Sanierungsbedürftige Immobilien Doppelter Vorteil für Käufer alter Gemäuer

Liegt ein altes Gebäude in einem Sanierungsgebiet, gibt es bei Instandsetzung ähnliche staatliche Unterstützung wie für ein Baudenkmal. Durch die Mietpreisbremse winkt ein weiterer Vorteil.

Wohnen in Großstädten wird teuer
Das Wohnen in Deutschlands Großstädten wird offenbar immer teurer. In sieben großen Städten, von Berlin bis Stuttgart, sind die Preise für Eigentumswohnungen binnen fünf Jahren um mehr als 40 Prozent gestiegen – bei den Mieten sind es 25 Prozent. Deshalb klagen viele Familien, dass sie sich das Wohnen in der Stadt kaum noch leisten können. Über 20 Jahre gesehen sind die Mieten dagegen langsamer als die Verbraucherpreise gestiegen. Unter der Frage „Was macht das Wohnen in den Städten so teuer?“ hat die DZ Bank in einer Research-Publikation die Gründe zusammengestellt. Dabei wurde der Preisanstieg der vergangenen 20 Jahre analysiert. Quelle: DZ Bank Quelle: dpa
Ein Grund für steigende Mieten ist das vielerorts knappe Wohnungsangebot. Lange Zeit hielt der Neubau nicht Schritt mit der steigenden Bevölkerung. Die Mieten in Berlin legten von 2010 bis 2015 (jeweils auf das erste Quartal gerechnet) um 32 Prozent zu – der stärkste Anstieg im Vergleich zu anderen Metropolen. Die Mieten stiegen demnach auf 8,20 Euro je Quadratmeter (Wiedervermietung) und die Erstbezugsmiete auf 11,30 Euro je Quadratmeter. Dennoch wohnt man in der Bundeshauptstadt noch vergleichsweise günstig. Der überproportionale Mietanstieg ist hier auf ein niedriges Ausgangsniveau (1994) zurückzuführen. Mehr als 80 Prozent der Haushalte wohnen in Berlin zur Miete. Quelle: dpa
Es ist nicht verwunderlich, dass in der bevölkerungsreichsten Stadt von Nordrhein-Westfalen Wohnungsknappheit herrscht. Umso teurer werden auch die Mietkosten. Die Mieten in Köln legten um 16 Prozent in den vergangenen fünf Jahren zu. Bei der Wiedervermietung müssen Mieter 9,20 Euro je Quadratmeter zahlen, bei der Erstbezugsmiete sogar 11,40 Euro. Seit der Jahrtausendwende hat sich die Wohnpräferenz stark gewandelt. Zog es die Menschen 1990 an den Stadtrand, wollen die meisten heute in der Stadt leben. Quelle: dpa
Die Politik hat zum 1. Juni die Mietpreisbremse eingeführt, die das Wohnen in der Stadt wieder erschwinglich machen soll. Doch es sind nicht nur die Mieten gestiegen, sondern auch die Ansprüche der Mieter. So wünschen sie sich immer größere Wohnungen. Das treibt natürlich die Wohnungskosten in die Höhe. Bei einer Wiedervermietung kostet ein Quadratmeter in Düsseldorf 9,30 Euro. Bei einem Erstbezug muss der Mieter mit 11,40 Euro tiefer in die Tasche greifen. Insgesamt legten die Mieten von 2010 bis 2015 um 23 Prozent zu. Quelle: dpa
Deutlich verteuert haben sich auch die Nebenkosten des Wohnens, etwa für Strom und Heizung. Zudem hat der Staat das Wohnen über steigende Steuern und verschärfte Bauvorschriften verteuert. Diese Vorgaben gelten zwar bundesweit, belasten aber stärker die Stadtbewohner. In Stuttgart sind die Mieten in fünf Jahren um 22 Prozent gestiegen. Mit zehn Euro je Quadratmeter müssen Mieter bei einer Wiedervermietung einer Wohnung rechnen. Hier ist der Unterschied bei einem Erstbezug nicht so groß: Der Quadratmeter kostet 11,40 Euro. Quelle: dpa
Die Situation an den Wohnungsmärkten der Großstädte ist ein normaler Trend. Im Vergleich mit ausländischen Metropolen sind die Großstadtmieten hierzulande sogar eher niedrig. Dennoch sind gute und günstige Wohnungen in Hamburg Mangelware und entsprechend begehrt. 13,10 Euro kostet ein Quadratmeter einer Neubauwohnung, 10,10 Euro bei einer Wiedervermietung. Der Neubau, in Hamburg zum Beispiel, hat wieder angezogen. Quelle: dpa
Der Anteil der leerstehenden marktaktiven Wohnungen ist zuletzt (2013) knapp drei Prozent gesunken. So sind in Hamburg (0,7 Prozent) und Frankfurt (0,7 Prozent) am Wohnungsmarkt fast keine Wohnungen mehr verfügbar. Das wird sich auch in naher Zukunft nicht ändern: Denn die über Jahre entstandene Bedarfslücke lässt sich nicht so schnell schließen. Wohnungen in den Ballungsräumen werden auch weiterhin ein knappes Gut bleiben. 11,40 Euro kostet ein Quadratmeter bei einer Wiedervermietung, 13,30 Euro bei einem Erstbezug. Insgesamt sind die Mieten um 26 Prozent gestiegen. Quelle: dpa

