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Regulierungswut am Wohnungsmarkt Mietpreisbremse provoziert Chaos, Krach und knappen Wohnraum

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Vermieter müssen ihre Verträge komplett neu überdenken

Stattdessen wird das Pferd von hinten aufgezäumt. Erst legt sich die Koalition auf die Marke von zehn Prozent oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete fest, dann soll der Mietspiegel reformiert werden. Umgekehrt wäre sinnvoller gewesen. Wie sollen Vermieter langfristig Mieten kalkulieren, wenn sie damit rechnen müssen, dass sich der Maßstab, mit dem sie jetzt rechnen, später komplett ändern könnte?

Wegen des Gesetzes müssen Vermieter ihre Verträge komplett überdenken.

Auch Staffelverträge werden reguliert

Bisher waren Staffelmietverträge die Ultima Ratio, um den lokalen Kappungsgrenzen für bestehende Mietverträge zu entgehen. Zukünftig dürfen die Staffeln den Wert aus der ortsüblichen Vergleichsmiete grundsätzlich nicht um mehr als zehn Prozent übersteigen.

Was Mieter und Vermieter noch dürfen

Mit diesem Problem hat auch Vermieterin Sabine Korte (Name von der Redaktion geändert), Unternehmerin im Ruhestand, zu kämpfen. Vor 25 Jahren kaufte sie mit ihrem Mann ein Achtparteien-Mietshaus in Leverkusen-Schlebusch, Baujahr 1958: Vier Dreizimmerwohnungen mit 75 Quadratmetern und vier Vierzimmerwohnungen mit 80 Quadratmetern. Statt die Miete alle paar Jahre anzupassen, hatte Korte mit den Mietern Staffelmietverträge vereinbart. Mit einem bestimmten Betrag steigt die Miete in Stufen von mehreren Jahren an.

„Die vereinbarten Staffeln würden in drei bis vier Jahren mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete von derzeit 4,85 bis 6,85 Euro je Quadratmeter liegen“, sagt Vermieterin Korte. Bei einem Mieterwechsel könnte sie keine weiteren Staffeln vereinbaren, die Miete wäre gedeckelt. Schon 2003 lag die Spanne des Mietspiegels in Schlebusch bei 4,80 bis 6,80 Euro je Quadratmeter, nur fünf Cent unter dem aktuellen Wert. Da sich der Mietspiegel in Leverkusen nicht bewegt und ein Staffelmietvertrag nicht mehr lohne, denke sie über einen Verkauf nach, sagt Korte.

In Ballungsräumen gibt es kaum bezahlbaren Wohnraum

Statt Staffelmieten können Vermieter Indexmieten vereinbaren. Vorteil: Nur die erste Stufe der Indexmiete ist auf maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete fixiert. Danach steigt die Miete mit dem Index des Statistischen Bundesamtes für die allgemeine Lebenshaltung — unabhängig von der Mietpreisbremse.

Boom oder Blase? Wo der Hauskauf lohnt

Das Hauptproblem in den von Mietpreissprüngen betroffenen Ballungsräumen ist das fehlende Angebot an bezahlbarem Wohnraum. Allein in München fehlen etwa 30 000 Mietwohnungen. Positiv ist, dass Neubauten komplett von der Mietpreisbremse ausgenommen sind. So soll die Baukonjunktur nicht abgewürgt werden. Vom Tisch ist die Forderung, die Ausnahme für Neubauten auf den ersten Mietvertrag und auf fünf Jahre zu begrenzen. Dann hätte wieder die Mietpreisbremse gegriffen.

Ob diese Aussicht Investoren und damit das Angebot an neuen Wohnungen nicht doch noch ausbremst, bleibt abzuwarten – Immobilienfinanzierungen werden ja über deutlich mehr als fünf Jahre geplant.

Zwar spart die Bundesregierung Neubauten bisher von der Mietpreisbremse aus, gleichzeitig drehen aber die Länder bei Immobilienbesitzern an der Steuerschraube. So setzt Nordrhein-Westfalen die Grunderwerbsteuer zum 1. Januar kommenden Jahres von 5,0 auf 6,5 Prozent hoch. Ebenfalls 2015 erhöhen das Saarland auf 6,5 Prozent und Hessen auf 6,0 Prozent. Schon jetzt sprudeln die Steuereinnahmen: Mit 6,9 Milliarden Euro nahmen die Länder in den ersten neun Monaten dieses Jahres zehn Prozent mehr Grunderwerbsteuer ein als im Vorjahreszeitraum.

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