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Regulierungswut am Wohnungsmarkt Mietpreisbremse provoziert Chaos, Krach und knappen Wohnraum

Das neue Gesetz wird mehr Konflikte bringen, weniger bezahlbaren Wohnraum schaffen und die Mieten weiter nach oben treiben. Was auf Mieter und Vermieter zukommt, welche Rechte sie haben, was sie tun können.

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Mietpreisbremse, was das neue Gesetz regelt Quelle: Marcel Stahn

Im ersten Stock dröhnt ein Bohrhammer. Durch die offene Wohnungstür zieht Staub ins Treppenhaus des 1906 erbauten Mietshauses in Düsseldorf-Pempelfort. Die 96-jährige Bewohnerin der 2,5-Zimmer-Wohnung ist einige Wochen zuvor gestorben. Jetzt wird saniert. Das Bad, noch im Chic der Siebzigerjahre, ist komplett entkernt, auch das angegraute Holzfenster zum Innenhof ist rausgerissen. Im Flur liegen Spanplatten, der Teppich ist längst auf dem Müll, hier soll Eichenparkett rein. Laut altem Mietvertrag waren etwa 9,50 Euro warm je Quadratmeter fällig, rund 790 Euro monatlich.

Die neuen Mieter dürften deutlich mehr zahlen, denn bei Sanierungen können Vermieter bis zu elf Prozent der Kosten pro Jahr auf Mieter umlegen. Daran wird auch die Mietpreisbremse, mit der die Bundesregierung den Anstieg der Mieten deckeln will, vorerst nichts ändern. Erst in einer späteren, zweiten Gesetzesreform will die Bundesregierung die Regeln für Modernisierungen ändern, zulasten der Vermieter.

Vermieter werden der Mietpreisbremse ausweichen

Das Gesetz zur Mietpreisbremse soll im Januar final verabschiedet werden und dann ab Frühjahr 2015 den Anstieg der Neuvertragsmieten in den Ballungsräumen stoppen. Kernelement: In neuen Mietverträgen dürfen die Mieten maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Die ergibt sich aus dem Mietspiegel der Kommune. Er erfasst alle Mieten aus Verträgen, die in den vergangenen vier Jahren abgeschlossen oder verändert wurden. Gibt es keinen Mietspiegel, zählen die Mieten vergleichbarer Wohnungen.

Die neuen Regelungen bei der Mietpreisbremse

284 Millionen Euro jährlich sollen Mieter sparen, hofft die Bundesregierung kühn, und noch mal 574 Millionen Euro, weil künftig Vermieter die Maklercourtagen zahlen sollen. Doch dass diese Rechnung aufgeht, ist fraglich. Das Gesetz ist Stückwerk, es soll später noch ergänzt werden. Vermieter können und werden ihm ausweichen. Mieter sollten daher ihre Rechte kennen und zum Beispiel rechtzeitig Einspruch einlegen.

53 Prozent der Deutschen sind Mieter, weit mehr als im Rest Europas. In deutschen Haushalten sind die Wohnkosten mit durchschnittlich 28 Prozent Anteil am Einkommen der größte Ausgabeposten.

Hohe Mieten verprellen Wähler

Wenn die Mieten wie zuletzt spürbar anziehen, sind die Politiker daher alarmiert. Im dritten Quartal stiegen die Neuvertragsmieten laut Verband der Pfandbriefbanken im Schnitt um 4,6 Prozent. 2013 waren es 4,2 Prozent, 2012 und 2011 stiegen die Mieten nur um 2,7 und 2,1 Prozent. Inzwischen, so Justizminister Heiko Maas (SPD), lägen die Neuvertragsmieten etwa in Frankfurt und Münster 30 Prozent, in Hamburg und München 25 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Hohe Mieten verprellen Wähler. SPD-Kanzlerkandidat Peer Steinbrück brachte deshalb im Wahlkampf vor zwei Jahren eine Mietpreisbremse ins Spiel. Sie wurde zum SPD-Lieblingsprojekt, das diese auch in der großen Koalition durchdrückte.

Mietervereine klatschen Beifall. „Bei der Wiedervermietung kann der Vermieter bisher jede x-beliebige Miete verlangen und vereinbaren, solange er einen Mieter findet, der diesen Preis zahlt“, sagt Ulrich Ropertz, Geschäftsführer des Deutschen Mieterbundes. Vermieter werden hohe Mieten nur in Städten mit knappem Angebot bekommen. So soll die Mietpreisbremse nur in „angespannten Wohnungsmärkten“ greifen. Die sind es laut Gesetz, wenn

  • die Mieten stärker steigen und deutlich höher sind als im Bundesschnitt;
  • die Bevölkerung schneller wächst, als durch Neubau Wohnraum entsteht;
  • geringer Leerstand bei hoher Nachfrage herrscht.

