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Regulierungswut am Wohnungsmarkt Mietpreisbremse provoziert Chaos, Krach und knappen Wohnraum

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Welche Kosten umgelegt werden dürfen, ist umstritten

Wessling schaltete auf stur, zumal der Eigentümer zu wenig in Instandhaltung investiert hatte. Sein Anwalt stellte fest, dass der Vermieter als ortsübliche Vergleichsmiete 7,55 Euro angesetzt hatte, die Rate für gute Lagen in Bilk. Die Wohnung aber liegt nahe einer Bundesstraße und einer Papierfabrik – mittlere Lage, nur 6,06 Euro pro Quadratmeter. Am Ende verzichtete der Eigentümer auf die Mieterhöhung.

Auch nach Modernisierungen gibt es häufig Streit. Vermieter dürfen nur Kosten für Baumaßnahmen auf den Mieter umlegen, die den Wohnwert erhöhen. Welche das sind, ist umstritten. So verklagte die Deutsche Annington einen Mieter in Dortmund, der nach Modernisierung nur einen Teil der Mieterhöhung zahlen wollte. Das Amtsgericht Dortmund entschied, dass die vergrößerten Balkone den Wohnwert nicht erhöhten und die Deutsche Annington bei der Fassadendämmung den Anteil der nicht dem Mieter aufzuerlegenden Instandhaltungskosten zu niedrig angesetzt hatte (406 C 9153/12). Noch ist das Urteil nicht rechtskräftig.

Rolf Kornemann, Präsident des Eigentümerverbands Haus & Grund, rechnet mit bis zu 150.000 zusätzlichen Streitigkeiten pro Jahr zwischen Mietern und Vermietern. Gründe dafür gibt es einige:

  • Vergleichsmiete. Weil Mieterhöhungen gedeckelt sind, werden die Vermieter mit einer besseren Wohnlage oder einer besseren Ausstattung argumentieren, um – wie im Fall Wessling– mit einer höheren Vergleichsmiete rechnen zu können. Noch problematischer sieht es in den Speckgürteln rund um die großen Städte aus. Oft fehlt dort ein Mietspiegel. „Mieter und Vermieter können dort nur anhand von vergleichbaren Wohnungen argumentieren“, sagt Werner Reinlein von der Kanzlei EHM in Bonn. Im Streitfall müssen beide Parteien Gutachter einschalten, die bis zu 2000 Euro für ihre Arbeit verlangen.
  • Rückzahlung überhöhter Miete. Für den Fall, dass der Vermieter mehr Miete verlangt, als die Mietpreisbremse zulässt, muss der Mieter nach Eingang des Mieterhöhungsschreiben den Vermieter rügen. So steht es im Gesetzentwurf. Der Bundesrat hält dies für unzureichend, weil die Mieter zu viel bezahlte Miete nicht nachträglich zurückfordern könnten. Eigentümer hätten den Anreiz, die Miete zu hoch anzusetzen, weil eine einmal gezahlte Erhöhung nicht nachträglich zurückgefordert werden könne. Die Bundesregierung prüft den Einwand, will aber ausschließen, dass Mieter gegen weit zurückliegende Mieterhöhungen vorgehen können.
  • Modernisierung. In einem zweiten Gesetzespaket nach der Mietpreisbremse soll es neue Regeln für eine konventionelle Modernisierung geben. Laut Koalitionsvertrag sollen Vermieter statt elf künftig nur noch zehn Prozent der Kosten pro Jahr auf den Mieter umlegen können. Zudem soll die Mieterhöhung nur so lange gelten, bis sich die Investition amortisiert hat. Danach soll der Vermieter die Miete wieder senken.

Weil Vermieter, die mindestens ein Drittel der Neubaukosten investieren, nicht von der Mietpreisbremse betroffen sind, wird teurer saniert werden. Eine nach Luxussanierung einmal erhöhte Miete kann dauerhaft auf dem neuen Niveau bleiben. Eigentümer werden dann Altmieter mit Handgeldern aus ihren Wohnungen locken, um diese teuer sanieren zu können. Die neuen Mieter müssen dann deutlich tiefer in die Tasche greifen.

Erstmal warten mit der Sanierung

Zwar versuchen Städte per Satzung das Hinausdrängen alteingesessener Mieter zu vermeiden. Einen Anstieg der Mieten konnten sie aber nicht stoppen. „Seit 1990 gibt es im Frankfurter Westend eine Milieuschutzsatzung, nach wie vor wird modernisiert, um die Mieten zu erhöhen“, sagt Anwalt Wegel. Vermieter, die jetzt über eine teure Sanierung nachdenken, sollten zunächst aber weiter gehende Verordnungen abwarten. „Der Maßstab von einem Drittel der Neubaukosten ist nur eine grobe Leitlinie“, warnt Anwalt Schäfer. Bisher gebe es keine klare Definition, was alles unter eine „umfassende Modernisierung“ fällt. In der Begründung zum Gesetzesentwurf heißt es lediglich, dass beispielsweise Heizung, Sanitäranlagen oder Fenster erneuert werden müssten.

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