Für die 90-Prozent-Beleihung wählt der Beispielkäufer zudem eine niedrige Tilgungsrate von zwei Prozent und eine Laufzeit von 20 Jahren mit festgeschriebenem Zins. „Die Wahl einer Zinsbindungsfrist von 20 Jahren ist hier sinnvoll, weil relativ wenig Eigenkapital vorhanden ist und der Neubau zu 90 Prozent finanziert wird. Grundsätzlich sollte die Zinsbindung umso länger sein, je weniger Eigenkapital vorhanden ist“, rät Max Herbst, Chef und Gründer der FMH-Finanzberatung.
Neufinanzierung: Die besten Anbieter für 15 Jahre Zinsbindung (Beleihung: 70 Prozent)
Das Ranking ermittelt die besten bundesweiten und regionalen Anbieter für neufinanzierte Baudarlehen. Wertungsgrundlage ist der Effektiv-Zins. Ausgewertet wurden 42 Banken.
Vorgaben:
Kaufpreis: 400.000 Euro
Kaufnebenkosten 30.000 Euro
Gesamtkosten 430.000 Euro
Eigenkapital 150.000 €
Darlehen: 280.000 €
Beleihung: 70%
15 Jahre fest
3% Tilgung
Quelle: FMH-Finanzberatung; Stand: 05.07.2017
Anbieter: Allianz Lebensversicherung
Effektivzins (inkl. Grundschuldkosten): 1,56%
Sollzins: 1,53%
Monatliche Rate: 1.057 Euro
Restschuld: 138.268 Euro
Anbieter: Wüstenrot Bausparkasse
Effektivzins (inkl. Grundschuldkosten): 1,77%
Sollzins: 1,74%
Monatliche Rate: 1.106 Euro
Restschuld: 136.146 Euro
Anbieter: HypoVereinsbank
Effektivzins (inkl. Grundschuldkosten): 1,81%
Sollzins: 1,78%
Monatliche Rate: 1.115 Euro
Restschuld: 135.699 Euro
Anbieter: Santander Bank
Effektivzins (inkl. Grundschuldkosten): 1,83%
Sollzins: 1,80%
Monatliche Rate: 1.120 Euro
Restschuld: 135.474 Euro
Anbieter: DEVK
Effektivzins (inkl. Grundschuldkosten): 1,84%
Sollzins: 1,81%
Monatliche Rate: 1.122 Euro
Restschuld: 135.362 Euro
Bank: PSD Bank Nürnberg
Effektivzins (inkl. Grundschuldkosten): 1,53%
Sollzins: 1,50%
Monatliche Rate: 1.050,00 Euro
Restschuld: 138.798 Euro
Bank: Sparda-Bank BW
Effektivzins (inkl. Grundschuldkosten): 1,63%
Sollzins: 1,60%
Monatliche Rate: 1.072,67 Euro
Restschuld: 137.732 Euro
Bank: Sparda-Bank Hamburg
Effektivzins (inkl. Grundschuldkosten): 1,68%
Sollzins: 1,65%
Monatliche Rate: 1.085,00 Euro
Restschuld: 137.148 Euro
Bank: Sparda-Bank Hessen
Effektivzins (inkl. Grundschuldkosten): 1,71%
Sollzins: 1,68%
Monatliche Rate: 1.092,00 Euro
Restschuld: 136.815 Euro
Bank: PSD Bank Hessen-Thüringen
Effektivzins (inkl. Grundschuldkosten): 1,72%
Sollzins: 1,69%
Monatliche Rate: 1.094,33 Euro
Restschuld: 136.705 Euro
Im Ergebnis reichen die Top-Zinsen bei den bundesweit agierenden Anbietern von 2,27 Prozent bei der Hypo-Vereinsbank bis zu 2,48 Prozent bei der fünftplatzierten Signal Iduna. Bei den regionalen Baufinanzierern sind die Unterschiede etwas größer. Sie reichen von 2,29 Prozent (PSD Bank Nürnberg) bis 3,43 Prozent bei der Vereinigten Volksbank Münster.
