Immobilieninvestments werden bei den Deutschen immer beliebter, nicht zuletzt mangels Alternativen. Zudem hoffen viele, dass das sogenannte Betongold sie gegen die Inflation schützen wird. Doch wer eine Immobilie nicht für sich selber kauft, sondern als Anlageobjekt, der sollte stets auch die zu erwartende Rendite im Blick haben.
Stiegen früher Mieten und Kaufpreise beide stark an, so hat sich der Trend in den vergangenen Jahren deutlich geändert. Während die Kaufpreise weiter von einem Rekord zum nächsten eilen, steigen die Mieten in den meisten Orten nur noch moderat. Die Folge: Wer seine Wohnung über die Miete abbezahlen will, braucht heute deutlich länger dafür.
Das bestätigt auch der neue Immobilienatlas der Postbank. Der sogenannte Vervielfältiger lag demnach 2021 bundesweit im Schnitt bei 28,5. Die durchschnittliche deutsche Wohnung wäre demnach nach 28,5 Jahresnettokaltmieten abbezahlt. Früher galt ein Vervielfältiger von gut 20 als gut, von 30 schon als überteuert. Heute ist er die Norm.
Und es geht noch deutlich höher, wie die Auswertung zeigt. So liegt der Vervielfältiger in Hamburg etwa bei 43,2. Auch in München, Berlin und Potsdam übersteigt er die 40er-Grenze. Noch teurer wird es in den bayerischen Landkreisen Miesbach und Garmisch-Partenkirchen mit 51,7 beziehungsweise 45,1 Nettojahresmieten.
Spitzenreiter ist der Urlaubsliebling Nordfriesland, wo es atemberaubende 82,3 Nettojahresmieten braucht, um den Kaufpreis wieder reinzuholen.
Besonders niedrige Vervielfältiger finden sich im ländlichen Mittel- bis Ostdeutschland sowie im Saarland. Vermeintlich am günstigsten ist demnach der Thüringer Landkreis Greiz mit einem Vervielfältiger von gerade einmal 13,7, gefolgt vom Jerichower Land (13,8) und dem Landkreis Hildburghausen (14).
„Vermeintlich“ am günstigsten deshalb, weil eine günstige Immobilie nicht automatisch eine gute Investition ist, umso weniger, wenn die Preise auf absehbare Zeit weiter sinken werden. Die Postbank bezieht deshalb in ihre Analyse als zweiten Faktor die zu erwartende Entwicklung der Kaufpreise mit ein. Wenn diese sich positiv entwickeln und der Vervielfältiger günstig ist, im besten Fall niedriger als 25, gilt ein Landkreis als attraktiv für Kaufwillige.
Diese Kriterien treffen auf gerade einmal sechs Landkreise zu. Die beste Investitionschance sieht die Postbank nach dieser Methode im Regionalverband Saarbrücken, gefolgt vom Landkreis Rothenburg (Wümme) in Niedersachsen und dem Landkreis Straubing-Bogen in Bayern. Alle drei haben Vervielfältiger zwischen 23 und 24 und erwarten steigende Preise, der Regionalverband Saarbrücken nur minimal, die anderen beiden Kreise um immerhin etwa 0,5 Prozent pro Jahr. Die Grafschaft Bentheim (Platz vier) kommt gar auf eine zu erwartende Preissteigerung von knapp einem Prozent pro Jahr. Auf den Plätzen fünf und sechs folgen der Heidekreis und der Landkreis Osterholz.
Die größten Finanzierungsfallen für Immobilienkäufer
Wer seine finanzielle Belastungsgrenze für Zins und Tilgung überschätzt, gefährdet die gesamte Finanzierung. Die Monatsraten sollten ein Drittel der Einkünfte nicht übersteigen. Schließlich geht das Alltagsleben auch für Immobilienbesitzer weiter. Unvorhergesehene Ausgaben, etwa eine größere Autoreparatur, müssen problemlos bezahlbar bleiben. Dafür sind Reserven in Höhe von drei bis sechs Monatsgehältern empfehlenswert.
Quelle: Bausparkasse Schwäbisch-Hall, eig. Recherche
Stand: 2022
Bauherren sollten genau kalkulieren, ob sie mindestens zwei oder besser drei Prozent Tilgung im Monat stemmen können. Ein weiterer Anhaltspunkt für die Rechnung: Spätestens bei Renteneintritt sollte die Immobilie abbezahlt sein. Die Bauzinsen sind zuletzt zwar gestiegen, die Zinsaufschläge für lange Kreditlaufzeiten von 20 oder gar 30 Jahren sind aber nicht besonders hoch. Eine möglichst lange Zinsbindung ist deshalb sinnvoll und sichert gegen einen weiteren Zinsanstieg ab.
Je mehr Eigenkapital in die Finanzierung eingebracht wird, desto weniger Geld muss sich der Kreditnehmer leihen. Als Faustregel gilt: Mindestens 20 Prozent der Gesamtkosten (Bau-, Kauf- und Kaufnebenkosten) sollten Käufer aus eigenen Mitteln bestreiten können. Wer den Kreditbedarf unterschätzt, muss womöglich eine teure Nachfinanzierung in Kauf nehmen. Setzt man die Bedarfssumme dagegen zu hoch an, verlangen Banken eine Nichtabnahmeentschädigung.
Banken finanzieren sie nur ungern mit: Die Gesamtnebenkosten aus Grunderwerbsteuer, Gebühren für Notar und Grundbucheintrag sowie mögliche Maklerprovisionen können sich auf bis zu 15 Prozent des Kaufpreises summieren. Wer eine Immobilie im Wert von 300.000 Euro finanzieren will, sollte also bereits 45.000 Euro für die Nebenkosten angespart haben.
Guthaben aus Riester-Verträgen, Darlehen aus öffentlicher Hand, wie Kredite der KfW-Bank, oder auch Baugeld vom Bürgermeister können den Kreditbedarf senken. Zusätzlich kann es weitere Zuschüsse geben. Wer die besonders für Familien mit Kindern lukrative Wohn-Riester-Förderung oder das Baukindergeld nicht für die Finanzierung nutzt, verschenkt mitunter eine fünfstellige Summe. Oberländers Tipp: „Käufer sollten sich im Vorfeld gezielt nach Zulagen und Förderungen erkundigen.“
„Je höher die prognostizierte Preisentwicklung ist, desto größer die Chance, bei einem späteren Wohnungsverkauf Gewinne realisieren zu können“, bilanziert Eva Grunwald, Leiterin Immobiliengeschäft Postbank und Deutsche Bank und schließt gleich den Kreis: „Auch erhöht sich die Wahrscheinlichkeit, dass sich künftige Mietrenditen positiv entwickeln werden.“
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