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Offene Immobilienfonds Hier können Anleger noch in Betongold investieren

Wer einen offenen Immobilienfonds für sein Geld sucht, der findet noch ein paar, die nicht wegen Überfüllung geschlossen sind. Auch über die Börse kann man ansonsten die Fonds kaufen.

Deutschen Bank, Immobilienfond Quelle: REUTERS

Nach der Volksbanken-Gesellschaft Union Investment hat jetzt auch die Deutsche Bank ihre milliardenschweren Immobilienfonds für Neuanlagen geschlossen. Nur noch bestehende Sparpläne mit regelmäßigen Einzahlungen können weitergeführt werden. Die Fonds sind so gefragt, dass sie immer mehr Geld anhäufen, dass sie aber am Immobilienmarkt nicht lukrativ genug in Gebäude investieren können, mit denen sich langfristig eine auskömmliche Rendite erzielen ließe. Die Liquidität, die bei vielen Fonds schon ein Drittel ihres Volumens ausmacht, kann ebenfalls nicht rentabel angelegt werden, sondern wird unter Umständen mit Minuszinsen belastet. Bei einigen Sparkassen kann der Kaufinteressent noch Glück haben, wenn seine Filiale die Verkaufskontingente für Immobilienfonds der Deka noch nicht ausgeschöpft hat. Es gibt andere Wege, um an ein Immobilieninvestment zu kommen:

An der Börse gibt’s Fonds

An der Börse Hamburg-Hannover oder anderen Regionalbörsen gibt es ansonsten auch viele Fonds, für die Fondsgesellschaften zum offiziellen Preis keine Anteile mehr ausgeben, wie etwa den UniImmo Deutschland. Anleger ordern dort zum teureren Börsenkurs. Der Unterschied zu dem offiziellen Preis von Union Investment beträgt etwa 1,5 Prozent.

Mit Orderlimits vermeiden Anleger allzu schlechte Kurse.
Fonds wie der Inter Immo Profil vom Verwalter BNP hatten zwar kürzlich eine zweistellige Performance, die Anleger dem Verkauf eines Gebäudes am Münchner Marienplatz, weit über dem Buchwert verdanken. Verwalter BNP hat keinen Geldannahmestopp ausgerufen, aber Anleger sollten den Fonds nicht kaufen, denn BNP konzentriert sich auf Großanleger.

Vormerken lassen

Der KanAm-Fonds Leading Cities (DE0006791825) kommt ebenfalls durch einen Verkaufserfolg auf eine gute Wertentwicklung. Nur zwei Jahre nach der Fondsgründung wurde ein Gebäude am Hamburger Jungfernstieg 20 Prozent über Buchwert verkauft. Der Fonds investiert in Gewerbeimmobilien in Europas Wirtschaftszentren wie Wien, Brüssel, Kopenhagen, Frankfurt, Hamburg, Zürich, London oder Oslo. Aktuell wirbt KanAm wieder Geld ein („Cash-Call“), weil man eine Immobilie im Blick hat. Der Fonds ist mit neun Immobilien und unter 100 Millionen Euro Immobilienvermögen klein.

Wo die Bauwut grassiert
München Quelle: dpa
Frankfurt am Main Quelle: dpa
Osnabrück Quelle: dpa - picture-alliance
Ingolstadt Quelle: dpa
Hamburg Quelle: dpa
Potsdam Quelle: dpa
darmstadt Quelle: dpa

Vorteil: Alle Anleger in dem Fonds müssen Mindesthalte- und Kündigungsfristen einhalten und nicht nur die Neuanleger, wie bei den schon älteren Fonds. Die Liquiditätsquote bei KanAm ist gewöhnlich niedriger als bei älteren Portfolios sein, die Altanlegern halbjährlich 30 000 Euro auszahlen müssen. Aktuell allerdings hat KanAm wieder für ein Gebäude Geld eingesammelt bei Investoren und jetzt 45 Prozent liquide in der Kasse, die ausgegeben werden müssen. Die Münchner hatten ein Gebäude anvisiert, allerdings wurde das vom Verkäufer zurückgezogen, jetzt hat man eine andere Immobilien im Auge, um die hohe Liquidität anzulegen. Anlageinteressenten können sich für die nächsten Runden vormerken lassen, wenn wieder neues Geld eingeworben wird, das soll noch in diesem Jahr der Fall sein, erwartet ein Unternehmenssprecher.

