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Regulierungswut am Wohnungsmarkt Mietpreisbremse provoziert Chaos, Krach und knappen Wohnraum

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"Gigantisches Beschäftigungsprogramm für Juristen"

Damit nicht genug. Wichtige Reformen, wie die des Mietspiegels oder die der Vorschriften für die Modernisierung von Wohnraum werden aufgeschoben. Mieter und Vermieter müssen sich in den kommenden Jahren ständig auf eine neue Rechtslage und weitere Streitigkeiten einstellen. „Die Mietpreisbremse ist ein gigantisches Beschäftigungsprogramm für Juristen“, sagt Adrian Wegel, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht in der Kanzlei WHP in Frankfurt.

Ärger droht Vermietern und Mietern nicht nur in boomenden Großstädten, denn die Länder regulieren auch unterentwickelte Immobilienmärkte. Das zeigt ein Blick auf die schon länger gültigen Kappungsgrenzen bei bestehenden Mietverträgen (siehe Tabelle). So deckelt Nordrhein-Westfalen in 59 Gemeinden die Mieterhöhungen bei Bestandsmieten auf 15 Prozent in drei Jahren. Darunter fallen auch Bottrop, Soest oder Kamp-Lintfort – alles andere als Boomtowns.

Bremse für Bestandsmieten
Diese Länder lassen nur 15 Prozent Mieterhöhung in drei Jahren zu
BundeslandGilt seitAnzahl der  betroffenen  Städte
Hessen10/201430
Nordrhein-Westfalen6/201459
Schleswig-Holstein1/2015bisher Sylt,  Hamburger Umland
Hamburg9/20131
Bremen9/20141
Berlin5/20131
Brandenburg9/201430
Bayern5/201390
Baden-Württemberggeplant  Frühjahr 2015stehen noch  nicht fest
Quelle: Bundesländer

In welchen Städten die neue Mietpreisbremse (nicht mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete) greifen wird, steht zwar noch nicht fest. Der Verdacht, dass viele Vermieter bereits vorsorglich die Mieten angehoben haben, liegt nahe. Nach einer von den Grünen in Auftrag gegebenen Studie zogen, seit die Bundesregierung im Dezember vergangenen Jahres die Mietpreisbremse beschloss, die Neuvertragsmieten in den Großstädten an; beispielsweise in Hamburg (plus 4,1 Prozent) und Köln (plus 4,3 Prozent). Für Berlin meldet Immoscout24 von Januar bis Oktober dieses Jahres ein Plus von 2,9 Prozent. Laut Analyse des Empirica-Instituts waren die Zuwächse in 14 mittelgroßen Städten, darunter Essen, Hannover und Dresden, mit im Schnitt 9,8 Prozent im gleichen Zeitraum deutlich größer.

Mietpreisbremse senkt Renditen

Weil die Kaufpreise von Immobilien aber noch schneller steigen als die Mieten, haben Vermieter und Investoren davon relativ wenig. Laut IMX Index von Immoscout24 kosten bestehende Wohnungen etwa 20 Prozent mehr als vor drei Jahren. Die Mieten sind im gleichen Zeitraum nur um elf Prozent gestiegen. Das drückt die Rendite. Steigen die Kaufpreise und werden die Mieten gedeckelt, gehen die Renditen weiter in den Keller.

