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Stadtplanung „Der Immobilienmarkt ist ein gefräßiges Monster“

Mehrere Zehntausend Menschen demonstrieren gegen hohe Mieten und Wohnungsnot. Quelle: imago images

Viele Menschen können sich kaum noch eine Wohnung leisten, die Verkehrskonzepte sind oft nicht zeitgemäß. Stadtplanerin Martina Baum erklärt, warum das Thema Wohnen insgesamt ganz anders angegangen werden sollte.

Seit einigen Jahren steigen die Mieten in den Großstädten, aber auch einigen mittleren Ballungsräumen, spürbar. Zuletzt hatten in einigen Städten daher mehrere Zehntausend Menschen gegen hohe Mieten und Wohnungsnot demonstriert. In Berlin fordert eine Bürgerinitiative, große Wohnungskonzerne zu vergesellschaften. Vertreter der Wohnungswirtschaft fordern daher, zu verdichten, höher und enger zu bauen, dafür mehr Bauland zu erschließen. Aber wie würden wir dann wohnen? Was bedeutete das für die Lebensqualität? Und ist das sinnvoll?

Die Architektin und Stadtplanerin Martina Baum, Professorin für Stadtplanung und Entwerfen an der Universität Stuttgart, beschäftigt sich mit den Aufgaben, die auf städtische Räume künftig zukommen. Dazu zählen Umbauprozesse wie Nachverdichtung im Bestand ebenso wie strategische Planungsansätze für Stadtregionen und neue Nutzungsmischungen.

WirtschaftsWoche: Frau Baum, während die Bundesregierung sonst der Wohnungsbau beschäftigt, will Umweltministerin Svenja Schulze (SPD) nun mit Grünflächen und Parks deutsche Städte lebenswerter machen. Wohnen wir in den Ballungsräumen zwischen zu viel Asphalt und Beton?
Martina Baum: Die europäische Stadtplanung hat solche Räume zur Entlastung immer mitgedacht. Insofern ist die Situation in Deutschland ganz gut. Aber die Städte werden in ihrer Belegung dichter. Gleichzeitig gibt es neue Herausforderungen wie Klimawandel und damit Hitzeperioden – und Pflanzenflächen helfen, ihre Umgebung abzukühlen. Außerdem brauchen Menschen Bewegungsangebote und Naturerlebnisse. Daher müssen wir nachjustieren. Es ist wichtig für Menschen, dass es grüne Flächen gibt – und dass man nicht lange zu ihnen fahren muss, sondern sie schnell zu Fuß erreichen kann.

Gleichzeitig versprechen Politiker aller Ebenen, mehr Bauland bereitzustellen, damit in den Städten Wohnungen gebaut werden können, das Angebot kommt der Nachfrage ohnehin nicht nach. Wie geht das zusammen?
Das ist ganz klar ein Widerspruch. Da treffen eben unterschiedliche, oft widersprüchliche Interessen aufeinander. Eines ist jedenfalls klar: Auch wenn wir 100.000 neue Wohnungen bauen, werden wir die Lebensqualität nicht erhöhen. Der Immobilienmarkt ist ein gefräßiges Monster. Je mehr wir reinfüttern, desto gefräßiger wird er – weil er sich von der Situation vor Ort völlig entkoppelt hat.

Das klingt nun sehr dramatisch, das müssen Sie genauer erklären.
Globale Investoren spekulieren mit dem Boden und mit Immobilien, in der Erwartung, dass ihr Wert zunimmt. Sie haben aber keinerlei Interesse daran, einen langfristigen Wert zu schaffen. So entstehen zu viele Wohnungen im hohen Preissegment, und selbst die sind oft von niedriger Qualität, weil sich die Investition ja lohnen muss. Neues Bauland auszuweisen, auch mehr Wohnungsbau, um dem entgegenzuwirken, wäre allenfalls Teil einer Strategie – und diese Strategie entwickelt leider niemand. Die Fragen sind: Wo bauen wir? Wer baut? Und wie bauen wir?

Fangen wir mit dem Wie an: Das Verbändebündnis Wohnungsbau fordert, mehr Dichte und Höhe zuzulassen. Was würde das für das Leben in der Stadt bedeuten?
Als angenehm empfunden werden die fünf- oder sechsgeschossigen Gründerzeitbauten, die wir alle so lieben, mit gut gestalteten und dimensionierten Straßenräumen, Grünflächen und privaten Freibereichen, zum Beispiel Balkone und Innenhöfe. Das kennen wir aus Westeuropa, so sind wir sozialisiert worden – in Asien ist das gesellschaftliche Konstrukt beispielsweise etwas völlig anderes, da halten die Menschen Enge besser aus. Aber auch wenn man verdichtet, zusätzliche Stockwerke aufsetzt, kann das ein angenehmes Umfeld sein.

