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Preise steigen langsamer Immobilienboom vor dem Ende?

Die Flucht in Sachwerte setzt sich am deutschen Immobilienmarkt fort. Käufer müssen für Immobilien immer mehr Geld mitbringen. Doch der Preisanstieg dürfte sich abschwächen.

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Anleger setzen nach wie vor auf den deutschen Immobilienmarkt. Die Preisanstiege sollten deutschlandweit allerdings allmählich abflachen. Quelle: dapd

Für Makler herrscht derzeit Goldgräberstimmung. Gerade betuchte Kunden, wie die vom Immobilienunternehmen Engel & Völkers, legen ihr Geld gerne in Immobilien an. Rund 20 Milliarden Euro haben Investoren im vergangenen Jahr in Anlageimmobilien gesteckt, hat Engel & Völkers im aktuellen Marktbericht errechnet. Damit wäre das Rekordniveau von 2007 wieder erreicht.

Wo der Wohnungskauf unbezahlbar wird
Platz 15: DüsseldorfWer sich in der Landeshauptstadt eine schicke Eigentumswohnung zulegen möchte, um es an den Wochenenden nicht weit für einen Spaziergang an der Rheinpromenade zu haben, der musste im Schnitt 2,821 Euro pro Quadratmeter investieren – fast 20 Cent mehr als im ersten Quartal des vergangenen Jahres. Damit ging es für das „Dorf“ mit der längsten Theke der Welt zwei Plätze rauf. Quelle: Grundlage sind Berechnungen des Beratungsunternehmens empirica für das vierte Quartal 2012. Das Referenzobjekt ist ein Neubau mit 60 bis 80 Quadratmetern und gehobener Ausstattung. Quelle: dpa
Platz 14: MünsterNach Münster, der Fahrradfahrerstadt, zieht es viele Studenten, deshalb ist die Wohnungsnachfrage groß und folglich die Mieten relativ hoch. Doch auch eine Eigentumswohnung ist nicht billig zu haben, wie der Preisvergleich zeigt. Ein Quadratmeter kostet hier durchschnittlich 2,862 Euro. Quelle: dpa
Platz 13: KölnDie wenigsten können sie wie Lukas Podolski zu seiner Zeit beim FC eine Wohnung in einem der Kranhäuser direkt am Rhein leisten. Wer sich in der Millionenstadt schon mal nach einer Wohnung, ob zur Miete oder zum Kauf, umgesehen hat, der weiß, wie schwierig das ist – und teuer. 2,867 Euro kostet der Quadratmeter für eine durchschnittliche Eigentumswohnung; die Preise sind in den vergangenen Monaten kontinuierlich gestiegen, allerdings nicht so stark wie in anderen Regionen. Quelle: dpa
Platz 12: IngolstadtBei Ingolstadt denkt man(n) sofort an Audi, wo der Autobauer seinen Sitz hat, und nicht an hohe Wohnungspreise. Tatsächlich kostet im beschaulichen bayerischen Städtchen der Quadratmeter 2,874 Euro – und damit mehr als in Düsseldorf, Köln oder Berlin. Erstaunlicherweise ist Ingolstadt, was die Mieten angeht, nicht viel preiswerter, dort liegt die Stadt auf Platz 14. Quelle: dpa
Platz 11: PotsdamWie viel der Quadratmeter in Sanssouci kostet, ist leider unbekannt. Stünde das Prachtschloss zum Verkauf, müsste man schon sehr, sehr tief in die Tasche greifen. Aber es muss ja nicht gleich ein Königspalast sein: In Potsdam allgemein sind es 2,877 Euro für die eigenen vier Wände – ebenfalls nicht ganz billig. Besser sieht es bei den Einfamilienhäuser aus, da sind es nur rund 2,25 Euro pro Quadratmeter. Quelle: dpa
Platz 10: UlmDas beeindruckende Ulmer Münster mit seinem 161,5 Meter hohen Kirchturm, dem höchsten der Welt, dominiert das Stadtbild und ist fast von überall zu sehen. Wer den Blick auf das Gotteshaus jeden Tag vom Balkon seiner eigenen Wohnung genießen möchte, muss dafür einiges investieren. 2,894 Euro kostet ein Quadratmeter. Im ersten Quartal 2012 waren es noch gut 15 Cent weniger. Quelle: dpa
Platz 9: LandshutEinen der größten Sprünge in der Auflistung hat Landshut gemacht, das mitten in Niederbayern liegt. Von Rang 13 ging es seit Anfang des vergangenen Jahres um vier Plätze nach oben. In dem gerade einmal 64.000 Einwohnern lebenden Städtchen müssen Wohnungsinteressenten im Schnitt 2,910 Euro pro Quadratmeter einkalkulieren. Quelle: dpa

Anzeichen für eine Überhitzung wollen die berufsmäßig optimistischen Makler nicht erkennen: So seien die Preise im Verhältnis zu den Mieten nicht überproportional gestiegen. Die Rendite aus der Vermietung einer Immobilie läge für Topstädte noch bei fünf Prozent, für aufstrebende B-Städte sogar bei sechs bis sieben Prozent pro Jahr. Zum Vorjahr wäre die Rendite damit um etwa 0,5 Prozentpunkte gefallen und bliebe im Vergleich zu den mickrigen Zinsen auf Festgeld oder Bundesanleihen weiterhin attraktiv. Etwas schöngefärbt ist diese Rechnung jedoch, denn die Kaufnebenkosten (zum Beispiel für die Makler von Engel & Völkers) und die vom Vermieter zu tragenden laufenden Nebenkosten (etwa für die Instandhaltung und Verwaltung) wurden noch nicht berücksichtigt.