Wo Wohnen immer teurer wird
BerlinDie gute Nachricht vorweg: "Deutliche Mietsteigerungen treten nur regional begrenzt auf und sind in erster Linie ein Problem der Neuvermietungen in Ballungszentren, Groß- und Hochschulstädten". So heißt es jedenfalls in einem Bericht des statistischen Bundesamtes. Besonders in Berlin mussten Mieter tiefer in die Taschen greifen. Hier stiegen die Mieten mit 2,6 Prozent genau doppelt so stark an wie im Bundesdurchschnitt. "In Top-Städten wie Berlin, Hamburg und München dürften die Preise bei den Neuvermietungen um etwa fünf Prozent zulegen", sagte André Adami vom Marktforscher bulwiengesa, auf dessen Daten sich etwa die Bundesbank stützt. In einigen besonders begehrten Stadtgebieten wie dem Prenzlauer Berg in Berlin oder St. Pauli in Hamburg gebe es bereits Hinweise für eine Überhitzung. Quelle: dpa
DüsseldorfNeue exklusive Wohnungen entstehen in Düsseldorf am Rande der Altstadt. In Düsseldorf steigen die Preise für Wohneigentum rasant. Im Jahr 2013 kostete dort eine Eigentumswohnung durchschnittlich 3.034 Euro pro Quadratmeter. Im vierten Quartal 2013 waren es sogar 3.135 Euro. 2012 kostete die gleiche Wohnung noch 2.738 Euro. Das reicht für den Aufstieg von Platz 15 auf Rang 10 der teuersten Städte Deutschlands. Auch zur Miete zu wohnen, ist dort nicht günstig: 10,38 Euro kostete der Quadratmeter Ende vergangenen Jahres im Schnitt. Quelle: Grundlage sind Berechnungen des Beratungsunternehmens empirica für das vierte Quartal 2013. Das Referenzobjekt ist ein Neubau mit 60 bis 80 Quadratmetern und gehobener Ausstattung. Quelle: dpa
Ingolstadt Beschauliche Innenstadt und Heimat von Audi: Ingolstadt scheint immer beliebter zu werden. Im vierten Quartal 2013 kostete eine Eigentumswohnung dort 3.239 Euro, 2012 war das noch für 2.798 Euro zu haben. Damit rutscht Ingolstadt in die Top-Ten der Immobilienpreise. Quelle: dpa
Frankfurt Wer hier zu Miete wohnen will, muss tief in die Tasche greifen: Mit 11,98 Euro pro Quadratmeter liegt Frankfurt auf Platz zwei. Da ist eine Eigentumswohnung schon vergleichsweise günstig. 3.279 Euro pro Quadratmeter kostete die zuletzt, das sind etwa 250 Euro mehr als im Vorjahr. Quelle: dapd
RegensburgDie Donau trägt sicher zur Attraktivität Regensburgs bei. Eine Wohnung kostete hier im vierten Quartal vergangenen Jahres 3.336 Euro. Im Jahresschnitt waren es 3.266 Euro, im Vorjahr 3.062 Euro. Damit steigen in Regensburg zwar die Preise, im Ranking steht die Stadt aber nur noch auf Platz sieben statt wie 2012 auf Platz vier. Quelle: dpa
Erlangen Die Orangerie in Erlangen wurde erst vor kurzem restauriert. Die Stadt in Mittelfranken scheint immer beliebter zu werden: Von Platz acht auf sechs klettern die Preise für Wohneigentum und erreichten zuletzt 3.370 Euro pro Quadratmeter - das sind fast 500 Euro mehr als im Jahresschnitt 2012. Quelle: dpa
RosenheimWer seine Wochenenden so verbringen will, für den ist Rosenheim der ideale Wohnort. Billig wird das allerdings nicht - besonders, wenn es eine Eigentumswohnung sein soll. Ende 2013 kostete die stolze 3.403 Euro pro Quadratmeter. Im Jahr zuvor waren es durchschnittlich 2.890. Mit diesem Anstieg bleibt sich Rosenheim treu und ist weiterhin auf Rang fünf der Städte mit den teuersten Immobilien. Quelle: dapd

Um zu testen, wie sich die Mietpreisbremse auf Investments in vermietete Immobilien auswirkt, hat der Hamburger Zinshausspezialist Moll & Moll nachgerechnet. Ergebnis: Mit der Mietpreisbremse sinken die Renditen von Vermietern. Wohnungen moderat zu modernisieren lohnt sich nicht mehr, Luxussanierungen dagegen werden attraktiver. Grund dafür ist, dass teuer sanierte Wohnungen, deren Sanierung mindestens ein Drittel eines Neubaus kostet, von der Mietpreisbremse ausgenommen sind.

Die Politik wollte verhindern, dass finanzschwache Mieter aus begehrten Stadtvierteln vertrieben werden. Mit der Mietpreisbremse erreicht sie nun das Gegenteil.

Streit um die Vergleichsmiete

Dass viele Vermieter vor Einführung der Mietpreisbremse mit allen Tricks an der Preisschraube drehen, führt schon jetzt zu mehr Konflikten zwischen Mietern und Vermietern. Besonders häufig zoffen sich Mieter und Vermieter um die ortsübliche Vergleichsmiete. „Vor allem professionelle Vermieter reizen die gesetzlichen Grenzen aus, weil sie konsequent profitorientiert arbeiten“, sagt Roland Maria Schäfer, Mietrechtsexperte der Kanzlei GTW in Düsseldorf.

In Schäfers Kanzlei häufen sich Streitfälle wie der von Thomas Wessling (Name von der Redaktion geändert). Vor sieben Jahren zog er mit Lebensgefährtin in eine 75 Quadratmeter große Wohnung in Düsseldorf-Bilk ein und zahlte seither brav seine Miete an eine große Wohnungsbaugesellschaft. Anfangs waren es pro Monat 396 Euro kalt. Bis 2011 folgten zwei Mieterhöhungen, auf zuletzt 534 Euro. Diese Erhöhungen nahm er noch klaglos hin. Als der Vermieter im Mai aber weitere 30 Euro pro Monat haben wollte, reichte es ihm. Binnen sieben Jahren war seine Miete um 42 Prozent gestiegen.

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