Spekulative Neubauten: Bei Gewerbeimmobilien droht der Absturz

Es mehren sich die Warnsignale: 2014 wird ein Rekordjahr für Gewerbeimmobilien - Umsätze mit Bürogebäuden gehen durch die Decke. Doch Experten erwarten sinkende Mieten und steigende Leerstände.

Was Experten voraussagen

Wie schätzen Immobilienexperten die Entwicklung des Markts für Gewerbe- und Wohnimmobilien in Deutschland ein? Das Bundesinstitut für Bau-, Stadt-, und Raumforschung (BBSR) ermittelt halbjährlich Expertenmeinungen zu Lage und Entwicklung des Immobilienmarkts. Der WirtschaftsWoche liegen Ergebnisse der Studie exklusiv vor. Befragt wurden Experten in den Metropolregionen Hamburg, München, Berlin, Stuttgart, Düsseldorf-Köln-Bonn, Rhein-Main und dem Ruhrgebiet.

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Die Experten rechnen sowohl für den Markt für Büroimmobilien als auch für Einzelhandelsflächen im kommenden Halbjahr mit einer sinkenden Zahl an neugebauten Flächen. Für den Einzelhandel geht jeder vierte von weniger Neubauflächen aus, im Bürosegment nur jeder fünfte.

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Der Mietwohnungsneubau hingegen boomt, besonders nach Meinung der Experten, die in Hamburg und Berlin tätig sind.

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Recht pessimistisch sehen die Experten die Entwicklung auf dem Markt für Büroimmobilien. Die Unterschiede zwischen den einzelnen Regionen sind nur gering. Fast überall erwarten rund vierzig Prozent der Befragten einen Nachfrageeinbruch bei Büroflächen. Im Einzelhandel gehen ebenfalls mehr Befragte von einer rückläufigen Nachfrage nach Verkaufsflächen aus.

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Von steigenden Leerständen vor allem im Büromarkt gehen die Experten besonders in den Regionen Düsseldorf-Köln-Bonn und in der Rhein-Main Region aus.

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Experten aus dem Rhein-Main-Gebiet befürchten dabei öfter als die Befragten der anderen Metropol-Regionen eine sinkende Nachfrage im Büro- ebenso wie im Einzelhandelssegment. Von diesen Konjunktursorgen ist der Mietwohnungsmarkt weit entfernt, denn die Nachfrage nach Wohnraum scheint hoch zu bleiben. Vor allem...

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... für Berlin gehen die Experten davon aus, dass die Zahl leerstehender Neubaumietwohnungen weiter zurückgehen wird. Die Befragten sind für den Mietwohnungsmarkt der Bundeshauptstadt besonders optimistisch. Doch auch im Bereich der Gewerbeimmobilien....

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Die 36 000 Messeteilnehmer, die Immobilien planen, entwickeln, finanzieren, betreuen und mit ihnen handeln, reisen mit gemischten Gefühlen zur Expo Real, dem jährlichen Branchen-Großtreff, der in dieser Woche wieder in München beginnt. „Die Party wird nicht endlos weitergehen“, stimmt etwa Rainer Eichholz, Geschäftsführer des Bremer Bauunternehmens Zech Group und Vorstand der zu Zech gehörenden DIH Deutsche Immobilien Holding, sich und die Kollegen auf härtere Zeiten ein.

Wo die Immobilienpreise am stärksten steigen

Delitzsch (Sachsen, 25.000 Einwohner)

Nettokaufpreis:

2012: 110.000 Euro

2013: 140.000 Euro

Preisveränderung: +27,3 Prozent

Preise beziehen sich auf Einfamilienhäuser aus dem Bestand mit mittlerem Wohnwert. Preisveränderung im Vergleich zum Vorjahr.

Quelle: Immobilienverband Deutschland IVD - Bundesverband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen e.V.; veröffentlicht am 1. Oktober 2013

Bamberg

Nettokaufpreis:

2012: 237.500 Euro

2013: 300.000 Euro

Preisveränderung: +26,3 Prozent

Preise beziehen sich auf Einfamilienhäuser aus dem Bestand mit mittlerem Wohnwert

Trier

Nettokaufpreis:

2012: 200.000 Euro

2013: 250.000 Euro

Preisveränderung: +25,0 Prozent

Preise beziehen sich auf Einfamilienhäuser aus dem Bestand mit mittlerem Wohnwert

Montabaur

Nettokaufpreis:

2012: 118.000 Euro

2013: 145.000 Euro

Preisveränderung: +22,9 Prozent

Preise beziehen sich auf Einfamilienhäuser aus dem Bestand mit mittlerem Wohnwert

Kaarst

Nettokaufpreis:

2012: 250.000 Euro

2013: 300.000 Euro

Preisveränderung: +20,0 Prozent

Preise beziehen sich auf Einfamilienhäuser aus dem Bestand mit mittlerem Wohnwert

Bendorf

Nettokaufpreis:

