WirtschaftsWoche: Herr Hebecker, wie lange hält der Aufschwung am deutschen Immobilienmarkt noch an?
Jan Hebecker: Die Lage am Wohn- und Büroimmobilienmarkt ist sehr gut – und es gibt momentan keine Anzeichen, dass sich daran etwas ändert. Alle Signale sprechen für ein weiterhin stabiles Wachstum.
Manche Ökonomen warnen vor einer gefährlichen Blase am Immobilienmarkt. Ist diese Angst berechtigt?
Es gibt derzeit keine Anzeichen für eine Immobilienblase. Dagegen spricht vor allem, dass das Volumen der Kreditvergabe für Immobilien insgesamt stabil ist. Zudem steigen die Preise dort am meisten, wo die größte Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt besteht. Das zeigt doch, dass hier ganz normale Marktkräfte wirken.
In welchen Städten brummt der Immobilienmarkt am stärksten?
In den Metropolen - allen voran Berlin. Hier gibt es eine hohe Gründungsdynamik, neue Technologien und Dienstleistungen. Das zieht Arbeitskräfte, Gründer und Investoren gleichermaßen in die Hauptstadt.
Niveauranking 2017: Das sind die Gewinner
Das Niveauranking vergleicht Ist-Werte ausgewählter Kennziffern, also zum Beispiel die aktuelle Zahl der Baugenehmigungen. Die Bewertung erfolgt auf Basis von insgesamt 52 Einzelindikatoren, die in vier unterschiedlich gewichtete Bereiche einfließen (Arbeitsmarkt, Wirtschaftsstruktur, Immobilienmarkt, Lebensqualität). Die Gewichtung orientiert sich daran, wie stark die Indikatoren auf die Zielvariablen hohe Beschäftigung und hoher Wohlstand wirken. Die Zahlen sind gerundet, was zu gleicher Punktzahl bei unterschiedlichen Rängen führen kann. Aufgenommen wurden alle kreisfreien Städte ab 100.000 Einwohner und zwei Städteregionen beziehungsweise Stadtverbände (insgesamt 70).
| Stadt | München |
| Punkte gesamt | 68,2 |
| Veränderung zum Vorjahr | - |
| Punkte (Rang) Einzelbereich | |
| Immobilienmarkt | 15,8 (1) |
| Lebensqualität | 5,6 (4) |
| Arbeitsmarkt | 25,4 (3) |
| Wirtschaft | 21,4 (1) |
| Stadt | Ingolstadt |
| Punkte gesamt | 64,7 |
| Veränderung zum Vorjahr | +1 |
| Punkte (Rang) Einzelbereich | |
| Immobilienmarkt | 13,1 (5) |
| Lebensqualität | 5,4 (11) |
| Arbeitsmarkt | 25,6 (2) |
| Wirtschaft | 20,6 (3) |
| Stadt | Stuttgart |
| Punkte gesamt | 63,4 |
| Veränderung zum Vorjahr | +2 |
| Punkte (Rang) Einzelbereich | |
| Immobilienmarkt | 13,2 (4) |
| Lebensqualität | 5,5 (8) |
| Arbeitsmarkt | 23,5 (8) |
| Wirtschaft | 21,3 (2) |
| Stadt | Erlangen |
| Punkte gesamt | 61,3 |
| Veränderung zum Vorjahr | -2 |
| Punkte (Rang) Einzelbereich | |
| Immobilienmarkt | 11,4 (14) |
| Lebensqualität | 5,9 (2) |
| Arbeitsmarkt | 26,4 (1) |
| Wirtschaft | 17,6 (8) |
| Stadt | Frankfurt am Main |
| Punkte gesamt | 60,9 |
| Veränderung zum Vorjahr | -1 |
| Punkte (Rang) Einzelbereich | |
| Immobilienmarkt | 13,4 (3) |
| Lebensqualität | 5,5 (7) |
| Arbeitsmarkt | 21,5 (22) |
| Wirtschaft | 20,5 (4) |
Nicht nur in Berlin, sondern auch in vielen anderen Städten ist es sehr schwierig geworden, eine Wohnung zu finden. Wo entstehen denn derzeit die meisten neuen Wohnungen – und wo tut sich zu wenig?
Die meisten Wohnungen sind in den vergangenen Jahren bezogen auf den Wohnungsbestand in Heilbronn, Potsdam und Frankfurt am Main entstanden. Geplant werden derzeit die meisten Vorhaben in Potsdam, Berlin, Trier und Offenbach. In diesen Städten wird entweder eine aktive Baulandpolitik durch die Gemeinden betrieben. Oder die Wohnungswirtschaft sieht so viel Nachholbedarf, dass sie aktiv in den Markt eingestiegen ist, wie zum Beispiel in Berlin.
Gleichzeitig reichen die geplanten und bestehenden Wohnungen nicht aus, um den bestehenden Bedarf zu decken. Die Städte, wo sich am meisten tut, sind also gleichzeitig die, in denen die Nachfrage größer ist als das Angebot. Das liegt auch daran, dass Wohnungsbau in Deutschland ein komplexes Unterfangen ist. Man muss den Grund kaufen, aufwendige planungsrechtliche Verfahren durchlaufen und kann dann erst loslegen.