In diesen Wohnungsmärkten wären pro Jahr über 50.000 Mietverträge betroffen, schätzt der Deutsche Mieterbund. Dass es gleich alle 2015 trifft, ist unwahrscheinlich. Die Bundesländer haben bis 2020 Zeit, per Verordnung jene Kommunen herauszupicken, in denen die Mietpreisbremse fünf Jahre lang gelten soll. Deutschlandweit wäre bis 2025 also mit einem Nebeneinander von neu eingeführten und bereits ausgelaufenen Mietpreisbremsen zu rechnen. Das Chaos ist programmiert.

"Gigantisches Beschäftigungsprogramm für Juristen"

Damit nicht genug. Wichtige Reformen, wie die des Mietspiegels oder die der Vorschriften für die Modernisierung von Wohnraum werden aufgeschoben. Mieter und Vermieter müssen sich in den kommenden Jahren ständig auf eine neue Rechtslage und weitere Streitigkeiten einstellen. „Die Mietpreisbremse ist ein gigantisches Beschäftigungsprogramm für Juristen“, sagt Adrian Wegel, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht in der Kanzlei WHP in Frankfurt.

Ärger droht Vermietern und Mietern nicht nur in boomenden Großstädten, denn die Länder regulieren auch unterentwickelte Immobilienmärkte. Das zeigt ein Blick auf die schon länger gültigen Kappungsgrenzen bei bestehenden Mietverträgen (siehe Tabelle). So deckelt Nordrhein-Westfalen in 59 Gemeinden die Mieterhöhungen bei Bestandsmieten auf 15 Prozent in drei Jahren. Darunter fallen auch Bottrop, Soest oder Kamp-Lintfort – alles andere als Boomtowns.

Bremse für Bestandsmieten
Diese Länder lassen nur 15 Prozent Mieterhöhung in drei Jahren zu
BundeslandGilt seitAnzahl der  betroffenen  Städte
Hessen10/201430
Nordrhein-Westfalen6/201459
Schleswig-Holstein1/2015bisher Sylt,  Hamburger Umland
Hamburg9/20131
Bremen9/20141
Berlin5/20131
Brandenburg9/201430
Bayern5/201390
Baden-Württemberggeplant  Frühjahr 2015stehen noch  nicht fest
Quelle: Bundesländer

In welchen Städten die neue Mietpreisbremse (nicht mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete) greifen wird, steht zwar noch nicht fest. Der Verdacht, dass viele Vermieter bereits vorsorglich die Mieten angehoben haben, liegt nahe. Nach einer von den Grünen in Auftrag gegebenen Studie zogen, seit die Bundesregierung im Dezember vergangenen Jahres die Mietpreisbremse beschloss, die Neuvertragsmieten in den Großstädten an; beispielsweise in Hamburg (plus 4,1 Prozent) und Köln (plus 4,3 Prozent). Für Berlin meldet Immoscout24 von Januar bis Oktober dieses Jahres ein Plus von 2,9 Prozent. Laut Analyse des Empirica-Instituts waren die Zuwächse in 14 mittelgroßen Städten, darunter Essen, Hannover und Dresden, mit im Schnitt 9,8 Prozent im gleichen Zeitraum deutlich größer.

Mietpreisbremse senkt Renditen

Weil die Kaufpreise von Immobilien aber noch schneller steigen als die Mieten, haben Vermieter und Investoren davon relativ wenig. Laut IMX Index von Immoscout24 kosten bestehende Wohnungen etwa 20 Prozent mehr als vor drei Jahren. Die Mieten sind im gleichen Zeitraum nur um elf Prozent gestiegen. Das drückt die Rendite. Steigen die Kaufpreise und werden die Mieten gedeckelt, gehen die Renditen weiter in den Keller.