Obwohl Darlehenshöhe, Zinsbindung und Tilgungsrate bei allen Angeboten identisch sind, unterscheiden sich neben den Monatsraten (1269 bis 1608 Euro) vor allem auch die Restschulden am Ende der Vertragslaufzeit (siehe Tabelle). Dabei gilt: je höher der Zinssatz, umso niedriger die Restschuld. Beim günstigsten Anbieter bleiben nach 20 Jahren 178.739 Euro Schulden, beim teuersten nur 155.076 Euro Restschulden.
Das liegt an der Konstruktionsweise der hierzulande typischen Annuitätendarlehen. Da die Monatsraten während der Laufzeit immer gleich bleiben, nimmt mit den Jahren der Zinsanteil immer weiter ab, während der Tilgungsanteil, mit dem das Darlehen abbezahlt wird, immer weiter wächst. Dieser Vorgang geht umso schneller, je höher die Zinsen sind.
Nebenkosten und Eigenkapital machen den Unterschied
Im zweiten Musterfall sind die Kaufnebenkosten durch Verzicht auf einen Makler deutlich niedriger (30.000 Euro) und das vorhandene Eigenkapital mit 150.000 Euro deutlich höher. Dadurch sinkt die Beleihung auf 70 Prozent und der finanzielle Spielraum genügt, um eine dreiprozentige Tilgungsrate zu bewältigen. Die benötigte Kreditsumme beträgt nur 280.000 Euro. Angesichts des geringeren Zinsänderungsrisikos genügt außerdem eine Zinsbindung über 15 Jahre.
Dementsprechend günstiger sind die Effektivzinsen im zweiten Finanzierungsfall. Sie reichen bei den bundesweiten Anbietern von 1,56 Prozent bei der Allianz Lebensversicherung bis zu 1,84 Prozent bei der DEVK auf dem fünften Platz. Bei den Regionalbanken bietet erneut die PSD Bank Nürnberg mit 1,53 Prozent das günstigste Angebot, die fünftplatzierte PSD Bank Hessen-Thüringen verlangt 1,72 Prozent. Insgesamt sind in diesem Beispielfall die Regionalbanken also einen Tick günstiger.
Nicht alle Banken bieten 20 Jahre Zinsbindung
Die Zahl der jeweils untersuchten Kreditangebote schwankt zwischen den Musterfällen deutlich. So gab es für die Neubaufinanzierung mit Zinsbindung über 15 Jahre 42 Banken im Test, bei 20 Jahren waren es nur noch 15 Banken. Verglichen hat FMH dabei jeweils alle Banken, die zu den Musterfällen abrufbare Konditionen haben. „Bei einer Zinsfestschreibung über 20 Jahre fallen viele Regionalbanken automatisch aus der Wertung, da sie diese Laufzeiten nicht standardmäßig anbieten“, erklärt Herbst von FMH die Auswertung. Unberücksichtigt blieben auch die Konditionen von Kreditvermittlern. „Diese Anbieter greifen auf die gleichen Angebote der Kreditinstitute zurück. Die Konditionen unterscheiden sich nicht“, sagt Herbst.
Ein Vorteil der langen Zinsbindungsfristen von 15 oder auch 20 Jahren: Sie sind nicht in Stein gemeißelt. „Nach zehn Jahren kann der Kreditnehmer die Finanzierung jederzeit ganz oder teilweise kündigen und zu einem günstigeren Angebot wechseln“, sagt Herbst.
Bauherren wundern sich dem Experten zufolge oft, wie schnell zehn Jahre rum sind. Da ist oft erst seit ein paar Jahren der Garten angelegt und eingezäunt, nachdem innen alles eingerichtet und gestaltet wurde. „Wer dann nach 20 Jahren die gleich Rate weiter zahlen kann und will, muss sich wegen steigender Zinsen eigentlich keine Sorgen machen. Dann haben sich die Schulden bereits halbiert. Das gibt viel Spielraum für höhere Zins- und Ratenzahlungen.“
