Reformiertes Mietrecht: Neue Spielregeln zwischen Mieter und Eigentümer

Neue Spielregeln im Mietrecht ändern das Kräfteverhältnis zwischen Mieter und Eigentümer - vor allem bei Energiesparmaßnahmen, säumigen Mietzahlungen und der Umwandlung in Eigentumswohnungen.

Wohnhäuser in Köln. Es gibt neue Regeln zu Modernisierungsmaßnahmen

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Im Februar reformierte die Bundesregierung das Mietrecht. Die wichtigsten Änderungen betreffen die Finanzierung von Energiesparmaßnahmen, Regeln gegen säumige Mieter und den Mieterschutz bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen. Die neuen Regeln werden voraussichtlich im zweiten Quartal dieses Jahres in Kraft treten.

Wärmedämmung

• Mieter dürfen die Miete für die Dauer von drei Monaten nicht mindern, wenn der Eigentümer das Haus dämmt, Fenster austauscht oder die Heizung modernisiert. Über diesen Zeitraum müssen Mieter Baulärm hinnehmen. Erst ab dem vierten Monat darf der Mieter mindern. Allerdings gibt es eine Ausnahme: Ist die Wohnung durch die Bauarbeiten unbewohnbar, entfällt die Miete.

• Will der Vermieter die Miete wegen der Modernisierung erhöhen, können die Mieter die Baumaßnahmen nicht mehr verzögern, indem sie sich darauf berufen, sie könnten die erhöhte Miete nicht zahlen. Erst wenn die Modernisierung abgeschlossen ist, können sich die Mieter in Härtefällen gegen eine Mieterhöhung wehren. Nicht jede Maßnahme rechtfertigt jedoch eine Mieterhöhung. Schraubt der Eigentümer eine Solaranlage aufs Dach, muss der Mieter die Baumaßnahme zwar dulden, bei der Miete darf sich jedoch nichts ändern.

• Eigentümer müssen die Wirksamkeit ihrer Energiesparmaßnamen nicht mehr mit einem Sachverständigengutachten nachweisen. Es reicht ein Verweis auf anerkannte Pauschalwerte, beispielsweise für energiesparende Fenster.

• Bei der ortsüblichen Vergleichsmiete wird der verbesserte Energiestandard von Mietshäusern stärker berücksichtigt. Da sich Eigentümer bei Mieterhöhungen am Mietspiegel orientieren müssen, gibt es bei gedämmten Häusern künftig mehr Erhöhungsspielraum.

Welche Fallen im Mietvertrag lauern

Welche Pflichten hat der Mieter?

Wohnungen sind so umkämpft wie nie zuvor, wer endlich den heiß ersehnten Mietvertrag ergattert hat ist ein echter Glückspilz. Trotzdem sollte der Mietvertrag nicht sofort in der ersten Euphorie und ohne Check unterschrieben werden. Denn in vielen Verträgen lauern einige Fallen.

Oft sind es Kleinigkeiten, die aber viel Ärger bereiten können. Wie sieht es beispielsweise mit den Pflichten des Mieters aus? Wann muss ich die Treppe im Hausflur putzen, wer schippt vor meinem Haus den Schnee weg? Eigentlich sind Hausbesitzer für Derartiges verantwortlich, sie dürfen diese und andere Pflichten aber auf den Mieter übertragen. Das muss aber im Mietvertrag entsprechend festgelegt werden, der Mieter muss das unterschrieben haben.

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Klein oder groß?

Auch Haustierbesitzer sollten sich ihren Mietvertrag ganz genau ansehen, bevor sie unterschreiben. Denn soll der vierbeinige Liebling mit einziehen, muss das erlaubt sein. Grundsätzlich gehört die Haltung von Kleintieren zu den Standardrechten. Allerdings stellt sich oft die Frage, welche Tiere noch als klein bezeichnet werden dürfen. Gerade bei Katzen ist das oft umstritten, da diese beispielsweise Kratzspuren hinterlassen.

Ist Katzenhaltung im Mietvertrag ausdrücklich verboten, darf die geliebte Mieze auch nicht mit einziehen. Gleiches gilt, wenn die Haustierhaltung die Zustimmung des Vermieters vorsieht. Hat der Mieter das Tier einziehen lassen, ohne den Vermieter zu fragen, rechtfertigt das die fristlose Kündigung durch den Vermieter.

