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Preise für Häuser und Wohnungen Studie warnt vor Blasengefahr – und macht gleichzeitig Hoffnung

Ein Wohnhaus steht in einem Neubaugebiet. Quelle: dpa

Um 12 Prozent wuchsen die Preise für Wohnimmobilien im dritten Quartal, ein neuer Rekord. Zudem warnt eine neue Studie vor einer Spekulationsblase – und gibt gleichzeitig Grund zur Hoffnung.

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Wer auf ein Abflachen der Immobilienpreise durch die Coronapandemie spekuliert hatte, der wird sich dieser Tage ganz schön umsehen. Gleich zwei Meldungen verkünden heute neue Höchststände am Immobilienmarkt.

Zum einen teilt das Statistische Bundesamt (Destatis) hochoffiziell mit, dass die Preise für Wohnimmobilien im dritten Quartal erneut in Rekordgeschwindigkeit gestiegen sind, nämlich um durchschnittlich 12 Prozent. „Dies ist zum zweiten Mal in Folge der größte Preisanstieg bei den Wohnimmobilientransaktionen seit Beginn der Zeitreihe im Jahr 2000“, schreibt Destatis. Selbst der bisherige Rekord, der erst im zweiten Quartal mit 10,8 Prozent aufgestellt wurde, wurde damit deutlich übertroffen.

Zum anderen hat das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) die Immobilienpreisentwicklung in 114 deutschen Großstädten untersucht – und kommt zu einem alarmierenden Ergebnis: In immer mehr Regionen und Marktsegmenten komme es zu „spekulativen Übertreibungen“, wie die Studienautoren schreiben.

Wie Destatis in seinem Häuserpreisindex erhoben hat, stiegen die Preise erneut in den sieben größten Metropolen besonders stark an. Das widerspricht den Prognosen einiger Experten, die schon jetzt gleichbleibende, ja gar sinkende Preise in den Metropolen erwartet hatten. Am stärksten stiegen demnach die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen in besagten Städten, nämlich um schwindelerregende 14,5 Prozent.

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    Überraschend: Sogar noch höher fiel die Preissteigerung in dünn besiedelten ländlichen Kreisen aus, wo Ein- und Zweifamilienhäuser sich gar um 15,5 Prozent verteuerten. Bei Eigentumswohnungen waren es 11,2 Prozent, in dichter besiedelten ländlichen Kreisen jeweils rund zwölf Prozent. Der Preisanstieg für Wohneigentum ist damals, anders als in früheren Jahren, nahezu flächendeckend.

    Das DIW wiederum hat nicht nur die Preise von Wohneigentum, sondern auch von Mietimmobilien unter die Lupe genommen. Das Ergebnis: Die Mieten sind zuletzt im Schnitt nur halb so stark angestiegen wie die Kaufpreise, prozentual, versteht sich. Im Verlauf der vergangenen zehn Jahre haben sich die Kaufpreise in allen untersuchten Städten demnach im Schnitt verdoppelt, während die Mieten „nur“ um 50 Prozent stiegen. Eine Immobilie koste in Großstädten mittlerweile so viel wie 24 Jahresmieten.

    DIW-Experte Konstantin Kholodilin warnt: „Die Zeichen mehren sich, dass die Wohnungspreise in einigen Städten und Marktsegmenten nicht mehr allein durch die Entwicklung der Mieten und die niedrigen Zinsen zu erklären sind.“ Stattdessen gebe es eine handfeste Spekulationsblase. Also keine Schuldenkrise beim Eigenheim, sondern bei der Immobilie als Kapitalanlage.

    Um zu sehen, wie groß die Blasengefahr ist, unterzogen die Forscher unterschiedliche Immobilienmärkte statistischen Tests, mit denen sie explosive Muster in der Preisentwicklung erkennen können. Solche Explosionen fanden sie in allen Großstädten im Bereich der Baugrundstücke, Eigentumswohnungen, Einfamilien- und Reihenhäuser. Starke Ausschläge im Preis-Miet-Verhältnis gab es hingegen nur in den großen Metropolen.

    Auch deshalb zeigen sich die Forscher trotz der Blasengefahr nicht beunruhigt. Die Kreditvergabe für Immobilien sei zwar deutlich gestiegen, stehe mit 8,5 Prozent aber in einem „gesunden Verhältnis zur Wirtschaftsleistung“. Ermutigend sei zudem, dass sich die Kluft zwischen Angebot und Nachfrage verringert habe.

    Kholodilin schließt: „Die Finanzierungsstrukturen erscheinen weiterhin solide und deuten noch nicht auf exzessive fremdfinanzierte Spekulationsblasen hin, deren Platzen die Finanzstabilität bedrohen würde.“



    Die Blasengefahr ist also da, die Warnindikatoren blinken auf. Noch scheint es unwahrscheinlich, dass sie platzt. Doch DIW-Chef Marcel Fratzscher warnte unlängst, wenn die Blase doch platze, könne es zu wirtschaftlichen Verwerfungen kommen. Eine Immobilienpreisblase sei für Zentralbanken sehr viel wichtiger als eine Überbewertung bei Aktien. „Deshalb muss man bei den Immobilienmärkten sehr genau aufpassen.“

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