Niveauranking 2017: Das sind die Verlierer
Das Niveauranking vergleicht Ist-Werte ausgewählter Kennziffern, also zum Beispiel die aktuelle Zahl der Baugenehmigungen. Die Bewertung erfolgt auf Basis von insgesamt 52 Einzelindikatoren, die in vier unterschiedlich gewichtete Bereiche einfließen (Arbeitsmarkt, Wirtschaftsstruktur, Immobilienmarkt, Lebensqualität). Die Gewichtung orientiert sich daran, wie stark die Indikatoren auf die Zielvariablen hohe Beschäftigung und hoher Wohlstand wirken. Die Zahlen sind gerundet, was zu gleicher Punktzahl bei unterschiedlichen Rängen führen kann. Aufgenommen wurden alle kreisfreien Städte ab 100.000 Einwohner und zwei Städteregionen beziehungsweise Stadtverbände (insgesamt 70).
| Stadt | Gelsenkirchen |
| Punkte gesamt | 36,6 |
| Veränderung zum Vorjahr | -1 |
| Punkte (Rang) Einzelbereich | |
| Immobilienmarkt | 7,6 (68) |
| Lebensqualität | 4,2 (70) |
| Arbeitsmarkt | 12 (70) |
| Wirtschaft | 12,8 (61) |
| Stadt | Herne |
| Punkte gesamt | 38,6 |
| Veränderung zum Vorjahr | -1 |
| Punkte (Rang) Einzelbereich | |
| Immobilienmarkt | 7,7 (65) |
| Lebensqualität | 4,3 (69) |
| Arbeitsmarkt | 13,9 (69) |
| Wirtschaft | 12,7 (64) |
| Stadt | Bremerhaven |
| Punkte gesamt | 40,1 |
| Veränderung zum Vorjahr | -1 |
| Punkte (Rang) Einzelbereich | |
| Immobilienmarkt | 7,9 (62) |
| Lebensqualität | 4,9 (38) |
| Arbeitsmarkt | 15,1 (68) |
| Wirtschaft | 12,2 (69) |
| Stadt | Oberhausen |
| Punkte gesamt | 40,4 |
| Veränderung zum Vorjahr | -2 |
| Punkte (Rang) Einzelbereich | |
| Immobilienmarkt | 8 (60) |
| Lebensqualität | 4,5 (64) |
| Arbeitsmarkt | 15,4 (66) |
| Wirtschaft | 12,6 (67) |
| Stadt | Duisburg |
| Punkte gesamt | 40,7 |
| Veränderung zum Vorjahr | - |
| Punkte (Rang) Einzelbereich | |
| Immobilienmarkt | 7,9 (63) |
| Lebensqualität | 4,3 (68) |
| Arbeitsmarkt | 15,3 (67) |
| Wirtschaft | 13,2 (55) |
Welche Prognose haben Sie für Großstädte mit Wohnungsmangel? Nach Ihren Schilderungen hört es sich nicht so an, als ob die Situation in den nächsten Jahren besser werden könnte.
Das ist korrekt. Der Druck auf den Markt nimmt zu. Vor allem im mittleren Preissegment sagen viele Ökonomen, dass wir einen neuen sozialen Wohnungsbau brauchen. Natürlich nicht so wie in den Siebziger- und Achtzigerjahren, als Stadtrandsiedlungen gebaut wurden. Aber in der Innenstadt von großen Metropolen muss der Bedarf besser gedeckt werden.
Das ist sehr schwierig, weil die Grundstücke dann aktiv von den Kommunen subventioniert werden müssten. Und dafür sind in den städtischen Haushalten meist nicht die Spielräume vorhanden.
"Verstärkter Hochhausbau wäre eine Option"
Haben Sie einen Lösungsvorschlag?
Die Kommunen sollten darauf Wert legen, die Menschen nach Abschluss ihrer Ausbildung oder ihres Studiums in den zentralen Lagen der Städte zu halten. Es ist nicht der Fall, dass die meisten aufs Land abwandern möchten. Es besteht häufig das Bedürfnis, dort zu arbeiten, wo man studiert hat. Um das zu erfüllen, wird man mehr Neubau schaffen müssen. Kommunen könnten kommunale Wohnungsunternehmen beauftragen, mehr Wohnungen zu bauen. Und man muss auch darüber diskutieren, nach welchem Standard man baut, weniger ist hier manchmal mehr. Auch ein verstärkter Hochhausbau wäre eine Option, obwohl das in Deutschland ein schwieriges Thema ist. Durch den sozialen Wohnungsbau in der Vergangenheit, durch den auch viele Groß-Siedlungen entstanden sind, ist das Image sehr schlecht. Aber wenn man innerstädtisch mehr Wohnraum schaffen möchte, kommt man an einer Nahverdichtung nicht vorbei.
Im aktuellen Städteranking liegen im Immobilienbereich die Städte an der Spitze, in denen die Mieten besonders hoch und der Wohnraum knapp sind. Was ist die Logik dahinter? Für Mieter und Käufer vor Ort sind hohe Preise ja ein Nachteil.
Der Immobilienmarkt ist ein Spiegel der wirtschaftlichen Entwicklung eines Ortes. Wo die Preise steigen, ist die Nachfrage sehr hoch. Das ist positiv für den Wohnungsmarkt und ein positiver Indikator für die Attraktivität einer Stadt.
Welche Stadt wird Ihrer Einschätzung nach in den nächsten fünf Jahren zum Aufsteiger im Immobilienmarkt?
Städte wie Berlin, die jetzt vorne liegen, werden weiter wachsen. Spannend wird es auch in Frankfurt, mit einer positiven Aussicht vor dem Hintergrund des Brexit. Nachdem die Stadt von der Finanzkrise besonders stark betroffen war, entwickelt sich der Immobilienbereich dort aktuell sehr positiv.
>> Hier finden Sie das vollständige Städteranking 2017 als PDF zum Download
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