2012: 150.000 Euro

2013: 175.000 Euro

Preisveränderung: +16,7 Prozent

Preise beziehen sich auf Einfamilienhäuser aus dem Bestand mit mittlerem Wohnwert

Friedrichshafen

Nettokaufpreis:

2012: 330.000 Euro

2013: 380.000 Euro

Preisveränderung: +15,2 Prozent

Preise beziehen sich auf Einfamilienhäuser aus dem Bestand mit mittlerem Wohnwert

Villingen-Schwenningen

Nettokaufpreis:

2012: 200.000 Euro

2013: 230.000 Euro

Preisveränderung: +15,0 Prozent

Preise beziehen sich auf Einfamilienhäuser aus dem Bestand mit mittlerem Wohnwert

Sankt Peter Ording, Braunschweig, Neubrandenburg, Wernigerode, Sonneberg

Sankt Peter Ording

Nettokaufpreis:

2012: 280.000 Euro

2013: 320.000 Euro

Braunschweig

Nettokaufpreis:

2012: 175.000 Euro

2013: 200.000 Euro

Neubrandenburg

Nettokaufpreis:

2012: 140.000 Euro

2013: 160.000 Euro

Wernigerode

Nettokaufpreis:

2012: 175.000 Euro

2013: 200.000 Euro

Sonneberg

Nettokaufpreis:

2012: 105000 Euro

2013: 120000 Euro

Preisveränderung bei allen genannten Städten: +14,3 Prozent

Preise beziehen sich auf Einfamilienhäuser aus dem Bestand mit mittlerem Wohnwert

Hannover

Nettokaufpreis:

2012: 220.000 Euro

2013: 250.000 Euro

Preisveränderung: +13,6 Prozent

Preise beziehen sich auf Einfamilienhäuser aus dem Bestand mit mittlerem Wohnwert

Das sehen viele so. Im August brach der Immobilienklima-Index des Berliner Marktforschungsinstituts Bulwiengesa, das Brancheninsider nach ihren Investment- und Ertragserwartungen fragt, gegenüber dem Juli-Wert drastisch ein: um 15,7 Punkte oder 11,7 Prozent. Normalerweise verändert sich der Index nur homöopathisch.

Preisanstieg für Eigentumswohnungen verliert an Dynamik

München

Kaufpreisentwicklung für Eigentumswohnungen im ersten Halbjahr 2014 gegenüber dem 1. Halbjahr 2013 (Vorjahresvergleich)

München
+9,3 Prozent auf 5.280 Euro pro Quadratmeter gegenüber Vorjahr
Im 1. Halbjahr: +2,9 Prozent

Quelle: JLL

Hamburg

+7,9 Prozent auf 3570 Euro pro Quadratmeter gegenüber Vorjahr

Frankfurt

+11,7 Prozent auf 3540 Euro pro Quadratmeter gegenüber Vorjahr
Im 1. Halbjahr: +5,4 Prozent

Stuttgart

+18,5 Prozent auf 2970 Euro pro Quadratmeter gegenüber Vorjahr
Im 1. Halbjahr: unbekannt

Düsseldorf

+10,5 Prozent auf 2850 Euro pro Quadratmeter gegenüber Vorjahr
Im 1. Halbjahr: +1,4 Prozent

Berlin

+13 Prozent auf 2770 Euro pro Quadratmeter gegenüber Vorjahr
Im 1. Halbjahr: +7,8 Prozent

Köln

+15,6 Prozent auf 2680 Euro pro Quadratmeter gegenüber Vorjahr
Im 1. Halbjahr: +8,5 Prozent

Leipzig

-9,6 Prozent auf 1270 Euro pro Quadratmeter gegenüber Vorjahr

Andreas Pohl, Co-Chef der Nord/LB-Tochter Deutsche Hypo, hat die Wende angesichts der zunehmenden Bedrohungen aus Nahost, Osteuropa und Afrika erwartet: „Die Nachrichten präsentieren uns Tag für Tag mehrere Krisenherde in der Welt. Und immer stärker zeigen sich die Auswirkungen auch in der hiesigen Konjunktur.“

Dabei glänzt der Immobilienmarkt noch mit Rekordzahlen. Im ersten Halbjahr 2014 wurden in Deutschland Gewerbeimmobilien im Wert von 17 Milliarden Euro gekauft. Im zweiten Halbjahr, prognostiziert die Frankfurter Deutschland-Tochter des britischen Immobiliendienstleisters DTZ, sollen es 20 Milliarden sein. Mehr Umsatz mit deutschen Gewerbeimmobilien gab es zuletzt 2007 – und dann den Absturz in die Banken-, Staatsfinanz- und Wirtschaftskrise, die mit unsoliden Immobilieninvestments ihren Ausgang nahm.

Wo die Immobilienpreise am stärksten fallen

Stolberg (Rhld.)

