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Neues Bauvertragsrecht Kaum ein Bauvertrag entspricht geltendem Recht

Bauvertragsrecht in der Praxis Quelle: imago

Seit Januar 2018 gilt das neue, verbraucherfreundlichere Bauvertragsrecht. Das ist aber längst nicht bei allen Bauunternehmen angekommen. Wie Bauherren sich und ihre Immobilie schützen.

Für die meisten ist der Bau eines Eigenheims das größte und teuerste Investitionsprojekt ihres Lebens: Viel Zeit, Energie und nicht zuletzt Vermögen fließt in die Immobilie. Und nur selten geht dabei alles glatt: Streit um Mängel, Schadenersatz, Verzögerungen bei der Fertigstellung oder überhöhte Handwerkerrechnungen sind an der Tagesordnung. Immer öfter muss vor Gericht geklärt werden, wer im Recht ist; die Auftragsbücher der Baugutachter sind voll. Und private Rechtschutzversicherungen lehnen einen Versicherungsschutz für Rechtsstreitigkeiten im Baurecht zumeist kategorisch ab.

Seit Januar 2018 sollte sich dieser Zustand eigentlich verbessert haben. Denn seitdem gilt das neue Bauvertragsrecht, das insbesondere die Rechte privater Bauherren stärken soll. Reihum begrüßten denn auch die Eigentümerverbände der Immobilienwirtschaft die Reform. Doch die Erfahrungen zeichnen ein ernüchterndes Bild von der gängigen Praxis. "Noch immer haben viele Bauherren und Bauunternehmen nicht gemerkt, dass längst die Stunde für eine neues Bauvertragsrecht geschlagen hat", sagt Holger Freitag, Rechtsanwalt und Experte für Bauvertragsrecht beim Verband privater Bauherren (VPB). "Umfragen haben gezeigt, dass zum Beispiel noch immer viele Baubeschreibungen auf dem Stand von Juni 2017 sind und nicht angepasst wurden."

Dabei sollten gerade private Bauherren die neuen Rechtsvorschriften für sich nutzen. Bis 2018 galt die sogenannte Verbraucherrechterichtlinie, die die Informationspflichten der Unternehmer vor Vertragsschluss regelt, nur für kleinere Bauvorhaben, nicht aber für ein umfangreicheres oder komplexes Bauvorhaben, wie es etwa der beliebte Schlüsselfertigbau darstellt. Das neue Bauvertragsrecht schließt hier eine Lücke und benennt zum Beispiel wesentliche Pflichten von Baufirmen bei solchen Vorhaben. Als da wären:

  • Erstellung einer ordentlichen Baubeschreibung

  • Verbindliche Angaben zur Bauzeit

Diese Regelungen sollen verhindern, dass der Bauherr etwas unterschreibt, ohne zu wissen, worauf er sich einlässt. "Es ist aber schon vorgekommen, dass Bauunternehmer mit einem kompletten Bauvertrag kommen, in dem steht, dass alle vorvertraglichen Regelungen damit gegenstandslos werden", berichtet Freitag. "Hierzu gibt es zwar noch keine einschlägigen Urteile, aber das halte ich für aussichtslos. Der Gesetzgeber wollte das für die Baubeschreibung beim Verbraucherbauvertrag genau anders."

Wichtig ist in diesem Zusammenhang die Unterscheidung zwischen Verbraucherbauvertrag und Bauträgervertrag. Da der Bauträger Grundstücke kauft und darauf in Eigenregie Immobilien errichtet – also Bauherr ist –, und ein Käufer das fertige Haus übernimmt, gilt beim Bauträgervertrag nur, was der Notar beurkundet.

Bei anderen zentralen Regelungen des neuen Bauvertragsrecht funktioniert die Umsetzung unterschiedlich gut. Vorgeschrieben ist unter anderem:

  • die Erstellung und Herausgabe wichtiger Unterlagen zum Bau, etwa der Bauzeichnungen und -pläne sowie der Statik-Berechnungen,

  • ein mindestens 14-tägiges Widerrufsrecht für den Kunden beim Verbraucherbauvertrag sowie

  • eine Begrenzung der Abschlagszahlung an den Bauunternehmer auf maximal 90 Prozent des Werklohns.

Die genannten Punkte können nicht abweichend im Vertrag geregelt werden, selbst wenn für die meisten Vorschriften gilt, dass sie im Bauvertrag auch individuell geregelt werden können.

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Widerrufsrecht bereits gut integriert

Beim – erstmals explizit geregelten – Widerrufsrecht gilt, was aus der Rechtsprechung bei Kredit- und Lebensversicherungsverträgen inzwischen bekannt ist: Die Baufirma muss im Bauvertrag über das Widerrufsrecht korrekt informieren, zum Beispiel mithilfe eines gesetzlichen Mustertextes. Ab Vertragsschluss kann der Verbraucher 14 Tage lang aus dem Vertrag aussteigen – etwa, weil sich zeigt, dass er die Finanzierung nicht bekommt, oder er sich neuer Risiken bewusst wird. Ohne korrekte Vorabinformation zum Widerrufsrecht kann der Verbraucher aber höchstens noch ein Jahr und 14 Tage nach Vertragsschluss widerrufen, danach bleibt nur eine Kündigung.

Insofern stellt das Widerrufsrecht einen deutlichen Fortschritt für Bauherren dar, da sie bislang nur durch Kündigung aus dem Vertrag wieder rauskamen und somit dem Bauunternehmer den bereits angefallenen Werklohn zuzüglich des entgangenen Gewinns schuldeten. Mit dem neuen Widerrufsrecht bekommen Bauherren etwas Bedenkzeit ohne große finanzielle Folgen. Lediglich bis zum Widerruf erfolgte Leistungen muss der Bauherr bezahlen.

Daher erstaunt es kaum, dass gerade diese Neuregelung bereits recht gut funktioniert. "Offenbar haben die Bauunternehmen bislang vor allem das neue Widerrufsrecht in die Verträge übernommen", bestätigt Baurechtsanwalt Freitag.

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