Auf Österreich ausweichen

Wer ein kleines Portfolio gegenüber Milliardenfonds bevorzugt, der ist bei dem Semper Real Estate (AT0000615158) der österreichischen Privatbank Semper Constantia gut aufgehoben. Der Fonds wurde seit 2004 langsam aufgebaut. Mit 42 Immobilien aus Österreich und Deutschland kommt er auf ein Volumen von 489 Millionen Euro. 2008 musste er nach Mittelabflüssen schließen, schaffte es aber, die Anleger bei der Stange zu halten, und konnte wieder öffnen. Prunkgebäude haben die Wiener nicht zu bieten. Auf ihrem Einkaufszettel stehen schmucklose Supermärkte, die Penny oder der Aldi-Ableger Hofer mieten. Die schmucklosen Bauten werden auch in sehr guten Zeiten keine üppigen Wertsteigerungen erzielen können. Aber bei einer Nettomietrendite von im Schnitt sieben Prozent werfen sie auch in schlechteren Zeiten noch genug ab. Und bei Aldi oder Hofer gehen die Menschen auch einkaufen, wenn die Konjunktur nicht so gut läuft.

Wertentwicklung in Prozent

 

Fondsname (ggf. Mindestanlage in Euro)

ISIN seit 3 Jahren (1)seit 1 JahrVolatilität in Prozent (2)
Direkte Anlage in Wohn- und Gewerbeimmobilien (Büro, Einzelhandel, Hotel, Logistik)
Inter ImmoProfil BNP Paribas REIMDE00098200685,218,58,7
Catella Max (300 000 Euro)DE000A0YFRV78,111,21,1
SEB Konzept Stiftungsfonds (50 000)DE000SEB7M96neu7,0neu
Bouwfonds European Residential (500 000)DE000A0M98N24,85,80,6
KanAm Leading CitiesDE0006791825neu3,9neu
Aachener Grund-Fonds Nr. 1DE00098000033,73,80,3
Wertgrund WohnSelect Deutschland (4)DE000A1CUAY05,93,71,7
WestInvest ImmoValue (5)DE00098014312,93,40,5
Aachener Spar- und Stiftungs-FondsDE000A1H9HS43,53,10,6
UniImmo: Deutschland (4)DE00098055072,62,80,1
SemperReal Estate AT00006229803,12,80,5
UniImmo: Global (4)DE00098055562,82,80,6
UniImmo: Europa (4)DE00098055152,42,50,2
grundbesitz europa RCDE00098070082,72,50,5
hausInvestDE00098070162,52,40,4
Deka-ImmobilienGlobal (5)DE00074836122,32,40,5
Deka-ImmobilienEuropa (5)DE00098095662,22,30,3
grundbesitz global RCDE00098070572,12,30,7
WestInvest InterSelect (5)DE00098014231,91,90,7
grundbesitz Fokus Deutschland RC (4)DE0009807081neu1,5neu
Morgan Stanley P2 Value (3)DE000A0F6G89–5,6–0,610,2
DEGI Global Business (3)DE000A0ETSR6–14,2–0,99,8
KanAm grundinvest Fonds (3)DE0006791809–4,2–2,02,7
DEGI Europa (3)DE0009807800–8,8–3,27,4
CS Euroreal (3)DE0009805002–3,8–4,11,4
AXA Immoselect (3)DE0009846451–12,7–4,55,2
SEB ImmoInvest (3)DE0009802306–3,3–4,72,2
DEGI German Business (3)DE000A0J3TP7–9,1–5,18,2
Catella Real Estate-Focus Nordic Cities (4)DE000A0MY559–4,5–6,41,9
KanAm US-grundinvest Fonds (3)DE00067918174,1–6,68,6
UBS Euroinvest Immobilien (3)DE0009772616–12,2–6,63,3
AXA Immosolutions (3)DE000A0J3GM1–11,0–6,67,4
SEB ImmoPortfolio Target Return (3)DE0009802314–3,0–7,83,2
SEB Global PropertyDE000SEB1A96–8,2–9,74,7
UBS 3 Sector Real Estate Europe (3)DE0009772681–9,1–12,67,6
DEGI International (3)DE0008007998–7,8–15,39,2
TMW Immobilien Weltfonds P (3)DE000A0DJ328–15,8–17,18,0
Catella Wohnen Europa (500 000 Euro)DE000A141UZ7neuneuneu
Immobilien-Dachfonds (Mix aus offenen Immobilienfonds und Immobilienaktienfonds)
RP Immobilienanlagen & InfrastrukturDE000A0KEYG6–3,5–1,19,9
CS Portfolio RealDE00097514530,3–3,74,6
Ampega Portfolio Real EstateDE00098474830,8–3,94,0
Allianz Flexi Immo (3)DE0009797332–5,1–5,01,4
DWS ImmoFlex Vermögensmandat (3)DE000DWS0N09–6,5–5,21,5
db ImmoFlex (3)DE000DWS0N90–9,9–5,94,8
(1) jährlicher Durchschnitt auf Basis offizieller Rücknahmepreise; (2) je höher die Volatilität (Schwankungsintensität) über drei Jahre, desto riskanter der Fonds; (3) Fonds wird aufgelöst; (4) Fonds nimmt vorübergehend keine neuen Gelder an, Sparpläne und Börsenorder sind oft möglich; (5) Sparkassen können Fonds verkaufen, bis Deka-Absatzkontingent erschöpft ist; Quelle: Morningstar