Prognose für Eigentumswohnungen bis 2015

Die gefragtesten Standorte für Wohn- und Geschäftshäuser waren 2012 Berlin mit vier Milliarden Euro Transaktionsvolumen, gefolgt von München (eine Milliarde Euro) und Hamburg (900 Millionen Euro). Die rege Nachfrage hat die Kaufpreise dort bereits stark getrieben. So müssen Käufer in München laut Engel & Völkers in guten Lagen die 24,5-fache Jahresnettokaltmiete für ein Anlageobjekt investieren, Hamburg liegt mit 20,5-facher Miete auf Platz 2 und Berlin mit Faktor 19,8 schon auf Platz 3 - wenn auch noch bei niedrigerem Preisniveau.

Abschwächung des Preisanstiegs?

Hier kaufen die Investoren
StuttgartDie Großstädte stehen auf dem Einkaufszettel der Wohnimmobilien-Investoren ganz oben. 20 Prozent der Banken, Versicherer, Fonds oder anderen professionellen Marktteilnehmern sehen Stuttgart „besonders im Investmentfokus“. 23 Prozent der Befragten nehmen die Landeshauptstadt aber nicht ins Visier. Quelle: DPA
MünchenMünchen gilt schon lange als teuerstes Pflaster Deutschlands. Daran dürfte sich auf Sicht nichts ändern. 24 Prozent der Marktteilnehmer nehmen die bayerische Metropole in den Fokus. 23 Prozent zeigen kein Interesse. Quelle: dapd
KölnFür Frohsinn sorgt auch die Karnevalsmetropole Köln bei den Investoren. 23 Prozent planen ein Investment. der gleiche Anteil ist nicht interessiert. Quelle: DAPD
HamburgDer Blick auf die Elbe und der Nachfrageüberschuss machen Hamburg bei Wohnimmobilieninvestoren beliebt. 24 Prozent der Marktteilnehmer planen ein Investment. 16 Prozent zeigen kein Interesse. Quelle: dpa
UmfrageWelche Städte sind bei Investoren für Wohnimmobilien besonders begehrt? Diese Frage stellte die Wirtschaftsprüfer und Berater von Ernst & Young mehr als 250 Marktteilnehmern, darunter Banken, Fonds, Versicherungen und Wohnungsgesellschaften. Quelle: dapd
FrankfurtAn Investments in der Bankenmetropole sind 24 Prozent der Immobilieninvestoren interessiert. 19 Prozent winken ab. Quelle: dpa
DüsseldorfDüsseldorf macht seinem Ruf als Luxusstadt alle Ehre. 23 Prozent möchten investieren, 19 Prozent nicht. Quelle: dpa

Die erzielbare Miete ist der wichtigste Faktor für die Preisbildung am Immobilien-Anlagemarkt. Da ist es eine gute Nachricht, dass die Immobilienmarktforscher von Empirica in einer jüngsten Studie festgestellt haben, dass die Mieten mittlerweile in weiten Teilen Deutschlands anziehen. Das Risiko einer Überhitzung am Immobilienmarkt würde so geringer. Da aber auch die Baugenehmigungen und Fertigstellungen deutlich steigen, geht Empirica von einer nachlassenden Dynamik aus.

Prognose für Mieten bis 2015

Die erwartet auch Immobilienscout24. Die Preisanstiege dürften deutschlandweit "allmählich abflachen. Dies wird insbesondere bei Wohnhäusern der Fall sein“, sagt Michael Kiefer, Chefanalyst bei ImmobilienScout24. In begehrten Lagen der Groß- und Mittelstädte sei das aber noch nicht zu erwarten. Für das erste Quartal 2013 kommt Immobilienscout vor allem für die fünf größten deutschen Städte noch auf hohe Preiszuwächse. Bestandswohnungen legten demnach bis zu 17,0 Prozent zu (München, gefolgt von Berlin + 15,6 Prozent und Hamburg + 14,2 Prozent); für neu gebaute Wohnungen wurde bis zu 12,5 Prozent mehr verlangt (Köln, gefolgt von Frankfurt + 12,1 Prozent und München +10,1 Prozent).

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Allerdings beobachtet Immobilienscout24 bereits einen nachlassenden Anstieg bei den Mieten (außer München und Berlin), der mittel- bis langfristig auch den Aufwärtstrend bei den Preisen bremsen könnte. Das wäre für den Immobilienmarkt wohl gar nicht schlecht. In ihrer aktuellen Marktanalyse stellte zum Beispiel der städtische Gutachterausschuss in München fest: "Teilweise fallen die Preiszuwächse sogar unabhängig von Lage und Qualität der Immobilien extrem hoch aus." Solche Beobachtungen sollten Kaufinteressenten vorsichtig machen.

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