Geht es mit den Mieten weiter rauf? Die richtige Antwort auf diese Frage lautet: Teils, teils. Das gilt offenbar sogar vor Gericht. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat die Bedingungen für Mieterhöhungen präzisiert. Danach müssen sich umstrittene Mieterhöhungen am gesamten Mietniveau einer Stadt orientieren und nicht nur an der Preisspanne eines Stadtteils. Die Erhöhung von Mieten richtet sich in Deutschland in der Regel nach einem Mietspiegel, der für die jeweilige Gemeinde erstellt wird. Dieser wird ermittelt anhand der in der Gemeinde üblichen Mietpreise der letzten Jahre. Ein Vermieter darf aber nicht auf einmal eine Miete auf das Niveau der Stadt anheben, sondern nur in einem genau festgesetzten Rahmen.
Dem Gericht lagen mehrere Fälle aus Nordrhein-Westfalen vor, in denen Vermieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete von ihren Mietern wollten. In einigen Fällen handelte es sich um Bewohner einer ehemaligen Zechensiedlung, die besonders wenig Miete bezahlt haben. Das Landgericht Münster gab dem Vermieter überwiegend recht, denn der Gutachter des Gerichts hatte sich bei seiner Beurteilung nur auf die Mieten der Zechensiedlung gestützt und den Mietspiegel der Stadt insgesamt außer Acht gelassen.
Was ist ein Mietspiegel?
Ein Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete. Er soll es dem Mieter erleichtern, die Angemessenheit von Mieterhöhungen zu überprüfen. Es gibt einfache und qualifizierte Mietspiegel. Letzterer muss nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt worden sein. Mieterhöhungen müssen sich an solchen Übersichten orientieren. Der Mieter muss der Mieterhöhung zustimmen.
Stand: Juli 2013
Bei den Verfahren ging es darum, ob manche Stadtteile so außergewöhnlich sind, dass bei ihnen ein eigener Mietspiegel gerechtfertigt ist. Das hat der BGH verneint. In den Fällen ging es um eine ehemalige Zechen- und eine ehemalige Soldatensiedlung. Solche Siedlungen sind in der Regel immer noch deutlich billiger als andere Mietwohnungen. Mit seinen Urteilen hat der BGH nun entschieden, dass auch für solche Siedlungen der Mietspiegel der Gemeinde maßgeblich ist.
Wegen der großen Nachfrage gibt es vor allem in Großstädten, Ballungszentren und angesagten Universitätsstädten zu wenig günstige Wohnungen. Da Vermieter bei Neuvermietungen nicht an Mietspiegel gebunden sind, erhöhen sie nach Angaben des Deutschen Mieterbundes die Mietpreise um bis zu 40 Prozent gegenüber der ortsüblichen Vergleichsmiete. Auf Dauer werden sich die höheren Preise auf die Mietspiegel auswirken und damit auf die Mieten aller.
Unmittelbar für die Mieter der Zechen- und ehemaligen Soldatensiedlung, über deren Fall entschieden wurde. Aber letztlich ist die Entscheidung für alle Mieter von Bedeutung - zumindest überall da, wo es Mietspiegel gibt, aber Vermieter mit Sachverständigengutachten arbeiten.
Der Deutsche Mieterbund sieht den sozialen Frieden durch die ständig steigenden Mieten gefährdet. Er fordert daher, dass vor allem im mittleren und unteren Preissegment deutlich mehr Wohnungen gebaut werden. Er möchte außerdem eine Obergrenze für Wiedervermietungen und Mieterhöhungen. Außerdem fordert der Mieterbund, dass bei der ortsüblichen Vergleichsmiete künftig alle Mieten berücksichtigt werden und nicht nur die teuren Abschlüsse der letzten Jahre.
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Der Gutachter hätte jedoch ein breites Spektrum von Vergleichswohnungen aus der Gemeinde heranziehen müssen und nicht nur die Zechensiedlung, urteilte der BGH nun. Das Landgericht Münster muss die Fälle jetzt neu verhandeln. In anderen Fällen ging es um eine ehemalige Soldatensiedlung. Auch hier hatte der BGH in seiner Verhandlung am Vormittag die Gutachten der Vorinstanzen kritisiert.
Prognose für Mieten bis 2015
Durchschnittspreis 2012: 10,4 Euro/qm
Preisentwicklung bis 2015: +10,5 Prozent
Quelle: Feri Eurorating Services AG
Durchschnittspreis 2012: 12,6 Euro/qm
Preisentwicklung bis 2015: +9,5 Prozent
Durchschnittspreis 2012: 11,5 Euro/qm
Preisentwicklung bis 2015: +9,3 Prozent
Durchschnittspreis 2012: 6,1 Euro/qm
Preisentwicklung bis 2015: +8,3 Prozent
Durchschnittspreis 2012: 7,5 Euro/qm
Preisentwicklung bis 2015: +8,2 Prozent
Durchschnittspreis 2012: 8,9 Euro/qm
Preisentwicklung bis 2015: +7,7 Prozent
Durchschnittspreis 2012: 7,2 Euro/qm
Preisentwicklung bis 2015: +7,5 Prozent
Durchschnittspreis 2012: 9,4 Euro/qm
Preisentwicklung bis 2015: +7,2 Prozent
Durchschnittspreis 2012: 7,2 Euro/qm
Preisentwicklung bis 2015: +7,1 Prozent
Durchschnittspreis 2012: 9,6 Euro/qm
Preisentwicklung bis 2015: +7,1 Prozent
Durchschnittspreis 2012: 5,7 Euro/qm
Preisentwicklung bis 2015: +7,1 Prozent
Durchschnittspreis 2012: 9,2 Euro/qm
Preisentwicklung bis 2015: +6,9 Prozent
Durchschnittspreis 2012: 8,7 Euro/qm
Preisentwicklung bis 2015: +6,7 Prozent
Durchschnittspreis 2012: 4,9 Euro/qm
Preisentwicklung bis 2015: +5,4 Prozent
Durchschnittspreis 2012: 6,3 Euro/qm
Preisentwicklung bis 2015: +4,5 Prozent
Das Urteil dürfte Strahlkraft haben. Mit dem ungebremsten Immobilienboom und dem damit einhergehenden steigenden Immobilienpreisen nahmen auch die Sorgen um eine zunehmende Wohnungsnot in Deutschland zu. Doch nun gibt es Berichte, die eher den Leerstand von Wohnungen in Deutschland beklagen und darin eine Gefahr sehen. Was zunächst paradox klingt, entpuppt sich bei genauerem Hinsehen als zwei Seiten einer Medaille. Während in schwachen Regionen der Leerstand an Wohnungen wächst, wird Wohnraum in den Boom-Regionen und gefragten Stadtteilen knapp und damit für viele Mieter unbezahlbar. Die Mietpreise können sich so in relativ nahe beieinander liegenden Gebieten deutlich unterscheiden. Das gilt in Großstädten offenbar ebenso wie für aneinandergrenzende Regionen.
So zitiert etwa die Welt aus einer Studie des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) im Auftrag des Bundesbauministeriums: "Für Einzeleigentümer von Immobilien ebenso wie für wohnungswirtschaftliche Unternehmen stellen hohe oder zunehmende Wohnungsleerstände in wirtschaftlich schwächer aufgestellten Regionen zentrale Probleme dar." Demzufolge sei ein Viertel der Landkreise von Schrumpfungsprozessen betroffen, die sich auch negativ auf die Mietpreisentwicklung auswirkten.
