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Spurensuche Wie kann so viel schmutziges Geld in Immobilien fließen?

Geldwäsche mit Immobilien: So soll sie gestoppt werden Quelle: imago images

Finanzämter können bei Immobilienkäufern nach der Herkunft des Geldes fragen. Aber wieso fließt dann in Deutschland angeblich viel schmutziges Geld in Immobilien? Eine Spurensuche.

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Als eine gelernte Bankerin und ein Jurist vor einigen Jahren ein Reihenendhaus im Taunus kauften, flatterte ihnen bald ein Schreiben des neuen Finanzamtes ins Haus. Darin wurden sie aufgefordert, genau über die Herkunft des Geldes Auskunft zu geben, mit dem sie die Immobilie gekauft hatten. Das Paar folgte der Aufforderung und listete akribisch den aufgenommenen Kredit auf sowie die Summen, die von Konten und aus Wertpapierdepots stammten. Dann vergaßen sie die Sache.

Erst kürzlich dachten sie wieder an den Brief vom Finanzamt, als sie immer wieder Berichte über Geldwäsche durch Immobilienkäufe hörten. Wie konnte es sein, dass offenbar in großem Stil Gelder aus kriminellen Geschäften unbehelligt in Immobilien fließen konnten, während normale Arbeitnehmer wie sie sofort Post vom Finanzamt bekamen?

Dieses Problem ist offenbar auch der Bundesregierung bewusst, verschärfte sie doch erst kürzlich das Geldwäschegesetz. Damit hat sie jedoch nicht das Problem behoben, sondern es lediglich abgeschoben auf Immobilienmakler, Steuerberater und Notare. Die wurden zur Mitarbeit bei der Verbrechensbekämpfung verpflichtet: Immobilienmakler müssen ihre Mitarbeiter schulen sowie die Identität ihrer Kunden dokumentieren und den Behörden im Verdachtsfall Auskunft geben.

In einem Interview mit dem Handelsblatt warf der Chef der Zentralstelle für Geldwäschebekämpfung, Christof Schulte, Maklern unlängst Untätigkeit vor, wenn es um Immobilienkäufe mit Geldern aus kriminellen Quellen gehe. Schulte leitet die sogenannte Financial Intelligence Unit (FIU) seit August. Die ist angesiedelt bei der Oberzolldirektion in Köln und schien lange das Problem Geldwäsche nicht in den Griff zu bekommen.

Bei der FIU sollen sich insgesamt 1998 mit Immobilienverkäufen betraute Einheiten melden, wenn sie den Verdacht auf einen Fall von Geldwäsche haben. Davon sind 1491 Kreditinstitute und 44 Immobilienmakler. Von den 59.845 Verdachtsmeldungen, die im Jahr 2017 über die Software goAML eingingen, stammten über 48.000 aus Kreditinstituten und nur 21 von Immobilienmaklern.

Gerade Großimmobilienmakler wie BNP Paribas Real Estate sowie der Immobilienmakler Engel & Völkers tun dabei nach eigenen Angaben viel, um nicht auf Geldwäsche-Kunden hereinzufallen. Sie hätten ihre Mitarbeiter zu Geldwäsche-Fragen geschult und die notwendigen Abläufe festgelegt, heißt es auf Anfrage. Bei Verdachtsfällen muss der Berater die jeweilige Geschäftsführung informieren, die dann eine Meldung nach dem Geldwäsche-Gesetz macht. 

Ulrich Dahl ist mit sechs Büros des Maklerhauses Engel & Völkers im Rheinland vertreten. Sein Unternehmen wickelte im Jahr 2018 rund 200 Immobilien-Transaktionen ab – bei einer hat er eine Verdachtsmeldung an die zuständige Stelle beim Landeskriminalamt weitergegeben. Makler müssen ihre Kunden zwar nicht darüber informieren, wenn sie eine Verdachtsanzeige weitergeben. Dahl tat es aber trotzdem - ansonsten hätte er sich während der oft Wochen dauernden Prüfung immer wieder neue Ausreden ausdenken müssen, um den Kunden hinzuhalten. Am Ende wurde der Kunde als unbedenklich eingestuft. Für Dahl war das Geschäft allerdings geplatzt, denn der Kunde war über die Anzeige erbost.

