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Regulierungswut am Wohnungsmarkt Mietpreisbremse provoziert Chaos, Krach und knappen Wohnraum

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Mietpreisbremse geht zulasten der Eigentümer

Wo saniert wird, wollen auch Vermieter nachziehen, die kein Geld ausgeben. Schließlich, so das Argument, verbessere sich dank Sanierungen in der Nachbarschaft die Wohnlage. So verkaufte die börsennotierte Gagfah der Finanzbeamtin Regina Schnoor in Hamburg-Winterhude eine Mieterhöhung mit dem Argument, die Lage sei besonders gefragt. Zwar ging es nur um 23 Euro monatlich, dennoch wehrte sich Schnoor. Ihr ging es gegen den Strich, dass die Gagfah für eine einfache Wohnung ans oberste Limit des Mietspiegels gehen wollte. Das Amtsgericht St. Georg gab ihr recht. Mehr als der Mittelwert der ortsüblichen Miete sei nicht drin.

Mietspiegel haben in der Regel eine Spanne mit Kaltmieten für einen bestimmten Immobilientyp in einer bestimmten Lage. Das Gros der Wohnungen wird zum Mittelwert der Spanne vermietet, es sei denn, Ausstattung oder Mikrolage weichen deutlich von der Norm ab. Abschläge gibt es, wenn das Haus an einer belebten Kreuzung liegt, Zuschläge für teures Parkett.

In diesen Regionen zahlen Immobilienbesitzer ihr Häuschen am schnellsten ab
27 Jahre, so lange dauert es, bis ein Durchschnittsverdiener in Deutschland sein Eigenheim abbezahlt hat. Der Tilgungssatz liegt dabei im Schnitt bei 2,89 Prozent. Für die Postbank-Studie, aus der die Bild zitiert, wurden die Kaufpreise in allen 402 Kreisen und kreisfreien Städten in Deutschland ins Verhältnis zum jeweiligen Einkommensniveau gesetzt. Voraussetzung ist, dass für die Tilgung wie maximal 40 Prozent des Haushalt-Nettoeinkommensaufgewendet werden, 20 Prozent Eigenkapitalanteil vorhanden waren. Sonderzahlungen wurden nicht berücksichtigt. Quelle: dpa
In weniger als der Hälfte (43 Prozent) der Kreise und kreisfreien Städte zahlen Eigenheimbesitzer die Immobilie wie empfohlen in 30 Jahren ab. In besonders teuren Immobilienstädten wie München oder Köln zahlen Durchschnittsverdiener mit einem Haushaltsnettoeinkommen zwischen 1.700 und 2.600 Euro dagegen auch einmal mehr als 40 lang, bis 110 Quadratmeter Wohneigentum ihnen gehören. Im westlich von Köln gelegenen Rhein-Erft-Kreis haben sie das notwendige Darlehen für eine 110-Quadratmeter-Wohnung dagegen nach 29 Jahren beglichen. Quelle: dpa
Auch im Nordosten der Republik ist eine 110 Quadratmeter-Immobilie für Durchschnittsverdiener trotz moderater Immobilienpreise kaum erschwinglich: Wegen des geringen Einkommens in der Region zahlen Immobilienbesitzer in Berlin, Potsdam, Rostock & Co. deutlich länger als 40 Jahre ihren Kredit ab. Wer in Berlin arbeitet, findet allerdings im brandenburgischen Kreis Barnim nördlich der Hauptstadt Wohnungen mit 110 Quadratmetern, die in der Regel nach 25 Jahren abbezahlt sind. Quelle: dpa
Wer keine Angst hat, zu pendeln, findet jedoch im Umland der großen Metropolen finanzierbare Immobilien. Selbst in teuren Gegenden rund um Frankfurt am Main gibt es Schnäppchen. Allerdings sind hier die Einkommen im Bundesvergleich auch so hoch, dass sich auch Durchschnittsverdiener eine 110-Quadratmeter-Wohnung leisten können. Quelle: dpa
Auch in den unmittelbar an Hamburg angrenzenden Kreisen Stormarn und Segeberg sowie dem Herzogtum Lauenburg dauert die Tilgung eines Kredits im Schnitt 34 Jahre. Quelle: dpa
In Pirmasens (im Bild), dem Landkreis Altenkirchen (Westerwald) und dem Landkreis Wesermarsch dauert die Tilgung eines Kredites für eine 110-Quadratmeter-Immobilie für den Durchschnittsverdiener rund zwölf Jahre. Quelle: dpa
Im Saale-Orla-Kreis, dem Landkreis Nienburg (Weser), Landkreis Holzminden, dem Unstrut-Hainich-Kreis und dem Vogtlandkreis dauert das Abbezahlen der eigenen vier Wände dagegen elf Jahre. Quelle: dpa

