Preisblase am Immobilienmarkt Banken warnen um die Wette

Die Warnungen vor einer Blase am Immobilienmarkt häufen sich, auch die EZB sieht Überhitzungen. Das ist nachvollziehbar. Allein auf die Preise zu achten, reicht aber nicht.

Wo eine Immobilienblase droht
Eine deutsche Immobilienblase ist vorerst nicht zu erkennen – so lautet die Einschätzung des Empirica-Instituts. Ihr Blasenindex für 2014 zeigt in den größten Städten Deutschlands keine akute Gefahr an. Mieten, Kaufpreise und Einkommen steigen nämlich vielerorts im Gleichklang. Laut empirica drohen Blasen auf dem Immobilienmarkt erst, wenn die Kaufpreise schneller als die Mieten steigen, die Kaufpreise wiederrum schneller als die Einkommen steigen, in spekulativer Erwartung mehr Wohnungen gebaut und dafür zudem mehr Kredite aufgenommen werden. Quelle: REUTERS
In Nordrhein-Westfalens Landeshauptstadt Düsseldorf ist die Bildung einer regionalen Immobilienblase in den kommenden Jahren wahrscheinlich. Gemessen am Referenzwert von 2004 ist sowohl die Anzahl die für den Erwerb einer Eigentumswohnung benötigten Jahresmieten als auch die dafür benötigten Jahreseinkommen gestiegen. Brauchte man im ersten Quartal 2004 lediglich 22,4 Jahresmieten, benötigte man 2014 bereits 25,5. Bei den Jahreseinkommen stieg die Zahl von 5,3 auf 5,9. Bei beiden Werten leuchtet die Blasenampel rot auf. Lediglich die Fertigstellung neuer Wohnungen je 1000 Einwohner macht einen stabilen Eindruck. Statt 2,1 im Jahre 2003 wurden 2012 1,8 Wohnungen je 1000 Düsseldorfer errichtet. Insgesamt herrscht in Düsseldorf eine mittelmäßig einzustufende Blasengefahr. Blasengefahr: GelbHinweis: Empirica teilt ihr Bewertungsschema zur Untersuchung der Blasengefahr in Deutschlands Großstädten in vier Kategorien ein: „Vervielfältiger“ gibt an, wie viele Jahresmieten nötig sind, um eine Eigentumswohnung erwerben zu können, „Preis-Einkommen“ misst die Anzahl der benötigten Jahreseinkommen für den Erwerb einer Eigentumswohnung, „Fertigstellungen“ zeigt, wie viele Wohnungen je 1000 Einwohner pro Quartal fertiggestellt wurden. Die vierte Kategorie beziffert die gesamte Blasengefahr für die jeweilige Stadt. Zur Kennzeichnung der Blasengefahr verwendet Empirica eine „Ampel-Logik“. Rot bedeutet akute Blasengefahr, Gelb eine mittelmäßige Blasengefahr und grün eine stabile Immobilienmarktentwicklung. Die Daten beschreiben die Entwicklung des ersten Quartals 2014 im Vergleich zum ersten Quartal 2004. Quelle: dpa/dpaweb
In den Großstädten der neuen Bundesländer sieht die Immobilienmarktsituation entspannter aus, als in den Städten der alten Länder. So steht die Ampel im Dresden in der Kategorie „Vervielfältiger“ auf grün. Im Vergleich zu 2004 sank die Anzahl der Jahresmieten für den Erwerb einer Wohnung von 25 auf 22,6. Damit liegt die Stadt unter dem bundesdeutschen Schnitt von 24,9. Bei „Preis-Einkommen“ stieg der Wert leicht von 5,4 auf 5,6. Die Ampel leuchtet hier gelb auf. Blasengefahr: Gelb Quelle: dpa
In Bremen zeigen die Indikatoren eine leichte Blasengefahr an, die schnell akut werden könnte. Die Jahresmieten stiegen um 19,9 auf 21,6, das Preis-Einkommensverhältnis um 0,1 auf 4,8. Nur die Fertigstellung neuer Wohnungen gab leicht nach von 2,2 auf 1,2. Blasengefahr: Gelb Quelle: dpa
Deutschlands teuerster Immobilienmarkt zeigt in der Empirica-Studie die deutlichsten Anzeichen einer möglichen Blasenbildung. Zwar gehört München zu den einkommensstärksten Regionen der Republik, das Preis-Einkommensverhältnis leuchtet dennoch rot auf. Wurden 2004 noch 7,3 Jahreseinkommen für eine Eigentumswohnung verlangt, waren es im ersten Quartal 2014 schon 8,8. In der Kategorie „Vervielfältiger“ stieg die Zahl von 27,7 auf 31,1. Auch hier steht die Ampel auf rot. Nur die Zahl der Fertigstellungen macht einen stabilen Eindruck. Hier stieg die Zahl der neuen Wohnungen von 2,9 auf 4,3. Blasengefahr: Gelb Quelle: dpa
Die beliebte Studentenstadt Köln gehört ebenfalls zu den eher sich erhitzenden regionalen Immobilienmärkten. Das Jahresmieten-Kaufpreisverhältnis stieg um 2,3 auf 25 und leuchtet rot auf. Das Preis-Einkommensverhältnis präsentiert sich etwas stabiler mit einem Anstieg von lediglich 0,2 auf 6,2. Im Vergleich zum Deutschlandweiten Schnitt von 4,6 liegt die Zahl allerdings klar darüber. Blasengefahr: Gelb Quelle: WirtschaftsWoche
In der Finanzmetropole Frankfurt am Main werden für den Erwerb neue Wohnungen 23,7 Jahresmieten fällig. Im ersten Quartal 2004 waren es lediglich 20,6. Das Preis-Einkommensverhältnis tendiert auf stabilen 7,2 Jahreseinkommen. Blasengefahr: Gelb Quelle: WirtschaftsWoche