Anlagestrategie prüfen

So konjunkturresistent sind andere Immobilienfonds mitunter nicht. Beobachten sollten alle Anleger ihre Immobilienfonds wegen der Anlagestrategie. Noch haben die Fonds im Schnitt 94 Prozent aller Flächen vermietet, so die jüngste Erhebung der Berliner Ratingagentur Scope unter 17 Fonds. Das entspricht dem Vorjahresniveau. Also zunächst kein Grund zur Sorge. Aber immer größere Teile der Fonds sind in konjunktur- und konsumabhängigen Segmenten des Immobilienmarktes investiert.

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Im Schnitt sind 22 Prozent der Fondsgelder in Einzelhandelsimmobilien im In- und Ausland geflossen – vom Ladenlokal in der Innenstadt bis zum Shoppingcenter auf der grünen Wiese. Doch insbesondere der Modehandel steht unter Druck, ein mittelfristig höherer Leerstand könnte die Mieten insgesamt drücken.
Mit schon zwölf Prozent Anteil haben sich Hotelimmobilien in den Fonds „von einem Nischensegment zu einer der beliebtesten Zielinvestitionen entwickelt“, sagt Scope-Analystin Sonja Knorr. Büroimmobilien machen nur noch 62 Prozent des Bestands aus.

Bei Großinvestoren sind diese Immobilientypen gefragt: Die Preise sind hoch, die Renditen dadurch aber niedrig. Doch Konsum ist kein Dauerläufer und bei niedrigen Renditen für die Vermieter lassen sich Mietausfälle nicht abfedern.

Aktien und Abwicklungskandidaten als Alternative für Wagemutige

Transparente Alternative zu Immobilienfonds sind für risikobereitere Anleger, die mit Kursschwankungen leben können, Immobilienaktien wie DIC Asset. Das Frankfurter Unternehmen wird an der Börse noch mit einem Abschlag zum Wert der Immobilien in den Büchern gehandelt, 4,4 Prozent Dividendenrendite sind üppig. Wer unter ähnlichen Bedingungen vor Jahren bei Aktien der deutschen Wohnungs-Giganten zugegriffen hatte, hat jeden offenen Immobilienfonds um ein Vielfaches geschlagen.
Eine interessante Wette für Wagemutige bleibt ebenfalls noch: Anleger können die Immobilienfonds, die ihren Bestand in den nächsten anderthalb Jahren komplett verkaufen und aufgelöst werden, an der Börse günstig kaufen.

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Portfolios wie CS Euroreal, KanAm grundinvest und SEB Immo‧Invest gibt es dort günstiger als bei der Fondsgesellschaft, die einen offiziellen Preis aus den von Sachverständigen ermittelten Immobilienwerten errechnet. Teilweise sind die Abschläge berechtigt, denn die Verkäufe unter Zeitdruck bringen oft weniger ein als den Wert, mit dem die Immobilien in den Büchern stehen.
Auch der Dachfonds Allianz Flexi Immo, der in verschiedene offene Immobilienfonds investiert, wird an der Börse mit 31 Euro gehandelt, gegenüber 41 Euro beim offiziell aus allen Investments von der Fondsgesellschaft festgestellten Preis. Bei den 13 Fonds, in die er investiert, wird es noch Immobilienabwertungen geben, weil jetzt nicht mehr die Topgebäude übrig sind. Aber bis zur geplanten Auflösung im März 2018 könnte bei dem Einstieg unter dem offiziellen Preis durchaus noch ein Gewinn übrig bleiben.

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