Die Mietpreisbremse führt dazu, dass denkmalgeschützte Immobilien sowie Objekte in Sanierungsgebieten, die umfassend modernisiert werden, erheblich an Attraktivität gewinnen. Denn im Mietpreisbremsengesetz ist geregelt, dass auch nach einer umfassenden Modernisierung die Mietpreisbegrenzung für die unmittelbar anschließende Vermietung nicht gilt.

Allerdings gibt es mit Blick auf diese Ausnahmeregelung eine Reihe von Missverständnissen. Ausdrücklich ist in der Gesetzesbegründung klargestellt, dass eine „umfassende Modernisierung“ nicht mit einer Wiederherstellung des ehemals bestehenden Zustandes (Instandsetzung) zu verwechseln ist. „Umfassend“ ist eine Modernisierung laut der Gesetzesbegründung nur dann, „wenn sie einen solchen Umfang aufweist, dass eine Gleichstellung mit Neubauten gerechtfertigt erscheint“. Dies ist regelmäßig dann der Fall, wenn die Investition etwa ein Drittel des für eine vergleichbare Neubauwohnung erforderlichen Aufwands erreicht.

Thomas Scherer ist Gesellschafter der Denkmalneu Planfabrik und seit mehr als 20 Jahren in der Immobilienbranche tätig.

Bei einer normalen Instandsetzung, die etwa nach dem Auszug eines Mieters erfolgt, ist dies nicht der Fall. Auch bei den meisten Teilmodernisierungen wird die Schwelle der „umfassenden Modernisierung“ nicht erreicht sein. Anders ist es bei denkmalgeschützten Immobilien sowie bei Objekten in Sanierungsgebieten. Hier erfolgt häufig eine Kernsanierung und es ist unzweifelhaft, dass hier eine umfassende Modernisierung vorliegt.

Zwar fallen diese Objekte dann – anders als Neubauten – nicht für alle Zeiten aus der Mietpreisbremsen-Regelung heraus, aber es ist doch ein erheblicher Vorteil, dass die Erstvermietung, so wie vor Inkrafttreten der Mietpreisbremse, nicht reguliert ist. Mieter und Vermieter können daher die Miethöhe frei vereinbaren.

Sanierungen können erhöht abgeschrieben werden

Im Vergleich zu Neubauten ist die Sanierung jedoch unter einem anderen Gesichtspunkt attraktiver. Anders als es zunächst nach den Vereinbarungen der Großen Koalition vorgesehen war, gibt es für den Neubau keine erhöhte Abschreibung. Hier bleibt es bei der bestehenden Regelung, der Abschreibungssatz beträgt weiterhin nur zwei Prozent im Jahr.

Förderung der KfW: Billigkredit und Zuschuss

Bei Objekten in Sanierungsgebieten und denkmalgeschützten Immobilien können dagegen laut Paragraf 7h und 7i des Einkommensteuergesetzes im Jahr der Herstellung und in den folgenden sieben Jahren neun Prozent der begünstigten Anschaffungs- und Herstellungskosten abgeschrieben werden – und in den darauf folgenden vier Jahren sieben Prozent.

Dieser Steuervorteil ist sehr attraktiv, zumal oft 60 bis 70 Prozent des Kaufpreises in dieser Weise abgeschrieben werden können. Doch Anleger sollten sich nicht allein von der attraktiven Steuerersparnis blenden lassen. Denn leider wird nicht selten bei Denkmal- und Sanierungsobjekten die Steuerersparnis vom Verkäufer auf den Kaufpreis draufgeschlagen.

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Dabei sollte sie nur das Sahnehäubchen sein. Als Faustformel kann gelten: Ohne Berücksichtigung der Steuervorteile sollte die Nettoanfangsrendite einer sanierten Immobilie nicht niedriger als drei Prozent sein. Und der Preis pro Quadratmeter sollte nicht höher sein als bei einem vergleichbaren Neubau in der betreffenden Lage. Wenn die Steuervorteile dazu kommen, umso besser. Aber die Immobilie sollte sich auch ohne die Steuervorteile rechnen.

Sind diese Voraussetzungen gegeben, dann sind Investitionen in zu modernisierende Denkmalimmobilien und Sanierungsobjekte in ihrer Wirtschaftlichkeit sowohl dem Neubau wie auch der normalen Bestandsimmobilie in doppelter Hinsicht überlegen: Anders als beim Neubau gibt es attraktive Steuervorteile und anders als bei der normalen Bestandsimmobilie ist die Erstvermietung von der Mietpreisbremse ausgenommen.

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