Wo Wohnen immer teurer wird
BerlinDie gute Nachricht vorweg: "Deutliche Mietsteigerungen treten nur regional begrenzt auf und sind in erster Linie ein Problem der Neuvermietungen in Ballungszentren, Groß- und Hochschulstädten". So heißt es jedenfalls in einem Bericht des statistischen Bundesamtes. Besonders in Berlin mussten Mieter tiefer in die Taschen greifen. Hier stiegen die Mieten mit 2,6 Prozent genau doppelt so stark an wie im Bundesdurchschnitt. "In Top-Städten wie Berlin, Hamburg und München dürften die Preise bei den Neuvermietungen um etwa fünf Prozent zulegen", sagte André Adami vom Marktforscher bulwiengesa, auf dessen Daten sich etwa die Bundesbank stützt. In einigen besonders begehrten Stadtgebieten wie dem Prenzlauer Berg in Berlin oder St. Pauli in Hamburg gebe es bereits Hinweise für eine Überhitzung. Quelle: dpa
DüsseldorfNeue exklusive Wohnungen entstehen in Düsseldorf am Rande der Altstadt. In Düsseldorf steigen die Preise für Wohneigentum rasant. Im Jahr 2013 kostete dort eine Eigentumswohnung durchschnittlich 3.034 Euro pro Quadratmeter. Im vierten Quartal 2013 waren es sogar 3.135 Euro. 2012 kostete die gleiche Wohnung noch 2.738 Euro. Das reicht für den Aufstieg von Platz 15 auf Rang 10 der teuersten Städte Deutschlands. Auch zur Miete zu wohnen, ist dort nicht günstig: 10,38 Euro kostete der Quadratmeter Ende vergangenen Jahres im Schnitt. Quelle: Grundlage sind Berechnungen des Beratungsunternehmens empirica für das vierte Quartal 2013. Das Referenzobjekt ist ein Neubau mit 60 bis 80 Quadratmetern und gehobener Ausstattung. Quelle: dpa
Ingolstadt Beschauliche Innenstadt und Heimat von Audi: Ingolstadt scheint immer beliebter zu werden. Im vierten Quartal 2013 kostete eine Eigentumswohnung dort 3.239 Euro, 2012 war das noch für 2.798 Euro zu haben. Damit rutscht Ingolstadt in die Top-Ten der Immobilienpreise. Quelle: dpa
Frankfurt Wer hier zu Miete wohnen will, muss tief in die Tasche greifen: Mit 11,98 Euro pro Quadratmeter liegt Frankfurt auf Platz zwei. Da ist eine Eigentumswohnung schon vergleichsweise günstig. 3.279 Euro pro Quadratmeter kostete die zuletzt, das sind etwa 250 Euro mehr als im Vorjahr. Quelle: dapd
RegensburgDie Donau trägt sicher zur Attraktivität Regensburgs bei. Eine Wohnung kostete hier im vierten Quartal vergangenen Jahres 3.336 Euro. Im Jahresschnitt waren es 3.266 Euro, im Vorjahr 3.062 Euro. Damit steigen in Regensburg zwar die Preise, im Ranking steht die Stadt aber nur noch auf Platz sieben statt wie 2012 auf Platz vier. Quelle: dpa
Erlangen Die Orangerie in Erlangen wurde erst vor kurzem restauriert. Die Stadt in Mittelfranken scheint immer beliebter zu werden: Von Platz acht auf sechs klettern die Preise für Wohneigentum und erreichten zuletzt 3.370 Euro pro Quadratmeter - das sind fast 500 Euro mehr als im Jahresschnitt 2012. Quelle: dpa
RosenheimWer seine Wochenenden so verbringen will, für den ist Rosenheim der ideale Wohnort. Billig wird das allerdings nicht - besonders, wenn es eine Eigentumswohnung sein soll. Ende 2013 kostete die stolze 3.403 Euro pro Quadratmeter. Im Jahr zuvor waren es durchschnittlich 2.890. Mit diesem Anstieg bleibt sich Rosenheim treu und ist weiterhin auf Rang fünf der Städte mit den teuersten Immobilien. Quelle: dapd

Um zu testen, wie sich die Mietpreisbremse auf Investments in vermietete Immobilien auswirkt, hat der Hamburger Zinshausspezialist Moll & Moll nachgerechnet. Ergebnis: Mit der Mietpreisbremse sinken die Renditen von Vermietern. Wohnungen moderat zu modernisieren lohnt sich nicht mehr, Luxussanierungen dagegen werden attraktiver. Grund dafür ist, dass teuer sanierte Wohnungen, deren Sanierung mindestens ein Drittel eines Neubaus kostet, von der Mietpreisbremse ausgenommen sind.

Die Politik wollte verhindern, dass finanzschwache Mieter aus begehrten Stadtvierteln vertrieben werden. Mit der Mietpreisbremse erreicht sie nun das Gegenteil.

