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Offene Immobilienfonds Die Neulinge Swisslife und Crosslane im Check

Einige offene Immobilienfonds haben sich durch die Schließung und Abwicklung der Milliardenvermögen blamiert. Aber Anleger investieren unverdrossen in die übrig gebliebenen Portfolios und das ruft einige neue Anbieter auf den Plan. Was ihre Produkte taugen.

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Eine Immobilienblase fürchten diese Anleger nicht: Insgesamt 6,9 Milliarden Euro haben Fans des Betongoldes 2016 neu in offene Immobilienfonds investiert. Da zahlreiche Fonds dieser Kategorie abgewickelt werden und andere für Neugelder geschlossen sind, strömt das Geld in immer weniger Fonds. Das ändert sich allerdings langsam: Mit dem Schweizer Lebensversicherer Swiss Life und dem britischen Experten für Studentenappartements, Crosslane, treten zwei neue Anbieter mit in Deutschland aufgelegten und überwachten offenen Immobilienfonds in den Markt ein. Die WirtschaftsWoche hat sich die Neulinge angesehen.

Der Swiss Life Living and Working (ISIN DE000A2ATC31) bekommt zum Start ein dauerhaftes Kapital von rund 200 Millionen Euro von der Muttergesellschaft, die dort auch einen Teil ihrer Versichertengelder anlegen wird und damit vom Erfolg des Fonds überzeugt sein muss. Das ist für Anleger schon mal beruhigend, weil ein starker Ankerinvestor das nötige Startkapital zur Verfügung stellt.

Verantwortlich für den Fonds ist mit Ingo Hartlief zudem Immobilienexperte, der als Vize-CEO von Corpus Sireo Real Estate und von 2002 bis 2010 als Vorstand beim genossenschaftlichen Fondshauses Union Investment viel Expertise im Immobilienbereich sammeln konnte. Corpus Sireo ist 2007 aus dem Zusammenschluss des Wohninvestors Corpus mit einer früheren Ausgründung des Immobilienbereichs der Deutschen Telekom entstanden, an dem sich Morgan Stanley beteiligt hatte. Inzwischen gehört das Unternehmen komplett zur Swiss Life, einem der größten Versicherer in der Schweiz. In Deutschland verwaltet das Haus bereits Immobilienbestände in Höhe von rund 14 Milliarden Euro.

Neue Generation von Immobilienfonds

Mit dem Swiss Life Living and Working startet eine fünfte Generation an offenen Immobilienfonds. Die ersten Fonds starteten mit kleinen Gewerbebauten aus Büros und Einzelhandelsflächen in den Fußgängerzonen der Republik von Düsseldorf bis Idar-Oberstein. Danach folgte eine Welle an hohen Mittelzuflüssen von Anlegern und die Immobilien, die die Fonds gekauft haben, wurden immer größer. Die dritte Generation an Fonds investierte stärker im Ausland und Übersee, die vierte sind die neuen Fonds nach neuem Recht, das es seit 2013 gibt, und bei denen für alle Anleger strenge Halte- und Kündigungsfristen gelten. Unter diesen Fonds gibt es bereits eine gewisse Spezialisierung auf Wohngebäude mit Produkten wie WertgrundWohnSelect D oder Fokus Wohnen Deutschland.

Zur fünften Generation zählt der Swiss-Life-Fonds. Er wird sehr breit investieren in Büroimmobilien, Nahversorgungszentren, Gesundheitsimmobilien und Wohnimmobilien. „Wir übernehmen die Ideen, die es bei Großanlegerfonds bereits gab, diversifizieren die Nutzungsarten, investieren europaweit und gehen mit unseren Investments auch in kleinere Städte ab 100.000 Einwohnern“, sagt Hartlief.

So teuer wohnen Studenten in Deutschland
Platz 15: Leipzig Quelle: dpa
Platz 14: Bochum Quelle: dpa Picture-Alliance
Platz 13: Siegen Quelle: dpa Picture-Alliance
Platz 12: Kiel Quelle: dpa
Platz 11: Bremen Quelle: dpa
Platz 10: Osnabrück Quelle: dpa Picture-Alliance
Platz 9: Jena Quelle: dpa/dpaweb

Mit der angestrebten Struktur hebt sich der Fonds ab von den großen offenen Immobilienfonds, die zu Zweidritteln vor allem in Bürogebäude und Einzelhandelsflächen investieren und dabei meist die Metropolen Europas bevorzugen.

Mit rund 67 Milliarden Euro, die Swiss Life Real Estate in Immobilien weltweit verwaltet, gehören sie zu den größten Immobilieninvestoren Europas. Die Schweizer wollen auch diesen Fonds unter die größten am Markt bringen, soviel lässt Hartlief durchblicken.

