zur Erreichung der Klimaziele leistet und damit Energieeffizienz anzeigt. Man muss also schon genau hinsehen und ich kann daher den Aspekt des Greenwashing nachvollziehen. Aus diesem Grund haben wir seit Kurzem unser eigenes Label, was auf unserem Nachhaltigkeits-Check basiert und in nur einer Kennzahl die Erreichung unserer „manage to green“-Strategie und damit die Erreichung der Klimaziele bis 2030 aufzeigt. Neu und damit bisher einmalig am Markt ist hierbei, dass es reale Verbräuche der Gebäude mit den Klimazielen ins Verhältnis setzt und uns so hilft, gezielt Maßnahmen abzuleiten.
Sie werfen sogar Mieter raus, wenn die nicht zum Nachhaltigkeits-Ansatz passen.
Wir verlängern Mietverträge mit Unternehmen nicht, wenn diese zum Beispiel im Bereich kontroverser Waffen tätig sind, also etwa der Herstellung von Streubomben. Auch Unternehmen, die an der Produktion von Atomenergie oder -waffen beteiligt sind, sind ausgeschlossen, ebenfalls Unternehmen die mehr als 30 Prozent ihres Umsatzes mit der Förderung von Kohle machen. Zusätzlich gilt auch das Vererbungsprinzip. Das heißt, wir vermieten auch nicht an die Tochterfirmen ausgeschlossener Unternehmen.
Rutscht da nicht schnell mal ein Mieter durch?
Es ist tatsächlich schwierig, weltweit die Firmengeflechte transparent zu machen, um Mieter mit Ausschlusskriterien zu ermitteln. Nur etwa 20 Prozent unserer Mieter aktuell sind börsennotiert und damit für uns hinsichtlich der Geschäftspraktiken transparent. Andere müssen nicht veröffentlichen, wie sie Geld verdienen. Aber wir können die restlichen 80 Prozent bestimmten Branchen zuordnen. Wir werden zwei Mietverträge aus diesem Grund nicht verlängert, einen in den USA und einen in Mexiko. Da wir das auch schon beim Ankauf von Immobilien berücksichtigen, müssen wir Immobilien ablehnen, sobald auch nur ein Tiefgaragenstellplatz von einem kontroversen Unternehmen angemietet ist.
Geht das nicht auch etwas zu weit?
Es geht um Reputationsrisiken – also Glaubhaftigkeit, da können wir uns auch keine Versäumnisse in vermeintlichen Kleinigkeiten leisten.
Und ziehen andere Großvermieter da mit?
Es gibt bereits Mitbewerber, die ähnlich vorgehen. In der Breite sieht man das aber noch nicht.
Sie haben riesige Logistikhallen im Bestand. Das sind doch perfekte Flächen für die Stromproduktion aus Sonnenenergie.
Das sollte man meinen, aber es gibt steuerliche Hürden. Unsere milliardenschweren Fonds könnten plötzlich gewerbesteuerpflichtig werden, wenn wir auch noch mit der Produktion von Strom auf den Gebäuden Geld verdienen würden. Das würde die Rendite der Anleger belasten. Wir könnten das an Dritte auslagern, aber die Miete, die wir bekämen, ist lächerlich gering. Das entschädigt uns nicht für die möglichen Schäden an den Gebäuden, die durch die Installationen entstehen könnten. Wenn wir die Energiewende und die ambitionierten Klimaziele erreichen wollen, müsste hier der Gesetzgeber nachbessern.