Streit um die Vergleichsmiete

Dass viele Vermieter vor Einführung der Mietpreisbremse mit allen Tricks an der Preisschraube drehen, führt schon jetzt zu mehr Konflikten zwischen Mietern und Vermietern. Besonders häufig zoffen sich Mieter und Vermieter um die ortsübliche Vergleichsmiete. „Vor allem professionelle Vermieter reizen die gesetzlichen Grenzen aus, weil sie konsequent profitorientiert arbeiten“, sagt Roland Maria Schäfer, Mietrechtsexperte der Kanzlei GTW in Düsseldorf.

In Schäfers Kanzlei häufen sich Streitfälle wie der von Thomas Wessling (Name von der Redaktion geändert). Vor sieben Jahren zog er mit Lebensgefährtin in eine 75 Quadratmeter große Wohnung in Düsseldorf-Bilk ein und zahlte seither brav seine Miete an eine große Wohnungsbaugesellschaft. Anfangs waren es pro Monat 396 Euro kalt. Bis 2011 folgten zwei Mieterhöhungen, auf zuletzt 534 Euro. Diese Erhöhungen nahm er noch klaglos hin. Als der Vermieter im Mai aber weitere 30 Euro pro Monat haben wollte, reichte es ihm. Binnen sieben Jahren war seine Miete um 42 Prozent gestiegen.

Welche Kosten umgelegt werden dürfen, ist umstritten

Wessling schaltete auf stur, zumal der Eigentümer zu wenig in Instandhaltung investiert hatte. Sein Anwalt stellte fest, dass der Vermieter als ortsübliche Vergleichsmiete 7,55 Euro angesetzt hatte, die Rate für gute Lagen in Bilk. Die Wohnung aber liegt nahe einer Bundesstraße und einer Papierfabrik – mittlere Lage, nur 6,06 Euro pro Quadratmeter. Am Ende verzichtete der Eigentümer auf die Mieterhöhung.

Auch nach Modernisierungen gibt es häufig Streit. Vermieter dürfen nur Kosten für Baumaßnahmen auf den Mieter umlegen, die den Wohnwert erhöhen. Welche das sind, ist umstritten. So verklagte die Deutsche Annington einen Mieter in Dortmund, der nach Modernisierung nur einen Teil der Mieterhöhung zahlen wollte. Das Amtsgericht Dortmund entschied, dass die vergrößerten Balkone den Wohnwert nicht erhöhten und die Deutsche Annington bei der Fassadendämmung den Anteil der nicht dem Mieter aufzuerlegenden Instandhaltungskosten zu niedrig angesetzt hatte (406 C 9153/12). Noch ist das Urteil nicht rechtskräftig.

Rolf Kornemann, Präsident des Eigentümerverbands Haus & Grund, rechnet mit bis zu 150.000 zusätzlichen Streitigkeiten pro Jahr zwischen Mietern und Vermietern. Gründe dafür gibt es einige:

  • Vergleichsmiete. Weil Mieterhöhungen gedeckelt sind, werden die Vermieter mit einer besseren Wohnlage oder einer besseren Ausstattung argumentieren, um – wie im Fall Wessling– mit einer höheren Vergleichsmiete rechnen zu können. Noch problematischer sieht es in den Speckgürteln rund um die großen Städte aus. Oft fehlt dort ein Mietspiegel. „Mieter und Vermieter können dort nur anhand von vergleichbaren Wohnungen argumentieren“, sagt Werner Reinlein von der Kanzlei EHM in Bonn. Im Streitfall müssen beide Parteien Gutachter einschalten, die bis zu 2000 Euro für ihre Arbeit verlangen.
  • Rückzahlung überhöhter Miete. Für den Fall, dass der Vermieter mehr Miete verlangt, als die Mietpreisbremse zulässt, muss der Mieter nach Eingang des Mieterhöhungsschreiben den Vermieter rügen. So steht es im Gesetzentwurf. Der Bundesrat hält dies für unzureichend, weil die Mieter zu viel bezahlte Miete nicht nachträglich zurückfordern könnten. Eigentümer hätten den Anreiz, die Miete zu hoch anzusetzen, weil eine einmal gezahlte Erhöhung nicht nachträglich zurückgefordert werden könne. Die Bundesregierung prüft den Einwand, will aber ausschließen, dass Mieter gegen weit zurückliegende Mieterhöhungen vorgehen können.
  • Modernisierung. In einem zweiten Gesetzespaket nach der Mietpreisbremse soll es neue Regeln für eine konventionelle Modernisierung geben. Laut Koalitionsvertrag sollen Vermieter statt elf künftig nur noch zehn Prozent der Kosten pro Jahr auf den Mieter umlegen können. Zudem soll die Mieterhöhung nur so lange gelten, bis sich die Investition amortisiert hat. Danach soll der Vermieter die Miete wieder senken.