Bei Nicht-Befolgen drohen dem Makler hohe Strafen

Immobilienexperten wie Dahl sind besonders vorsichtig bei Geldern aus dem Ausland sowie bei komplexen Gesellschaftsstrukturen, aus denen die wirtschaftlich berechtigten Personen nicht genau hervorgehen. „Geht es etwa um eine Luxemburger Gesellschaft, deren Strukturen unübersichtlich sind und mit Anteilseignern aus dem außereuropäischen Ausland, dann würden wir erst einmal sehr intensiv prüfen und danach gegebenenfalls melden“ sagt Dahl. Doch bislang sei ein solcher Fall nicht vorgekommen.  

„Würden wir die Geldwäsche-Regeln nicht streng befolgen, drohten mir als Geschäftsführer bei Versäumnissen hohe Strafen“, sagt Dahl. Bislang allerdings ist auch dem Experten kein Fall bekannt, in dem Immobilienmakler wegen des Geldwäschegesetzes bestraft wurden. 

Der Immobilienexperte vermutet, dass Geldwäsche mitunter leichter in kleineren Märkten betrieben werden könne als in den Metropolen mit ihren sehr hohen Preisen. „In Städten mit niedrigeren Immobilienpreisen sind die einzelnen Einsätze für den Kauf nicht so hoch und es fällt vielleicht weniger stark auf, wenn Gelder auf viele kleinere Immobilien verteilt werden“, sagt Dahl. Es muss also gar nicht unbedingt die Luxusimmobilie sein, die als Geldwaschanlage funktioniert. Ein Mehrfamilienhaus mit Renovierungsstau in der Provinz ist mitunter weniger auffällig und für den Zweck besser geeignet.

Auch der Großmakler BNP Paribas Real Estate, Teil des börsennotierten französischen Bankkonzerns BNP Paribas, gibt an, das Thema Geldwäsche ernst zu nehmen. Das Deutschland-Team wickelte im Jahr 2017 Immobilientransaktionen im Umfang von 11,3 Milliarden Euro ab – vor allem mit Gewerbeimmobilien. Entsprechend werden viele internationale Kunden bedient. Bei den Anforderungen an die Geldwäsche orientieren sich die Experten an der Bankmutter. Die Abteilung für Compliance („Einhaltung gesetzlicher Vorschriften“) ist auch bei der Real-Estate-Einheit dem Management direkt unterstellt. Für die Mitarbeiter sind Compliance-Anforderungen im Arbeitsvertrag festgelegt und in allen Ländern einheitlich für jeden bindend. Nach eigenen Angaben verlangt die BNP-Gruppe auch bei Vermietungs- und Consultinggeschäften eine strenge Prüfung, die dazu führen soll, dass sie manche Mandate ablehnen, etwa wenn Kunden auf internationalen Sanktionslisten auftauchen. Als Datenbanken werden das Handelsregister sowie etwa die Orbis- oder die Markus-Datenbank ausgewertet. Sie enthält Informationen zu mehr als zwei Millionen Unternehmen aus Deutschland, Österreich und Luxemburg. Dadurch sollen Gesellschaftsstrukturen identifiziert und analysiert werden können. 

Ein Geldwäsche-Skandal wäre für den bekannten Großmakler rufschädigend und wohl sehr teuer. Die unternehmenseigene „Know your customer“-Datenbank sei mit dem „Customer-Relationship-Management-System“ gekoppelt, ein „Scoring-Modell“ führe dann eine Risikoeinschätzung des Kunden durch, heißt es bei BNP. Jeder Mitarbeiter durchlaufe regelmäßig Online-Pflichttrainings zu Anti-Geldwäsche und Korruptionsbekämpfung. Ein spezielles „KYC-Operations-Team“ unterstützt die Berater bei der Prüfung der Kunden. BNP hat sich zudem mit fünf weiteren Gewerbeimmobilienhäusern zusammengeschlossen hat, um in der Immobilienbranche einheitliche Standards durchzusetzen. So sollen es Kriminelle bei ihnen noch schwerer haben, eine Immobilie zu kaufen. Bleibt die Vielzahl kleinerer Makler. Sie haben mitunter gar nicht die Mittel, teure Datenbanken anzuschaffen oder Mitarbeiter laufend zu schulen. Bei manchen mag auch die Gier größer sein, als das Risiko, bei schmutzigen Deals aufzufliegen. 