Keiner will sich vorwerfen lassen, nicht gewarnt zu haben. Möglicherweise ist das der Grund dafür, dass sowohl die Bundesbank als auch die Europäische Zentralbank (EZB) mittlerweile abwechselnd vor überhitzten Immobilienmärkten in Europa warnen. Bereits zuvor hatte der Internationale Währungsfonds die gleichen Töne angeschlagen. Doch was ist dran an den zahlreichen Warnungen?

Am Montag hatte EZB-Vize Vitor Constancio seinen Auftritt als Mahner. "Unsere Analysen und die des Internationalen Währungsfonds (IWF) bestätigen, dass es auf einigen Märkten, darunter dem Immobilienmarkt, Anzeichen für eine Überhitzung in einigen Ländern geben könnte", sagte der Portugiese. Alleine im zweiten Quartal hätten etwa die Behörden in Belgien, den Niederlanden, Slowenien und Estland Gegenmaßnahmen ergriffen, um den Markt abzukühlen. Eine mögliche Maßnahme ist es, die Eigenkapitalanforderungen bei Hypothekenkrediten zu erhöhen.

Mit Niedrigzinsen zum Eigenheim

Eine Woche zuvor nutzte Bundesbank-Vorstand Andreas Dombret die Gelegenheit, vor Überhitzungen auf dem hiesigen Markt zu warnen. Die teils sehr deutlichen Preissteigerungen, die bislang nur auf Metropolen wie Berlin, Hamburg, München, Köln, Düsseldorf, Frankfurt und Stuttgart beschränkt waren, seien mittlerweile auch in mittelgroßen Städten zu beobachten. Dort seien die Märkte für Häuser und Wohnungen bereits um zehn bis 20 Prozent überbewertet, in den sieben größten Ballungsräumen um bis zu 25 Prozent. Von einer Spekulationsblase könne man aber nach wie vor noch nicht sprechen.

Zwei Seiten einer Medaille

Auch Finanzminister Wolfgang Schäuble sprang der Bundesbank bei. In der vergangenen Woche sagte er, es gebe Anzeichen für Preisentwicklungen, "die gefährlich sind“. Er nehme die Warnungen der Bundesbank sehr ernst. "Auf die Dauer ist das Maß an Liquidität zu groß und das Zinsniveau zu niedrig", sagt Schäuble.

Allerdings führen der Finanzminister und auch die Bundesbank die Debatte in einem zu engen Blickwinkel. Zwar ist es richtig, dass die Immobilienpreise in vielen Regionen Deutschlands deutlich gestiegen sind. Richtig gefährlich wird das allerdings erst, wenn die Verschuldung der Haushalte für den Immobilienerwerb exorbitant steigt. Wie faule Immobilienkredite wirken, hat die Finanzkrise 2008 eindrucksvoll bewiesen.

In Deutschland allerdings spricht einiges gegen einen derartigen Zuwachs, was die Verschuldung angeht. Zum einen gilt die Bundesrepublik immer noch als Mietermarkt. Das war in Krisenländern wie Spanien oder Irland anders. Dort besaß ein Großteil der Bevölkerung eine Immobilie. Gleichzeitig fordern Banken in Deutschland weiterhin einen gewissen Eigenkapitalanteil bei der Finanzierung der eigenen vier Wände. Ein Fünftel eigenes Kapital gilt in der Regel als Minimum.

Beide Faktoren sprechen gegen ein gefährliches Platzen einer Immobilienblase, wie es in dank der Subprime-Kredite in den USA zu beobachten war. Entsprechend sieht der IWF auch für Deutschland kaum Gefahr. Das zeigt eine Analyse des Fonds, bei der Immobilienpreise in einem Land mit dem vorherrschenden Einkommensniveau in Relation gesetzt werden. Die Bundesrepublik rangiert in diesem Vergleich am Ende der Skala, die Immobilienpreise sind den Einkommen also vergleichsweise wenig enteilt. Ganz anders in Belgien, Kanada oder Australien. Dort steigen die Immobilienpreise deutlich stärker als die Einkommen.

Sicherlich ist es sinnvoll, rechtzeitig vor hohen Immobilienpreisen zu warnen, um geeignete Kontrollmaßnahmen einzuführen. Es reicht aber nicht, dabei allein auf die Preise zu achten.


Mit Material von Reuters.

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