Weil Vermieter, die mindestens ein Drittel der Neubaukosten investieren, nicht von der Mietpreisbremse betroffen sind, wird teurer saniert werden. Eine nach Luxussanierung einmal erhöhte Miete kann dauerhaft auf dem neuen Niveau bleiben. Eigentümer werden dann Altmieter mit Handgeldern aus ihren Wohnungen locken, um diese teuer sanieren zu können. Die neuen Mieter müssen dann deutlich tiefer in die Tasche greifen.

Erstmal warten mit der Sanierung

Zwar versuchen Städte per Satzung das Hinausdrängen alteingesessener Mieter zu vermeiden. Einen Anstieg der Mieten konnten sie aber nicht stoppen. „Seit 1990 gibt es im Frankfurter Westend eine Milieuschutzsatzung, nach wie vor wird modernisiert, um die Mieten zu erhöhen“, sagt Anwalt Wegel. Vermieter, die jetzt über eine teure Sanierung nachdenken, sollten zunächst aber weiter gehende Verordnungen abwarten. „Der Maßstab von einem Drittel der Neubaukosten ist nur eine grobe Leitlinie“, warnt Anwalt Schäfer. Bisher gebe es keine klare Definition, was alles unter eine „umfassende Modernisierung“ fällt. In der Begründung zum Gesetzesentwurf heißt es lediglich, dass beispielsweise Heizung, Sanitäranlagen oder Fenster erneuert werden müssten.

Mietpreisbremse geht zulasten der Eigentümer

Wo saniert wird, wollen auch Vermieter nachziehen, die kein Geld ausgeben. Schließlich, so das Argument, verbessere sich dank Sanierungen in der Nachbarschaft die Wohnlage. So verkaufte die börsennotierte Gagfah der Finanzbeamtin Regina Schnoor in Hamburg-Winterhude eine Mieterhöhung mit dem Argument, die Lage sei besonders gefragt. Zwar ging es nur um 23 Euro monatlich, dennoch wehrte sich Schnoor. Ihr ging es gegen den Strich, dass die Gagfah für eine einfache Wohnung ans oberste Limit des Mietspiegels gehen wollte. Das Amtsgericht St. Georg gab ihr recht. Mehr als der Mittelwert der ortsüblichen Miete sei nicht drin.

Mietspiegel haben in der Regel eine Spanne mit Kaltmieten für einen bestimmten Immobilientyp in einer bestimmten Lage. Das Gros der Wohnungen wird zum Mittelwert der Spanne vermietet, es sei denn, Ausstattung oder Mikrolage weichen deutlich von der Norm ab. Abschläge gibt es, wenn das Haus an einer belebten Kreuzung liegt, Zuschläge für teures Parkett.

In diesen Regionen zahlen Immobilienbesitzer ihr Häuschen am schnellsten ab
27 Jahre, so lange dauert es, bis ein Durchschnittsverdiener in Deutschland sein Eigenheim abbezahlt hat. Der Tilgungssatz liegt dabei im Schnitt bei 2,89 Prozent. Für die Postbank-Studie, aus der die Bild zitiert, wurden die Kaufpreise in allen 402 Kreisen und kreisfreien Städten in Deutschland ins Verhältnis zum jeweiligen Einkommensniveau gesetzt. Voraussetzung ist, dass für die Tilgung wie maximal 40 Prozent des Haushalt-Nettoeinkommensaufgewendet werden, 20 Prozent Eigenkapitalanteil vorhanden waren. Sonderzahlungen wurden nicht berücksichtigt. Quelle: dpa
In weniger als der Hälfte (43 Prozent) der Kreise und kreisfreien Städte zahlen Eigenheimbesitzer die Immobilie wie empfohlen in 30 Jahren ab. In besonders teuren Immobilienstädten wie München oder Köln zahlen Durchschnittsverdiener mit einem Haushaltsnettoeinkommen zwischen 1.700 und 2.600 Euro dagegen auch einmal mehr als 40 lang, bis 110 Quadratmeter Wohneigentum ihnen gehören. Im westlich von Köln gelegenen Rhein-Erft-Kreis haben sie das notwendige Darlehen für eine 110-Quadratmeter-Wohnung dagegen nach 29 Jahren beglichen. Quelle: dpa
Auch im Nordosten der Republik ist eine 110 Quadratmeter-Immobilie für Durchschnittsverdiener trotz moderater Immobilienpreise kaum erschwinglich: Wegen des geringen Einkommens in der Region zahlen Immobilienbesitzer in Berlin, Potsdam, Rostock & Co. deutlich länger als 40 Jahre ihren Kredit ab. Wer in Berlin arbeitet, findet allerdings im brandenburgischen Kreis Barnim nördlich der Hauptstadt Wohnungen mit 110 Quadratmetern, die in der Regel nach 25 Jahren abbezahlt sind. Quelle: dpa
Wer keine Angst hat, zu pendeln, findet jedoch im Umland der großen Metropolen finanzierbare Immobilien. Selbst in teuren Gegenden rund um Frankfurt am Main gibt es Schnäppchen. Allerdings sind hier die Einkommen im Bundesvergleich auch so hoch, dass sich auch Durchschnittsverdiener eine 110-Quadratmeter-Wohnung leisten können. Quelle: dpa
Auch in den unmittelbar an Hamburg angrenzenden Kreisen Stormarn und Segeberg sowie dem Herzogtum Lauenburg dauert die Tilgung eines Kredits im Schnitt 34 Jahre. Quelle: dpa
In Pirmasens (im Bild), dem Landkreis Altenkirchen (Westerwald) und dem Landkreis Wesermarsch dauert die Tilgung eines Kredites für eine 110-Quadratmeter-Immobilie für den Durchschnittsverdiener rund zwölf Jahre. Quelle: dpa
Im Saale-Orla-Kreis, dem Landkreis Nienburg (Weser), Landkreis Holzminden, dem Unstrut-Hainich-Kreis und dem Vogtlandkreis dauert das Abbezahlen der eigenen vier Wände dagegen elf Jahre. Quelle: dpa