Nettokaufpreis:

2012: 180.000 Euro

2013: 165.000 Euro

Preisveränderung: -8,3 Prozent

Preise beziehen sich auf Einfamilienhäuser aus dem Bestand mit mittlerem Wohnwert

Quelle: Immobilienverband Deutschland IVD - Bundesverband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen e.V.; veröffentlicht am 1. Oktober 2013

Eschweiler

Nettokaufpreis:

2012: 175.000 Euro

2013: 160.000 Euro

Preisveränderung: -8,6 Prozent

Preise beziehen sich auf Einfamilienhäuser aus dem Bestand mit mittlerem Wohnwert

Lüdenscheid, Ohrdruf

Lüdenscheid

Nettokaufpreis:

2012: 220.000 Euro

2013: 200.000 Euro

Ohrdruf

Nettokaufpreis:

2012: 110.000 Euro

2013: 100.000 Euro

Preisveränderung in beiden Städten: -9,1 Prozent

Preise beziehen sich auf Einfamilienhäuser aus dem Bestand mit mittlerem Wohnwert

Itzehoe

Nettokaufpreis:

2012: 150.000 Euro

2013: 130.000 Euro

Preisveränderung: -13,3 Prozent

Preise beziehen sich auf Einfamilienhäuser aus dem Bestand mit mittlerem Wohnwert

Meiningen

Nettokaufpreis:

2012: 190.000 Euro

2013: 160.000 Euro

Preisveränderung: -15,8 Prozent

Preise beziehen sich auf Einfamilienhäuser aus dem Bestand mit mittlerem Wohnwert

Neustadt an der Weinstraße

Nettokaufpreis:

2012: 245.000 Euro

2013: 205.000 Euro

Preisveränderung: -16,3 Prozent

Preise beziehen sich auf Einfamilienhäuser aus dem Bestand mit mittlerem Wohnwert

Plettenberg

Nettokaufpreis:

2012: 270.000 Euro

2013: 220.000 Euro

Preisveränderung: -18,5 Prozent

Preise beziehen sich auf Einfamilienhäuser aus dem Bestand mit mittlerem Wohnwert

Radevormwald

Nettokaufpreis:

2012: 235.000 Euro

2013: 190.000 Euro

Preisveränderung: -19,1 Prozent

Preise beziehen sich auf Einfamilienhäuser aus dem Bestand mit mittlerem Wohnwert

Suhl

Nettokaufpreis:

2012: 105.000 Euro

2013: 80.000 Euro

Preisveränderung: -23,8 Prozent

Preise beziehen sich auf Einfamilienhäuser aus dem Bestand mit mittlerem Wohnwert

Dessau

Nettokaufpreis:

2012: 140.000 Euro

2013: 90.000 Euro

Preisveränderung: -35,7 Prozent

Preise beziehen sich auf Einfamilienhäuser aus dem Bestand mit mittlerem Wohnwert

Kritisches Jahr 2015

Die nachlassende Konjunktur wird sich nach Einschätzung des internationalen Maklerhauses Savills spätestens 2015 in den Umsatzzahlen niederschlagen. Denn weniger Jobs erfordern weniger Bürohäuser, schwacher Konsum verringert den Bedarf an Einzelhandelsflächen, nachlassender Warenaustausch drückt die Nachfrage nach Logistikimmobilien. Noch aber werden über Monate vorbereitete Geschäfte unter Dach und Fach gebracht und zum Sieben-Jahres-Rekord beitragen.

So fand gerade das Hamburger Hochhaus-Highlight Tanzende Türme für 165 Millionen Euro einen Käufer. Entworfen hat die rund 80 und 90 Meter hohen Bürohäuser mit dem Knick in der Konstruktion der in der Hansestadt lebende Stararchitekt Hadi Teherani. Gemeinsam mit dem Entwickler Strabag Real Estate, der das Ensemble an der Reeperbahn 2013 fertiggestellt hat, gewann Teherani dafür drei Architektur- und Immobilienpreise.

Vermittelt hat den Verkauf die Frankfurter Niederlassung des US-Immobiliendienstleisters Jones Lang Lasalle. Käufer ist Hansainvest, die Hamburger Immobilientochter des Versicherers Signal Iduna. Die „spannendste Büroimmobilie Hamburgs“ nennt Hansainvest-Geschäftsführer Nicholas Brinckmann das neue Schmuckstück in seinem 17,5 Milliarden Euro schweren Portfolio. Für rund zehn Jahre ist dank frischer Mietverträge die fast vollständige Vermietung quasi garantiert. Zum Mieter-Mix gehören der österreichische Baukonzern Strabag, die internationale Anwaltskanzlei Osborne Clarke, der Spirituosenhersteller Diageo Germany und – im Untergeschoss – die Neuauflage der legendären Reeperbahn-Jazzbühne Mojo Club. Das alles macht die Tanzenden Türme zu einer sogenannten Core-Immobilie, die auch in schwierigerem Umfeld gefragt bleibt.