Oft lohnt sich für Eigentümer der Verkauf statt Vermietung

Weil die Mietpreisbremse vor allem zulasten der Eigentümer geht, werden sie dem Gesetz ausweichen. Neben der Luxussanierung gibt es noch weitere Varianten:

  • Weniger Instandhaltung. Weil Vermieter die Kosten für Instandhaltung nicht auf die Mieter umlegen können, müssen sie Rücklagen bilden. Werden Mieterhöhungen gedeckelt, bleibt dafür weniger Geld. Mieter wohnen dann zwar billiger, aber eben auch in weniger gepflegten Häusern.
  • Eigentumswohnungen. Angesichts der stark gestiegenen Kaufpreise lohnt sich Verkaufen für die Eigentümer oft mehr als Vermieten. Eingesessene Vermieter werden sich infolge der Staatseingriffe zurückziehen und an aggressive Investoren verkaufen. Diese teilen das Haus in viele kleine Wohnungen auf, die sie dann teurer an Anleger vermitteln. Die müssen dann auf Teufel komm raus die Mieter schröpfen, um ihr Investment zu refinanzieren.
  • Möbliertes Wohnen. Vollständig eingerichtete Wohnungen lassen sich teurer vermieten. Dabei geht es in der Regel nur um befristete Mietverträge.
  • Touristenwohnungen. Vor allem in touristisch interessanten Metropolen werden Wohnquartiere zu Touristenwohnungen, soweit die Städte dies zulassen. Die Mietpreisbremse wird diesen Trend verstärken. Städte steuern mit neuen Regeln dagegen, es droht eine Spirale von Regulierung und Ausweichreaktionen.

Auch die grundsätzlichen Schwächen von Mietspiegeln, an die heute schon die Bestandsmieten und bald auch Neuvertragsmieten gekoppelt sind, bieten Anlass zum Streit. „Die Mietspiegel hinken der Realität hinterher“, sagt Michael Voigtländer, Immobilienökonom des Instituts der deutschen Wirtschaft in Köln. Statt alle zwei Jahre müssten sie jährlich aktualisiert werden. Zudem fehle es in Mietspiegeln häufig an klaren Definitionen zur Ausstattung und den einzelnen Wohnlagen innerhalb einer Kommune.

So viel Wohnraum gibt es für eine Million Euro
In München gibt es für eine Million Euro ein Einfamilienhaus mit 174 Quadratmetern, in Düsseldorf oder Frankfurt rein rechnerisch mehr als anderthalb Häuser. Im Bundesdurchschnitt bekommt man schon fast fünf Häuser. Das zeigt die neue Immobilienstudie des Arbeitskreises der amtlichen Gutachter.
In Wiesbaden kauft die Million durchschnittlich 1,7 Einfamilienhäuser.
In Stuttgart gibt es 1,9 Häuser zum Preis von einem Münchener.
In München ist ein Haus doppelt so teuer wie in Hamburg.
In Köln, Darmstadt und Freiburg kauft die Million 2,3 Häuser.
Sie haben eine Million auszugeben? In Leipzig gibt es dafür rechnerisch knapp 2,5 Häuser.
Sie haben eine Million auszugeben? In München gibt es dafür ein Einfamilienhaus, in Dresden rechnerisch zweieinhalb.

Im Koalitionsvertrag steht, dass Mietspiegel auf eine breitere Basis gestellt und „realitätsnäher“ werden sollen. Was darunter zu verstehen ist, blieb unklar. Klar ist, dass Teile der SPD den Zeitraum, in dem die Mieten in den Mietspiegel eingehen, von vier auf zehn Jahre verlängern wollen. Nordrhein-Westfalen hatte 2013 den Vorschlag gemacht. Weil dann die frühen Jahre mit noch günstigeren Mieten in die Berechnung der Durchschnittsmiete einfließen, würde die im Mietspiegel vorgegebene ortsübliche Miete sinken. Mieterhöhungen wären dann noch unwahrscheinlicher.

Vorschriften für den Mietspiegel kommen später

Die neuen Vorschriften für Mietspiegel werden aber erst nach der Einführung der Mietpreisbremse fertig. Laut Bundesjustizministerium soll die Reform des Mietspiegels später in einem zweiten Gesetzespaket zusammen mit den neuen Regeln zur Mieterhöhung nach einer Modernisierung verabschiedet werden. „Wir können nicht abwarten, bis sich alle Beteiligten auf die Gestaltung eines Mietspiegels geeinigt haben,“ sagt Justizminister Maas.

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