Nebenkosten bei Mietwohnungen: „Jede zweite Abrechnung ist falsch“

20 Millionen Mieter erhalten in diesen Tagen per Post die Aufstellung ihrer Nebenkosten. Aufreger sind programmiert: Denn häufig werden mehr Posten abgerechnet als erlaubt. Mieter sollten die Schreiben genau checken.

Was Mieter nicht zahlen müssen

„Die Abrechnung für 2014 bedeutet höchstwahrscheinlich für den Großteil der Mieter eine Rückzahlung“, sagte der Sprecher des Deutschen Mieterbunds, Ulrich Ropertz. Ursachen seien die milden Wintermonate und gesunkene Ölpreise. „Wir gehen davon aus, dass die Heizkosten - je nach Brennstoff - 2014 im Schnitt 20 bis 32 Cent pro Quadratmeter und Monat gesunken sind.“ Auch im neuen Jahr sehe es nicht nach einer Trendwende aus. Damit sänken die Betriebskosten für viele Mieter wieder unter die Marke von zwei Euro je Quadratmeter und Monat. Für 2013 hatte der Mieterbund noch einen Durchschnittswert von 2,20 Euro berechnet. Die Kosten für Heizung und Warmwasser machen regelmäßig die Hälfte der Betriebskosten und mehr aus. Im vergangenen Jahr ist Heizöl laut Mieterbund jedoch acht bis zehn Prozent billiger gewesen als im Vorjahr, Fernwärme etwa zwei Prozent, Gas nur unwesentlich. Da es zu Beginn und Ende des Jahres vergleichsweise mild war, sank zudem der Verbrauch.

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Wenn ein Vermieter Nebenkosten erheben will, muss er sie im Mietvertrag festhalten. Es reicht nicht, wenn der Vermieter nur auf die Betriebskostenverordnung verweist: Der Mieter muss vor Vertragsabschluss genau erkennen können, wie viel er für Heizung, Schornsteinfeger und Müllabfuhr zahlen muss.

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Die Abrechnung der Betriebskosten darf maximal einen Zeitraum von zwölf Monaten abbilden (Paragraph 556 Absatz 3 Satz 1 Bürgerliches Gesetzbuch). Im Normalfall setzen Vermieter dafür den Zeitraum vom 1.1. eines Jahres bis zum 31.12. an. Wer für mehr als ein Jahr zahlen soll, darf sich weigern. Eine Abrechnung über weniger als ein Jahr ist zulässig, aber in der Regel unüblich.

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Das bedeutet, dass der Mieter für nichts zahlen muss, was nicht auch im Mietvertrag steht: Der Satz "Der Mieter trägt die Nebenkosten" ist also unwirksam, sprich: Der Mieter muss nicht bezahlen. Auch ungenaue Formulierungen gehen zu Last des Hausbesitzers. Wenn es heißt "Kosten für die Treppenhausreinigung et cetera", braucht der Mieter bloß die Treppenhausreinigung zahlen. Alles weitere ist unklar.

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In einer Nebenkostenabrechnung nichts zu suchen haben Kosten, die nichts mit dem Haus oder Grundstück an sich zu tun haben. Dazu gehören beispielsweise die Kosten für die Hausverwaltung oder das Porto für die Nebenkostenabrechnung. Auch für die Bankgebühren des Hausbesitzers muss der Vermieter nicht aufkommen.

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Auch Renovierungsarbeiten wie Streichen und Verputzen der Fassade oder des Treppenhauses dürfen nicht auf die Mieter umgelegt werden. Sollte ein Vermieter Rücklagen für eventuelle Renovierungsarbeiten bilden, ist das ebenfalls sein Privatvergnügen.

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In der Mietwohnung tobt sich der Schimmel aus, die Wasserhähne lecken und die Stromleitungen sind malade. Fällige Reparaturen muss der Vermieter auf eigene Kosten tragen. Einzige Ausnahme: Der Mieter trägt Schuld am Schaden.

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Dieser Vermieter hatte einen Putztick: Zweimal pro Woche ließ er eine Reinigungsfirma das Treppenhaus seiner Apartmentanlage schrubben, alle drei Monate die Fenster im Treppenhaus. Entsprechend hoch fiel die Nebenkostenabrechnung der Mieter aus, die dafür aufkommen mussten – bis einer von ihnen dagegen klagte und Recht bekam. Einmal putzen pro Woche reicht, entschied das Amtsgericht Regensburg.

Zwar sind die Reinlichkeitsansprüche dieses Vermieters eher unüblich. Ungerechtfertigte Posten auf der Nebenkostenabrechnung seien aber keinesfalls eine Ausnahme, sagt Dietmar Wall vom Deutschen Mieterbund. Etwa die Hälfte der Abrechnungen sei falsch oder zumindest klärungsbedürftig.

Häufigster Fehler: Es würden Posten als Betriebskosten auf den Mieter abgewälzt, die dort nicht hingehörten, sagt Wall. So ließ zum Beispiel ein Vermieter die Standfestigkeit von Bäumen auf einem Grundstück prüfen und legte die Rechnung von rund 200 Euro als Betriebskosten auf den Mieter um. Zu Unrecht, entschied das Amtsgericht Bottrop.

Was der Vermieter tatsächlich in die Nebenkostenabrechnung schreiben darf, regelt die Betriebskostenverordnung. Sie listet 16 Posten auf, darunter etwa die Kosten für die Wasserversorgung, den Betrieb der Heizanlage, die Müllbeseitigung, die Straßenreinigung oder die Gartenpflege. Der Vermieter hat allerdings die Möglichkeit, darüber hinaus sonstige Betriebskosten umzulegen. Das können Aufwendungen zum Erhalt von Gemeinschaftsanlagen sein, wie zum Beispiel die Reinigung von Dachrinnen, Kosten für Rauchmelder oder die Prüfung von Feuerlöschern.

Doch gerade bei den sonstigen Betriebskosten kommt es am häufigsten zum Streit. Vielen Hauseigentümern sei nicht klar, dass sie nur Posten als Betriebskosten abrechnen könnten, die im Mietvertrag aufgeführt seien, sagt Wall. Und auch dann sei der Kreativität der Vermieter nicht automatisch Tür und Tor geöffnet, erklärt Katharina von Knop vom Dienstleister Mineko, der im Auftrag von Mietern und Vermietern Nebenkostenabrechnungen überprüft.

So könnten Kosten für die Verwaltung des Gebäudes oder für seinen Erhalt sowie Reparaturen grundsätzlich nicht auf den Mieter umgelegt werden.