Oft lohnt sich für Eigentümer der Verkauf statt Vermietung

Weil die Mietpreisbremse vor allem zulasten der Eigentümer geht, werden sie dem Gesetz ausweichen. Neben der Luxussanierung gibt es noch weitere Varianten:

  • Weniger Instandhaltung. Weil Vermieter die Kosten für Instandhaltung nicht auf die Mieter umlegen können, müssen sie Rücklagen bilden. Werden Mieterhöhungen gedeckelt, bleibt dafür weniger Geld. Mieter wohnen dann zwar billiger, aber eben auch in weniger gepflegten Häusern.
  • Eigentumswohnungen. Angesichts der stark gestiegenen Kaufpreise lohnt sich Verkaufen für die Eigentümer oft mehr als Vermieten. Eingesessene Vermieter werden sich infolge der Staatseingriffe zurückziehen und an aggressive Investoren verkaufen. Diese teilen das Haus in viele kleine Wohnungen auf, die sie dann teurer an Anleger vermitteln. Die müssen dann auf Teufel komm raus die Mieter schröpfen, um ihr Investment zu refinanzieren.
  • Möbliertes Wohnen. Vollständig eingerichtete Wohnungen lassen sich teurer vermieten. Dabei geht es in der Regel nur um befristete Mietverträge.
  • Touristenwohnungen. Vor allem in touristisch interessanten Metropolen werden Wohnquartiere zu Touristenwohnungen, soweit die Städte dies zulassen. Die Mietpreisbremse wird diesen Trend verstärken. Städte steuern mit neuen Regeln dagegen, es droht eine Spirale von Regulierung und Ausweichreaktionen.

Auch die grundsätzlichen Schwächen von Mietspiegeln, an die heute schon die Bestandsmieten und bald auch Neuvertragsmieten gekoppelt sind, bieten Anlass zum Streit. „Die Mietspiegel hinken der Realität hinterher“, sagt Michael Voigtländer, Immobilienökonom des Instituts der deutschen Wirtschaft in Köln. Statt alle zwei Jahre müssten sie jährlich aktualisiert werden. Zudem fehle es in Mietspiegeln häufig an klaren Definitionen zur Ausstattung und den einzelnen Wohnlagen innerhalb einer Kommune.

So viel Wohnraum gibt es für eine Million Euro
In München gibt es für eine Million Euro ein Einfamilienhaus mit 174 Quadratmetern, in Düsseldorf oder Frankfurt rein rechnerisch mehr als anderthalb Häuser. Im Bundesdurchschnitt bekommt man schon fast fünf Häuser. Das zeigt die neue Immobilienstudie des Arbeitskreises der amtlichen Gutachter.
In Wiesbaden kauft die Million durchschnittlich 1,7 Einfamilienhäuser.
In Stuttgart gibt es 1,9 Häuser zum Preis von einem Münchener.
In München ist ein Haus doppelt so teuer wie in Hamburg.
In Köln, Darmstadt und Freiburg kauft die Million 2,3 Häuser.
Sie haben eine Million auszugeben? In Leipzig gibt es dafür rechnerisch knapp 2,5 Häuser.
Sie haben eine Million auszugeben? In München gibt es dafür ein Einfamilienhaus, in Dresden rechnerisch zweieinhalb.