Jeder Finanzbeamte kann seine Fälle anders angehen

Andrea Böhm von der Steuerberatungsgesellschaft Taxialist in Mannheim betreut viele Mandanten, die Immobilien gekauft haben. Soweit sie weiß, hat keiner von denen jemals einen Fragebogen vom Finanzamt bekommen, in dem er die Herkunft seines Geldes offenlegen musste. „Das ist also keine Standardabfrage bei den Steuerzahlern“, sagt Böhm, die selbst lange in einem Finanzamt gearbeitet hat. Angesprochen auf den Fall des Paares aus dem Taunus sagt sie: „Vielleicht wurde der Fall damals an einen Mitarbeiter übergeben, der in der Ausbildung steckt und sehr gründlich vorgegangen ist, oder es war einfach ein Zufallstreffer, bei dem genau hingesehen wurde.“

Statt fester Regeln gilt bei Finanzbeamten in vielen Fällen: Es gibt einen Ermessensspielraum, und jeder Finanzbeamte kann seine Fälle anders angehen. Auffälligkeiten bei den Angaben muss er dann auch gar nicht selbst weiterrecherchieren, sondern kann dafür die Straf- und Bußgeldstelle des Amtes einspannen. 

Wie ein Sprecher der Generalzolldirektion in Bonn der WirtschaftsWoche mitteilt, seien auch die Finanzbehörden dazu angehalten, Sachverhalte die im Zusammenhang mit Geldwäsche oder Terrorismusfinanzierung stehen, unverzüglich an die FIU zu melden. Man stehe da in einem „wechselseitigen Austausch“ auch zur „Weitergabe von Erkenntnissen im Immobilienbereich“. Aber offenbar ist man da nicht sonderlich erfolgreich.

Während die Maklerhäuser ihre Vorkehrungen gegen Geldwäschefälle sehr detailliert beschreiben können, antwortet etwa die Oberfinanzdirektion (OFD) Frankfurt am Main auf eine Anfrage der WirtschaftsWoche, wie häufig ein Fragebogen eingesetzt wird, um beim Immobilienerwerb Geldquellen aufzudecken, sehr allgemein. Der Fragebogen werde verschickt, um zu erfahren, wo der „Steuerpflichtige steuerlich geführt“ werde und ob der Grundstückserwerb zu einer Veränderung der Einkommensteuer-Vorauszahlungen führe. Er frage nur grundlegende Daten ab, die eine steuerliche Erfassung des Veräußerers oder Erwerbers sichern sollen“. Grundlage ist ein bundesweit geltender Untersuchungsgrundsatz (§ 88 Abgabenordnung), der allerdings sehr allgemein erklärt, dass Finanzämter Auskünfte verlangen dürfen.

Die Oberfinanzdirektion hat zugegeben, dass über den Fragebogen ermittelt werden kann, mit welchen Geldern ein Immobilienerwerb finanziert wurde und das dadurch auch ein Vergleich mit den Vermögensverhältnissen in den Steuerakten erfolgen kann. Steuerbeamte können daraus erkennen, ob etwa Einkünfte aus Kapitalvermögen, Schwarzgeld oder Geldschenkungen entstanden sind, die nicht versteuert wurden. Wie häufig allerdings das Instrument der Abfrage von den Finanzämtern genutzt wird, dazu gibt es keine Zahlen.

Es wirkt aber so, dass die in Finanzämtern zusammenlaufenden Daten am einfachsten zu Erkenntnissen über Geldwäsche genutzt werden könnten. Zumal dort auch „im Rahmen der Veranlagung zur beschränkten Steuerpflicht“ zu ausländischen Immobilienkäufern Hinweise zusammenlaufen.

Angesichts von Wohnungsnot in Städten und steigenden Immobilienpreisen könnten Zoll und Finanzämter die Zahlungsströme wirkungsvoller beobachten. Die Informationsweitergabe zwischen Grundbuchamt und Finanzamt funktionierte zumindest im Jahr 2007 noch sehr gut, als das Ehepaar seine Immobilie in der Nähe von Frankfurt gekauft hatte. Mehr als zehn Jahre später müsste der Datenaustausch sogar einfacher geworden sein.

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