Wann kippt das Gefühl, sich wohlzufühlen?
Das hängt ganz stark von der Qualität der Gestaltung ab. Der Mensch muss der Grundmaßstab sein, nicht das Auto, auf das sich vieles lange ausgerichtet hat. Gute Quartiere bieten die Möglichkeit, viel zu Fuß und mit dem Fahrrad zu machen. Die Stadt der kurzen Wege, wo Arbeitsplatz, soziale und Versorgungsinfrastruktur schnell zu erreichen sind und vieles beiläufig erledigt werden kann, ermöglicht auch eine hohe Lebensqualität.

Was bedeutet das für das Wohnen, für Gebäude an sich?
Die Qualität muss stimmen, die der Architektur, aber auch die der Materialien. Gute Belüftung und Belichtung, und ja, auch die Frage: Auf was schaue ich? Dass Leben in unterschiedlichen Altersphasen mitgedacht wird, man Häuser baut, in denen nicht nur gewohnt oder gearbeitet, sondern gelebt werden kann. Die Wahrheit ist doch: Es gibt immer mehr unterschiedliche Lebensgemeinschaften, Menschen, die von zu Hause arbeiten, neue Produktionsmethoden, die mit sehr viel weniger Schmutz und Lärm auskommen und individuelle Fertigung erlauben. Aber wir planen trotzdem immer noch standardisierte Grundrisse für die Normfamilie und standardisierte Belegungen.

In der Theorie klingt das sehr einleuchtend. Praktisch stellt sich aber sicher die Frage: Wollen Menschen wirklich so wohnen oder träumen die meisten nicht doch wahlweise von der großen, ruhig und zentral gelegenen Altbauwohnung mit Balkon oder dem Einfamilienhaus mit eigenem Garten? Zwischen 2011 und 2017 waren immerhin etwa die Hälfte des neu gebauten Wohnraums Ein- und Zweifamilienhäuser.
Die Ressource Land ist endlich, und damit auch das Bauland. Man muss sich vor Augen führen, dass Platz, dass ein Einfamilienhaus Luxus ist, vielleicht sogar Verschwendung. Die Wohnungsknappheit hat auch damit zu tun, dass der Einzelne immer mehr Fläche in Anspruch nimmt, bald 50 Quadratmeter. In den angesprochenen Gründerzeitvierteln lebten früher drei oder vier Mal so viele Menschen wie heute. Aus all diesen Gründen braucht es ganz viele gebaute Beispiele, wo man erleben kann, was es bedeutet, mit einem Handwerker und einem Mehrgenerationenprojekt in einem Gebäude zu leben, sich vielleicht Küche und Wohnzimmer als Gemeinschaftsraum mit anderen zu teilen. Da sind wir Architekten und Stadtplaner gefragt.

Aber auch für solche Experimente braucht es Platz – und jemanden, der sie baut. Wie soll das funktionieren?
Die Politik muss schon Einfluss nehmen. Zunächst mal, indem sie nicht mit dem Salzstreuer Anreizpolitik betreibt wie mit dem Baukindergeld, sondern viel stärker lokal agiert. Im ländlichen Raum fördern solche Anreize nur den Donut-Effekt: Der Ortskern verfällt, während sich drum herum Einfamilienhausringe ziehen. Zweitens, wenn in Städten wie in Freiburg ganz neue Stadtviertel geplant werden, immer die Pendlerbewegungen mitdenken, und zwar jenseits des Autos. Drittens sind in Städten wie Stuttgart und München eingeschossige Gewerbebauten oder neue ebenerdige Parkplätze im Grunde nicht mehr zu rechtfertigen. Und viertens darf Boden kein Spekulationsobjekt sein – sonst kommen wir nie aus dieser Spirale heraus.

So ähnlich argumentiert auch die Initiative in Berlin, die große Wohnkonzerne vergesellschaften will. Das macht es nicht leichter, Immobilienentwickler zu finden, oder?
Dass solche Ideen immer in die linke Ecke geschoben werden, finde ich höchst absurd. Wenn sich die Politik da heraushält – sie könnte ja beispielsweise beim Boden Spekulationsgewinne abschöpfen – kommen wir in eine wirklich prekäre gesellschaftliche Situation. Das Recht auf Eigentum ist kein Problem, wenn sich der Eigentümer dem Ort verpflichtet fühlt. Spekuliert der globale Finanzmarkt, ist das etwas ganz anderes. Da muss sich etwas tun. Sonst hilft es nichts, noch so viel zusätzliches Bauland bereitzustellen.

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