Ranking Forward-Darlehen So schützen sich Hausbesitzer vor der Zinswende

Wechsel des Kreditanbieters Quelle: Getty Images

Ein Ranking zeigt, bei welchen Banken Haus- und Wohnungseigentümer zinsgünstige Anschlussfinanzierungen für ihren alten Immobilienkredit finden.

Haus- oder Wohnungsbesitzer, deren Immobilienkredit schon ein paar Jahre läuft, stehen bald vor einer wichtigen Entscheidung. Denn üblicherweise zehn Jahre nach Erhalt des Darlehens wird ihre Bank die Zinsen wieder neu aushandeln.

Da die expansive Geldpolitik der Europäischen Zentralbank mit einem Leitzins von Null nicht mehr ewig andauern wird, rechnen Ökonomen und Banker ab 2019 mit steigenden Kreditzinsen –eine ungünstige Situation für Kunden, deren Bank ausgerechnet dann neue Konditionen festzurren wird.

Wer eine solche ungünstige Verhandlungsposition vermeiden will, der kann sich mit dem Abschluss eines Forward-Darlehens mehr Planungssicherheit verschaffen. Mit Forward-Darlehen können Immobilienschuldner schon mehrere Jahre vor Ablauf ihres alten Kredits die Zinsen für die Anschlussfinanzierung festlegen. Dafür verlangt die Bank einen Zinsaufschlag gewissermaßen als Preis für die Planungssicherheit.

Die besten Anbieter von Forward-Darlehen.

Immobilienschuldner sind beim Anschlussdarlehen übrigens nicht an die Bank gebunden, von der sie ihren ursprünglichen Kredit erhalten haben. Sie können die Restschuld auch über ein anderes Institut zurückzahlen, sobald die Zinsbindung abgelaufen ist. „Wer bereits zehn Jahre bewiesen hat, dass er seine Raten stets pünktlich gezahlt hat, ist auch bei einer anderen Bank ein gern gesehener Kunde“, sagt Max Herbst von der FMH-Finanzberatung. Die neue Bank löst dann das Darlehen nach Ablauf der Zinsbindung bei der alten Bank ab.

Die besten Anbieter von Forward-Darlehen, Sollzinsbindung 10 Jahre, 3 Prozent Tilgung

Wer die Bank wechseln will, sollte die Konditionen vergleichen. Wie unterschiedlich diese sein können, zeigt ein aktuelles Ranking, dass FMH für die Leser der WirtschaftsWoche erstellt hat. Die effektiven Jahreszinsen bei den 38 ausgewerteten Banken reichen von 1,57 Prozent bei der Sparda-Bank Hessen bis 2,26 Prozent bei der Postbank, wenn eine Vorlaufzeit von zwei Jahren und eine Zinsbindung von 10 Jahren angenommen wird.

Die besten Anbieter von Forward-Darlehen, Sollzinsbindung 15 Jahre, Volltilgung

FMH hat die Zinsen im Ranking auf dem Stand Mitte Februar für eine Restschuld von 150.000 Euro auf einen Immobilienwert von 350.000 Euro berechnet und die jeweils zehn besten Angebote nach Art des Anbieters (regional oder bundesweit) und Zinsbindung (10 und 15 Jahre) ausgewählt. FMH hat dabei den mittleren Effektivzins aus den Angeboten mit zweijähriger und dreijähriger Vorlaufzeit herangezogen. Eine Vorlaufzeit von zwei Jahren zum Beispiel bedeutet, dass der Forward-Kredit zwei Jahre vor Ablauf des alten Kredits abgeschlossen werden kann.

Für den Kunden werden beim Wechsel der Bank Kosten für den Notar fällig, weil die ins Grundbuch eingetragene Sicherung des Kredits geändert werden muss. Das kostet in der Regel einige hundert Euro, fällt also im Vergleich zur möglichen Zinsersparnis meist nicht so stark ins Gewicht. Auf den Internetseiten von FMH findet sich ein Gebührenrechner für die Notar- und Grundbuchkosten.

Je länger die Vorlaufzeit und die Zinsbindung, desto höher steigt das Zinsniveau. Planungssicherheit kostet eben Geld, lässt aber risikoscheue Schuldner sicherlich ruhiger schlafen. Kreditexperte Herbst geht davon aus, dass der Abschluss eines Forward-Darlehens lohnt, weil der Hypothekenzins mit dem Auslaufen der expansiven Geldpolitik in den nächsten Jahren steigen dürfte.

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