Rendite von Immobilien: Immobilien bieten Sicherheit - aber kaum Rendite

Welche Steuerersparnis ist realistisch?

Lust und Frust: So entwickelten sich die Investitionen minus aller Kosten, inflationsbereinigt (Klicken Sie auf die Grafik für eine erweiterte Ansicht)

Bild:  unbekannt

Käufer einer vermieteten Immobilie können ihre Mieteinnahmen mit Werbungskosten der Immobilie verrechnen. Dazu gehören Schuldzinsen, Finanzierungsnebenkosten, Erhaltungsaufwand, Absetzung für Abnutzung (die bekannte „Afa“), Hausverwaltung und wenige sonstige Kosten. Seit 2006 gilt für Neu- wie für Altbauten: Jährlich können zwei Prozent über die Afa abgeschrieben werden. Der Staat setzt eine Laufzeit von 50 Jahren an. Für Bauten aus den Jahren vor 1925 sind es 2,5 Prozent.

Steuerberater Mühlfenzl rechnete für die WirtschaftsWoche vier Fälle durch: Je den Kauf einer 250.000 Euro teuren zu vermietenden Eigentumswohnung von einem Single mit 60.000 Euro Einkommen und zweimal den Kauf eines Vierfamilienhauses für eine Million Euro durch einen Käufer mit Spitzensteuersatz. Beide Rechnungen jeweils in der Variante „komplett auf Kredit finanziert“ und „komplett aus Eigenmitteln finanziert“, bei denen folglich die bei sonstiger Anlage des Kapitals eingenommenen Zinsen mit in die Rechnung fließen. Die Kalkulation aller Wohnungen finden Sie unter www.wiwo.de/bauen-wohnen.

Mühlfenzl warnt: „Eine Immobilie muss sich auch ohne Steuerersparnis rechnen, sonst steht die ganze Kalkulation auf tönernen Füßen.“ Häufige Steuerfallen:

Beim Kauf werden niedrige Mieten und hohe Sanierungskosten angesetzt, um damit hohe Verluste steuerlich geltend zu machen. Milchmädchenrechnungen segnen auch Finanzämter nicht ab.

Der Verkäufer wirbt mit der Denkmalschutz-Abschreibung, doch das Denkmalamt verweigert den nötigen Stempel.

Zwei Prozent Abschreibung auf den Kaufpreis der Immobilie klingt handfest, ist es aber nicht. Abschreiben lässt sich der Kaufpreis fürs Haus, nicht der Anteil des Kaufpreises für das Grundstück. Die Gretchenfrage: Wie hoch ist der Bodenanteil am Gesamtpreis? Die Voranfrage beim Finanzamt bewahrt potenzielle Käufer davor, dass der Grundstücks-Abschlag die Renditerechnung kippt.

Ach ja, und dann war da doch noch die Spekulationssteuer. Wer die Nase voll hat von seinen Mietern oder die Taschen voller Geld und das Objekt verkaufen will, zahlt in den ersten zehn Jahren nach Kauf auf den Gewinn seinen persönlichen Steuersatz, bis über 40 Prozent.

Doch selbst das ist eine tröstliche Perspektive für die Immobilie als Retterin in der Finanzkrisen-Not.