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Prognos-Erhebung Eigenheim kaufen auch für kleinen Geldbeutel möglich

Steigende Mieten, Streit mit dem Vermieter - viele Menschen träumen vom eigenen Zuhause. Und das könnten sich mehr Leute leisten, als man glaubt. Wer in die eigenen vier Wände ziehen möchte, braucht neuen Berechnungen zufolge unter anderem ein Monatsgehalt von 1200 Euro netto.

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Die besten Großstädte für Mieter
Eine Frau fährt auf einem Fahrrad in Karlsruhe vor dem Schloss durch eine Lindenallee Quelle: dapd
Nürnberg Quelle: dpa
Düsseldorf Quelle: obs
Stuttgart Quelle: dpa
Potsdam Quelle: dpa
Berlin Quelle: dpa
Hamburg Quelle: dpa

Die niedrigen Zinsen lassen immer mehr Menschen in Deutschland von den eigenen vier Wänden träumen. Die Postbank hat jetzt herausgefunden, dass für sechs Millionen Mieterhaushalte in Deutschland dieser Traum auch realisierbar ist. Für sie kann der Kauf einer Eigentumswohnung sogar wirtschaftlicher sein, als weiter Miete zu zahlen. Das ergibt die aktuelle Postbank-Studie "Wohneigentum 2014 - wo Immobilien (noch) bezahlbar sind". Mehr als ein Drittel (37 Prozent) der heutigen Mieter kann sich danach in Deutschland Wohneigentum leisten - und zwar von Flensburg bis Passau. Besonders günstig ist die Lage bei Eigentumswohnungen: In 85 Prozent aller deutschen Kreise und kreisfreien Städte ist der Kauf einer Wohnung mit 70 Quadratmetern Wohnfläche bezahlbar. Das gilt nicht nur für Gutverdiener, sondern auch für Menschen mit einem kleinen oder mittleren Einkommen. Bezahlbar bedeutet dabei, dass die Finanzierungslast 40 Prozent des Haushaltnettoeinkommens nicht übersteigt.

Auch der Wunsch nach Haus und Garten ist in vielen Regionen der Republik realistisch. Beträgt das verfügbare Haushaltsnettoeinkommen 1.200 Euro und mehr, ist in jedem zweiten Landkreis oder Stadt der Erwerb eines 100-Quadratmeter-Einfamilienhauses finanzierbar. Insbesondere in Ostdeutschland gibt es bezahlbare Einfamilienhäuser. Die Wohnkaufkraft eines durchschnittlichen Haushaltsnettoeinkommens reicht in weiten Teilen Deutschlands sogar für den Erwerb eines Einfamilienhauses mit bis zu 120 Quadratmetern Wohnfläche. Zu den Gegenden, in denen sogar größere Häuser erschwinglich sind, zählen im Osten das Vogtland, im Norden die Wesermarsch und im Westen Sankt Wendel im Saarland.

"In der öffentlichen Wahrnehmung liegt der Fokus meist auf den Hotspots der großen Städte und Luxuslagen wie Sylt und Rügen. Dadurch entsteht der Eindruck, der Kauf einer Immobilie wäre in Deutschland kaum noch erschwinglich", sagt Dieter Pfeiffenberger, Bereichsvorstand der Postbank und zuständig für die Immobilienfinanzierung. Generell ist jedoch in den meisten Kreisen und kreisfreien Städten Kaufen tendenziell wirtschaftlicher als Mieten. Das gilt für 73 Prozent der Haushalte in Wohnungen mit einem verfügbaren Netto-Einkommen über 1.200 Euro, und das trifft auf sechs Millionen Haushalte in Deutschland zu. "Der Traum von der eigenen Immobilie ist damit für sehr viele Mieter näher als gedacht", sagt Pfeiffenberger. In den überhitzten Wohnungsmärkten, also in den Metropolregionen, an den Küsten sowie z.B. rund um Freiburg, fällt der Wirtschaftlichkeitsvergleich dagegen meist zugunsten des Mietvertrags aus.

Deutsche "Problemzonen"

Neben den positiven Botschaften zeigt die Studie bei regionaler Betrachtung auch einige Schattenseiten. Durch Bayern zieht sich beispielsweise ein Schlauch von Würzburg bis Wolfratshausen mit kaum erschwinglichem Wohnraum. Weitere "Problemzonen" sind zudem Hotspots wie München, Hamburg, Frankfurt, Berlin und die Region rund um Freiburg. Bundesweit ist in rund jedem zehnten Landkreis bzw. kreisfreien Stadt eine 70-Quadratmeter-Wohnung für Haushalte mit weniger als 1.700 Euro netto nicht erschwinglich - weder als Miet- noch als Eigentumswohnung. Besserverdiener werden sich dagegen auch in den Hotspots Wohneigentum leisten können. Für sie ergeben sich aufgrund der Attraktivität der Regionen und der zu erwartenden weiteren Preissteigerungen auch gute Renditechancen, wenn sie ihre Wohnung oder ihr Haus später weiterverkaufen.