Im Koalitionsvertrag steht, dass Mietspiegel auf eine breitere Basis gestellt und „realitätsnäher“ werden sollen. Was darunter zu verstehen ist, blieb unklar. Klar ist, dass Teile der SPD den Zeitraum, in dem die Mieten in den Mietspiegel eingehen, von vier auf zehn Jahre verlängern wollen. Nordrhein-Westfalen hatte 2013 den Vorschlag gemacht. Weil dann die frühen Jahre mit noch günstigeren Mieten in die Berechnung der Durchschnittsmiete einfließen, würde die im Mietspiegel vorgegebene ortsübliche Miete sinken. Mieterhöhungen wären dann noch unwahrscheinlicher.

Vorschriften für den Mietspiegel kommen später

Die neuen Vorschriften für Mietspiegel werden aber erst nach der Einführung der Mietpreisbremse fertig. Laut Bundesjustizministerium soll die Reform des Mietspiegels später in einem zweiten Gesetzespaket zusammen mit den neuen Regeln zur Mieterhöhung nach einer Modernisierung verabschiedet werden. „Wir können nicht abwarten, bis sich alle Beteiligten auf die Gestaltung eines Mietspiegels geeinigt haben,“ sagt Justizminister Maas.

Vermieter müssen ihre Verträge komplett neu überdenken

Stattdessen wird das Pferd von hinten aufgezäumt. Erst legt sich die Koalition auf die Marke von zehn Prozent oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete fest, dann soll der Mietspiegel reformiert werden. Umgekehrt wäre sinnvoller gewesen. Wie sollen Vermieter langfristig Mieten kalkulieren, wenn sie damit rechnen müssen, dass sich der Maßstab, mit dem sie jetzt rechnen, später komplett ändern könnte?

Wegen des Gesetzes müssen Vermieter ihre Verträge komplett überdenken.

Auch Staffelverträge werden reguliert

Bisher waren Staffelmietverträge die Ultima Ratio, um den lokalen Kappungsgrenzen für bestehende Mietverträge zu entgehen. Zukünftig dürfen die Staffeln den Wert aus der ortsüblichen Vergleichsmiete grundsätzlich nicht um mehr als zehn Prozent übersteigen.

Was Mieter und Vermieter noch dürfen

Mit diesem Problem hat auch Vermieterin Sabine Korte (Name von der Redaktion geändert), Unternehmerin im Ruhestand, zu kämpfen. Vor 25 Jahren kaufte sie mit ihrem Mann ein Achtparteien-Mietshaus in Leverkusen-Schlebusch, Baujahr 1958: Vier Dreizimmerwohnungen mit 75 Quadratmetern und vier Vierzimmerwohnungen mit 80 Quadratmetern. Statt die Miete alle paar Jahre anzupassen, hatte Korte mit den Mietern Staffelmietverträge vereinbart. Mit einem bestimmten Betrag steigt die Miete in Stufen von mehreren Jahren an.

„Die vereinbarten Staffeln würden in drei bis vier Jahren mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete von derzeit 4,85 bis 6,85 Euro je Quadratmeter liegen“, sagt Vermieterin Korte. Bei einem Mieterwechsel könnte sie keine weiteren Staffeln vereinbaren, die Miete wäre gedeckelt. Schon 2003 lag die Spanne des Mietspiegels in Schlebusch bei 4,80 bis 6,80 Euro je Quadratmeter, nur fünf Cent unter dem aktuellen Wert. Da sich der Mietspiegel in Leverkusen nicht bewegt und ein Staffelmietvertrag nicht mehr lohne, denke sie über einen Verkauf nach, sagt Korte.

In Ballungsräumen gibt es kaum bezahlbaren Wohnraum

Statt Staffelmieten können Vermieter Indexmieten vereinbaren. Vorteil: Nur die erste Stufe der Indexmiete ist auf maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete fixiert. Danach steigt die Miete mit dem Index des Statistischen Bundesamtes für die allgemeine Lebenshaltung — unabhängig von der Mietpreisbremse.