Gewinn für Anleger ist noch unklar

Der Fonds ist nach deutschem Recht aufgelegt und wird von der BaFin kontrolliert, sowie von heimischen Sachverständigen viermal im Jahr bewertet. Mit einer jährlichen Verwaltungsvergütung von bis zu einem Prozent liegt der Fonds im marktüblichen Bereich. Beim An- und Verkauf der Immobilien fließen inzwischen aber üblicherweise bei allen Fonds zusätzlich bis zu einem Prozent der Kaufsumme oder auch mehr an die Fondsverwalter. Ein Problem, mit dem der Fonds mitunter zu kämpfen hat: Er baut sein Portfolio jetzt auf und die Preise sind in allen Immobiliensegmenten hoch. Wie der Gewinn bei diesem Einkaufsumfeld auf Dauer für Anleger ausfallen kann, muss sich zeigen. Insgesamt erscheint dieses Portfolio aber für Anleger als geeignete Alternative zu den bisherigen großen Fonds am Markt.

Die größten offenen Immobilienfonds

Studentenherbergen im Depot

Kräftig zur Kasse bittet der Crosslane Student Real Estate Fund (ISIN DE000A2AGN33) Anleger. Die jährlichen Kosten bewegen sich mit 1,8 Prozent am oberen Ende und auch für den Kauf und Verkauf der Immobilien steckt sich das Fondsmanagement  mit um die zwei Prozent pro Transaktion viel Geld ein. Der Fonds spezialisiert sich auf das Feld des studentischen Wohnens. Ein durchaus interessanter Markt, denn kleine Wohnungen, die einigermaßen den Anforderungen der Studenten und ihrem Budget gerecht werden, sind rar.

"Die Preise für studentischen Wohnraum steigen rasant und bringen viele Studenten zu Semesterbeginn in die Bredouille", sagt Anja Hofmann, Vorstandsmitglied der auf Studienfinanzierung spezialisierten Aktiengesellschaft Deutsche Bildung. Das gelte auch nicht mehr nur für Berlin, München oder Hamburg. Auch in Konstanz, Darmstadt oder Marburg sind die Lebenshaltungskosten der Studenten durch die Mieten gestiegen.

Wohnungsmarkt ist Gefahr für Chancengleichheit

"Während Studenten in Frankfurt und München gut bezahlte Jobs finden, ist das in Städten wie Marburg oder Göttingen viel schwieriger. Der Wohnungsmarkt ist eine Gefahr für die Bildungsgerechtigkeit und Chancengleichheit", sagt Hofmann. Manche Studierende blieben bei den Eltern wohnen und wählten die nahegelegene Uni, obwohl renommiertere Universitäten ihnen bessere Startvoraussetzungen im Job bieten könnten oder auch eine bestimmte Fächerkombination nicht an der nächstgelegenen Hochschule angeboten werde.

Das optimale Studentenappartement skizziert Matthias Pink, Research-Leiter des Immobiliendienstleisters Savills so: Es ist möbliert, liegt in einer Anlage mit Gemeinschaftsräumen und Vor-Ort-Betreuern, die Mietlaufzeiten können auf die Semester befristet angemietet werden und praktischerweise zu einer All-Inklusive-Miete. Doch die ist meist zu hoch für das normale studentische Budget und unter den zahlreichen neu gebauten Studentenwohnanlagen, die inzwischen entstehen, sind die meisten ebenfalls in einem eher hohen Preissegment angesiedelt. Aber das hält Anbieter wie Crosslane nicht davon ab, ihr Glück auf dem deutschen Markt zu suchen.

Dass sie allein unter den zahlreichen ausländischen Studierenden in Deutschland immer genügend finanzkräftige Kundschaft finden werden für Appartements, erwartet Andreas Morsch, der bei der Auflage des Crosslane-Fonds federführend war. Morsch glaubt, dass die Nachfrage nach Studentenappartements noch lange nicht gesättigt ist und sogar weiter steigen wird. „Auch wenn es in dem Tempo mit dem Bau von Appartements weitergeht, wird es keinen Leerstand geben.“

Großbritannien als Vorreiter

Morsch hat jahrelang Aktien- und Rentenfonds der US-Fondshäuser Fidelity und Janus vertrieben. In der Dot-com- und Finanzkrise hat er deren Kursabstürze erlebt und suchte nach Anlagealternativen mit stabileren Renditen. In Großbritannien war es damals schon verbreitet, dass sich Investoren bei Studentenwohnungen engagieren. Morsch kooperiert mit der Firma Horizon und dem seit vielen Jahren in diesem Gebiet spezialisierten Fondsmanager Crosslane. Im November 2016 bekam Crosslane die Genehmigung der Finanzaufsicht BaFin für einen offenen Immobilienfonds nach deutschem Recht. Beim Crosslane Student Real Estate Fund sind die Briten Bauherr und Betreiber der Immobilien.