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Starre Fristen adé

Auch das Streichen der eigenen vier Wände ist nicht mal eben im Handumdrehen gemacht. Trotzdem enthalten viele Mietverträge genaue Zeitfenster darüber, wann Mieter ihre Wohnung streichen müssen. Bad und Küche alle drei Jahre, Wohn- und Schlafzimmer alle fünf Jahre. Diese starren Fristen sind nach einer entsprechenden Entscheidung des Bundesgerichtshofs nicht mehr gültig. Schließlich ist die Abnutzung einer Wohnung je nach Mieter unterschiedlich stark zu sehen, ein Raucher sollte beispielsweise öfter renovieren als ein Nichtraucher. Sind die Fristen allerdings mit einem Zusatz wie "falls erforderlich" oder "je nach Zustand" versehen, gelten sie weiterhin.

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Kleinvieh macht auch Mist

Tropfende Wasserhähne, klemmende Türen...kleine Reparaturen fallen oft an. Während bei großen Schäden wie kaputten Fußböden oder Türen klar ist, dass der Vermieter den Handwerker kommen lassen muss, stellt sich bei kleinen Mängeln oft die Frage, wer für den Schaden zahlt. Deshalb enthalten viele Mietverträge eine entsprechende Klausel - der Mieter ist dann verpflichtet, die Kosten für kleine Ausbesserungen zu übernehmen. Etwa 200 Euro im Jahr können da zusammen kommen. Wer eine solche Klausel nicht hat, fährt also auch gut, muss aber mit regelmäßigen kleinen Mietsteigerungen rechnen.

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Nachmessen macht Sinn

Nicht immer stimmt die tatsächliche Größe der Wohnung mit den im Mietvertrag vermerkten Quadratmetern überein. Grundsätzlich gelten hier Abweichungen von zehn Prozent als vertretbar. Ist die Angabe zur Wohnungsgröße im Vertrag allerdings unverbindlich, sind eventuell sogar mehr als zehn Prozent erlaubt.

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Vorsicht bei der Staffelung

Grundsätzlich sind Staffelmieten für den Mieter eine feine Sache. Er weiß bereits jetzt, wie seine Miete in den nächsten Jahren steigen wird. In Boom-Zeiten wie diesen, in denen die Mietpreise gerade in gefragten Städten wie Hamburg, München oder Frankfurt in den Himmel schießen, ist das kein Problem. Schwierig wird es erst, wenn die Marktpreise wieder sinken und der Mieter auf seinen steigenden Staffelraten sitzen bleibt. Außerdem sollten Mieter darauf achten, dass mit den Staffelmieten nicht gleichzeitig ein Kündigungsverbot einhergeht. Maximal vier Jahre Kündigungsverzicht können Vermieter von ihren Mietern fordern.

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Besser doppelt unterschreiben

Wer zu zweit in eine Wohnung oder ein Haus einzieht, sollte aus eigenem Interesse darauf bestehen, dass beide den Mietvertrag unterschreiben. Denn egal ob Freund, Ehe- oder Lebenspartner: Hat nur einer unterschrieben, steht der andere bei einer plötzlichen Trennung schnell ohne Bleibe auf der Straße.

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Mietnomaden

Vermieter haben häufig Probleme, säumige Mieter wieder loszuwerden. Bis Räumungsklagen wirksam werden, vergeht viel Zeit, in der Mietverluste auflaufen.

• Künftig sollen daher Räumungsprozesse Vorrang vor anderen Zivilprozessen haben.
• Das Gericht kann künftig vom Mieter Sicherheiten für die Mietverluste verlange, solange das Verfahren läuft. Weigert sich der Mieter Sicherheiten zu hinterlegen, kann der Vermieter schneller als bisher ein Räumungsurteil erwirken. Gerichtsvollzieher können Mieter vor die Tür setzen, ohne Möbel und Einrichtung auf Kosten des Vermieters abtransportieren und einlagern zu müssen.

Umwandeln in Eigentum

Leer stehende Wohnungen lassen sich meist teurer verkaufen als vermietete. Eigentümer, die verkaufen wollen, sind extrem erfindungsreich, wenn es darum geht, lästige Mieter loszuwerden. Normalerweise gilt bei Kündigungen wegen Eigenbedarf eine Frist von drei Jahren, in der die betroffenen Wohnungen nicht in Eigentumswohnungen umgewandelt werden dürfen. In Ballungsräumen kann die Kommune oder das Land diese Frist bis auf zehn Jahre verlängern.

• Bisher ließ sich die Vorschrift umgehen, wenn die Eigentümer eine Personengesellschaft gründen, die das Haus erwirbt. Diese Gesellschaft hat nur den Zweck, Mietwohnungen in Eigentum umzuwandeln. Sie kann einzelnen Mietern wegen Eigenbedarf der Gesellschafter kündigen, ohne die Frist von drei Jahren einhalten zu müssen. Künftig soll diese Umgehung der Vorschrift nicht mehr möglich sein.