Boom oder Blase? Wo der Hauskauf lohnt

Das Hauptproblem in den von Mietpreissprüngen betroffenen Ballungsräumen ist das fehlende Angebot an bezahlbarem Wohnraum. Allein in München fehlen etwa 30 000 Mietwohnungen. Positiv ist, dass Neubauten komplett von der Mietpreisbremse ausgenommen sind. So soll die Baukonjunktur nicht abgewürgt werden. Vom Tisch ist die Forderung, die Ausnahme für Neubauten auf den ersten Mietvertrag und auf fünf Jahre zu begrenzen. Dann hätte wieder die Mietpreisbremse gegriffen.

Ob diese Aussicht Investoren und damit das Angebot an neuen Wohnungen nicht doch noch ausbremst, bleibt abzuwarten – Immobilienfinanzierungen werden ja über deutlich mehr als fünf Jahre geplant.

Zwar spart die Bundesregierung Neubauten bisher von der Mietpreisbremse aus, gleichzeitig drehen aber die Länder bei Immobilienbesitzern an der Steuerschraube. So setzt Nordrhein-Westfalen die Grunderwerbsteuer zum 1. Januar kommenden Jahres von 5,0 auf 6,5 Prozent hoch. Ebenfalls 2015 erhöhen das Saarland auf 6,5 Prozent und Hessen auf 6,0 Prozent. Schon jetzt sprudeln die Steuereinnahmen: Mit 6,9 Milliarden Euro nahmen die Länder in den ersten neun Monaten dieses Jahres zehn Prozent mehr Grunderwerbsteuer ein als im Vorjahreszeitraum.

Investoren werden mehr Luxuswohnungen bauen

Die Grunderwerbsteuer erhöht die Nebenkosten für Bauherren und Immobilienkäufer. Wenn Investoren für ein Grundstück mehr an den Fiskus zahlen müssen, werden sie eher Luxuswohnungen als Quartiere für Durchschnittsverdiener bauen, weil sie die Steuer dann auf höhere Mieten oder Verkaufspreise umlegen können. Hinzu kommt, dass Gutverdiener oft weniger auf den Preis schauen. Die Folge der höheren Steuersätze: Es wird am Bedarf vorbei gebaut.

Zudem, sagt der Kölner Haus- und Grundbesitzerverein, blockiere die Steuererhöhung Familien, die sich eine eigene Immobilie finanzieren wollten. Entschieden sich weniger Privathaushalte fürs eigene Haus, würden auch weniger Wohnungen für Mieter frei.

Daran, dass der Staat an der Steuerschraube dreht, können Eigentümer und Immobilienkäufer nichts ändern. Allerdings sollten sie alle legalen Möglichkeiten nutzen, die eigene Steuerlast zu drücken. Das gilt auch für die Grunderwerbsteuer.

Steuervorteile für Mieter und Vermieter

In der Kneipe bezahlt in der Regel derjenige, der bestellt hat. Auf dem Wohnungsmarkt ist dies bisher anders: Der Eigentümer beauftragt den Makler, der Mieter zahlt. Das soll sich mit der Mietpreisbremse ändern. Künftig zahlt nur der, der den Auftrag an den Makler gibt.

Mieter brauchen keinen Makler

Dass Mieter unter dem Strich massiv entlastet werden, ist fraglich. Auch hier drohen Ausweichreaktionen. Vermieter könnten sich die Courtage unter der Hand erstatten lassen, indem sie etwa die Einbauküche gegen Abstandszahlung an Mieter weiterreichen. Wer nicht zahlen will, bekommt die Wohnung nicht.

Bei der Wohnungssuche sind Mieter ohnehin nicht immer auf Makler angewiesen. Große Wohnungsgesellschaften bieten ihre eigenen Immobilien ohne Umweg über den Makler an. Private Vermieter bieten Wohnungen oft auch provisionsfrei an. Das Internet bringt hier zunehmend Transparenz in den Markt. Internet-Plattformen wie Immoscout24 oder Immowelt bieten in ihren Suchmasken das Auswahlkriterium „provisionsfrei“ an.

In Arbeit
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Nur 200 Meter entfernt von der Düsseldorfer Wohnung mit dem entkernten Bad und den Spanplatten im Flur wirbt ein Makler in seinem Schaufenster für eine bereits sanierte Mietwohnung, ebenfalls im Stadtteil Pempelfort: 75 Quadratmeter für 950 Euro im Monat, sogar warm. „Die Provision wird vom Mieter getragen“, steht im Kleingedruckten der Schaufensteranzeige.

So viel scheint sicher: Die Miete der Wohnung wird irgendwann noch steigen. Der ungeliebte Makler-Satz zur Provision aber hat bald nur noch historischen Wert.

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