Der Markt ist umkämpft. Spezialisierte Unternehmen wie die Aktiengesellschaft International Campus, die Kapitalverwaltungsgesellschaft Mondial oder Bouwfonds sowie der Immobilienkonzern Deutsche Real Estate Funds haben die Angebotslücke bei Studentenbuden entdeckt. Sie sammeln meist bei finanzkräftigen Versicherungen, Stiftungen und Altersvorsorgeeinrichtungen Geld für den Bau der Studentenherbergen ein.

Der neue Crosslane-Fonds hingegen ist für Privatanleger gemacht, die schon mit 100 Euro einsteigen könnten. Aber ob der Fonds die hohe Gesamtrendite von sechs Prozent nach Kosten (jährlich 1,8 Prozent) mit denen er wirbt, auf Dauer erzielen kann, wird nicht garantiert. Auch manche Großanlegerfonds wie der Bouwfonds European Student Housing kalkulieren mit einer hohen internen Rendite von 5,5 bis 6,5 Prozent. Völlig überzogen muss das nicht sein.

Geldanlage mit studentischem Flair: So können Anleger am Trend verdienen

150 Wohneinheiten für Studenten sind das Minimum

Allerdings sind die Anfangsrenditen für Studentenwohnanlagen in den letzten Jahren stark zurückgegangen, weil immer mehr Investoren in den Markt strömten. Im Durchschnitt liegen die Nettoanfangsrenditen in den sieben größten deutschen Studentenstädten derzeit bei 4,25 Prozent. Bei Alternativanlagen wie Mehrfamilienhäusern, Büros, Einzelhandelsflächen sind es nach Angaben des Immobilienspezialisten Savills nur um die 3,5 Prozent. Das kleine Renditeplus macht die Studentenwohnungen für Investoren attraktiv.

Die von Crosslane erwarteten, weit über den Nettoanfangsrenditen liegenden Renditen erklärt Morsch damit, dass die Briten nie schlüsselfertig kauften, sondern selbst bauen oder renovieren und die Wohnanlagen auch in Eigenregie durch eine Tochter betreiben.

Einkaufen geht Crosslane zudem nur in Städten, die mindestens 15.000 Studenten haben. Wenn eine Uni geschlossen würde, hofft man in solchen Städten darauf, dass die Objekte umgenutzt werden könnten. Alle Appartements sollen nur 15 Minuten per Rad von der Uni entfernt sein. Damit sich die Verwaltung lohne, werden nur Objekte mit mindestens 150 Wohneinheiten gekauft.

Bis die Briten hierzulande eine Größe erreichen, die eine effiziente Bewirtschaftung ermöglicht, kann es dauern. Mit dem derzeitigen Startvermögen von nur 500.000 Euro lassen sich noch keine großen Sprünge machen. Ein 300-Zimmer-Objekt sei aktuell reserviert, sagt Morsch. Auf Interesse soll der neue Fonds angeblich bei den Verkäufern von Sparkassen und Volksbanken gestoßen sein.

Eine Abwechslung zum Einerlei der offenen Immobilienfonds bietet der Fonds auf jeden Fall. Die traditionellen Fonds investieren vor allem in Bürogebäude, Einzelhandel und Hotels. Als offener Immobilienfonds ist die Anlage streng reguliert, Anleger müssen Mindesthalte- und Kündigungsfristen beachten, der Anbieter darf die Anlegergelder maximal mit 30 Prozent zusätzlichen Krediten aufblähen. Beim Ankauf und danach vier Mal jährlich  müssen Sachverständige die Immobilien bewerten, jährlich gibt es für Anleger zwei ausführliche Berichte über Kosten des Fonds und Fakten zum Immobilienbestand.

Aber Regulierung und Transparenz sind allein keine Gewähr für einen Erfolg. Es gab unter den offenen Immobilienfonds manchen Flop, der Anlegern hohe Verluste bescherte. Die Konzentration auf nur ein einzelnes Segment des Immobilienmarktes ist beim Crosslane-Fonds ein Risiko. Kauft der Fonds aktuell sein Portfolio zusammen, erwirbt er Immobilien teuer. Crosslane hat am deutschen Markt noch keine Netzwerke und ob Finanzverkäufer auf die neue Offerte anspringen, damit genug Geld eingesammelt werden kann, ist ungewiss.

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