Gute Wertsteigerungschancen für Immobilien

Wo der Immobilienmarkt heiß läuft
Wohnimmobilien haben vor allem in den großen Metropolen Deutschlands ihr Höchstpreisniveau im Jahr 2012 bestätigen können. Aber auch andere, kleinere Regionen in der Bundesrepublik holen auf. Das Transaktions-Umsatz-Ranking listet die Top Ten der Städte mit dem umfangreichsten Transaktionsvolumen im Bereich der Eigentumswohnungen und der Ein- und Zweifamilienhäusern auf. Das Ranking ist das Ergebnis des „Wohnimmobilien Marktbericht Deutschland 2013/2014“ von Engel & Völkers. Absolutes Schlusslicht im Wohnungsranking ist Schwerin. 2012 wurde in Schwerin im Eigentumswohnungssektor ein Volumen von 29,6 Millionen Euro erzielt. Das reicht nur für den 36. Platz. Quelle: dpa
Flensburg schlittert haarscharf am letzten Platz des Volumen-Umsatz-Rankings vorbei. Mit einem Volumen im Wohnungssektor von rund 34 Millionen Euro belegt die Stadt Platz 35. Quelle: dpa
„ Leipzig ist das neue Berlin“, bekommt man heutzutage vielerorts zu hören. Im Bereich des Transaktionsvolumen der Eigentumswohnungen stimmt das nicht ganz. Aber immerhin: Die kreative Oststadt schafft es mit einem Umsatzvolumen 2012 von 440 Millionen Euro im Bereich der Eigentumswohnungen in die Top Ten des Rankings. Quelle: dpa
Die Städte und Regionen in Ostdeutschland konnten im vergangenen Jahr das Preisniveau für Wohnungen und Einfamilienhäuser stark anziehen. Vor allem Dresden tut sich da mit einem 9. Platz und einem Umsatzvolumen im Wohnungssektor von 486 Millionen Euro hervor. Quelle: dpa
Nürnberg erzielte 2012 ein Umsatzvolumen von rund 545 Millionen Euro. Platz 8. Quelle: dpa
Auch in Baden-Württemberg haben sich Wohnimmobilien als sichere Anlageform etabliert. So wurde in Stuttgart im Bereich der Eigentumswohnungen ein Volumen von 876 Millionen Euro erzielt. Stuttgart liegt im Ranking damit auf dem 6. Platz. Das Transaktionsvolumen bei Ein- und Zweifamilienhäusern beläuft sich auf  340 Millionen Euro. Quelle: dpa
Die Mischung von Skyscrapern mit Ein- und Mehrfamilienhäuser kommt gut an: Platz fünf für Frankfurt am Main. In der deutschen Bankenmetropole erreichten die Transaktionen bei Eigentumswohnungen 2012 ein Volumen von 1,2 Milliarden Euro. Quelle: dpa

In drei von vier Kreisen in Deutschland sind die Prognosen für die Wertentwicklung von Immobilien bis zum Jahr 2025 positiv bzw. neutral. Besonders erfreulich sind die Aussichten in Süddeutschland, wo Immobilienpreise großflächig weiter steigen werden. Anders in Ostdeutschland. Hier ist beim Kauf einer Immobilie unbedingt darauf zu achten, dass Eigentumswohnung oder Einfamilienhaus wertbeständig sind. Es gilt der Ratschlag von Immobilienexperten: "Lage, Lage, Lage". Ungünstige Lagen verlieren möglicherweise schnell an Wert. Der Blick auf die örtlichen Gegebenheiten empfiehlt sich auch für Haushalte, die in der Lage und bereit sind, mehr als 40 Prozent ihres Nettoeinkommens zu bezahlen oder mit höherem Eigenkapital den Kauf zu finanzieren. In Regionen mit guten Aussichten auf eine Wertsteigerung besteht für sie eine größere Chance, Wohneigentum am Ende mit Gewinn zu verkaufen als in durchschnittlichen Lagen.

Die günstigsten Regionen für Immobilienfinanzierer

Landkreis bzw. kreisfreie Stadt

Einkommens-
schwelle

Regional verfügbares Haushalts-
einkommen
(pro Monat)

Mansfeld Südharz

18%

3022 €

Hildburghausen

 

21%

3324 €

Kyffhäuserkreis

 

21%

2434 €

Elbe-Elster

 

23%

2812 €

Wunsiedel im Fichtelgebirge

 

26%

3567 €

Anhalt-Bitterfeld

 

27%

2855 €

Hersfeld-Rotenburg

 

27%

3643 €

Hof (kreisfreie Stadt)

 

28%

3074 €

Saale-Orla-Kreis

 

28%

2950 €

Stendal

 

28%

2773 €

Quelle: Bundesgeschäftsstelle Landesbausparkassen im Deutschen Sparkassen- und Giroverband, empirica; Stand: 9.12.2013, Daten aus den ersten drei Quartalen 2013

Immobilien



Topwerte in Sachen Werthaltigkeit bieten die Landkreise Dingolfing-Landau, Vechta und Main-Taunus-Kreis sowie die Stadt Wolfsburg. Diese Regionen zeichnen sich durch besonders geringe Wohnungsleerstände, eine hohe Arbeitsplatzdichte und steigende Bevölkerungszahlen aus. Hier ist es möglich, eine 110-Quadratmeter-Eigentumswohnung zu finden, die heute noch bezahlbar ist und in Zukunft werthaltig bleibt. In ostdeutschen Landkreisen und Städten schwankt dagegen die zukünftige Wertentwicklung je nach Lage deutlich stärker als in anderen Regionen. Für den Kreis Vorpommern-Rügen ergeben sich beispielsweise insgesamt durchschnittliche Zukunftswerte: In direkter Küstenlage werden Immobilienkäufer kaum Probleme haben, wertstabile Wohnungen zu finden. Im Landesinneren sollte der Fokus auf sehr guten und guten Immobilienlagen und wertbeständiger Baustruktur liegen.

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