Stelter strategisch

Die Immobilienfalle

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Maue Aussichten für Immobilienbesitzer und -investoren

München ist in Deutschland keineswegs alleine. Auch andere Städte wie Frankfurt und Berlin zeigen Tendenzen zur Blasenbildung. Nun kann man die Preisentwicklung bei uns durchaus rationalisieren – eine wichtige Voraussetzung für jede Blase. Gerechtfertigt werden die steigenden Immobilienpreise gerne mit dem anhaltenden billigen Geld der EZB, der Zuwanderung nach Deutschland, der Attraktivität der Ballungsräume, der teilweise gegebenen Misswirtschaft der Kommunen – Paradebeispiel wie so oft ist Berlin - und der Angst der Bürger um ihre Ersparnisse angesichts ungelöster Eurokrise und der hohen Gelddruckgeschwindigkeit der EZB.

Auch ohne Blase sind Immobilien gefährlich

Ob wir in Deutschland in einer Blase bei Immobilien stecken oder auf eine zulaufen, ist letztlich irrelevant. Viel wichtiger sind die langfristigen Aussichten – und diese bleiben bei nüchterner Betrachtung mau. Da ist zum einen die demografische Entwicklung, die zu einem Rückgang der Bevölkerung in Deutschland führen wird. Daran wird auch die ungebremste Zuwanderung nichts ändern. Hinzu kommt, dass letztere vor allem im unteren Marktsegment eine Rolle spielt und gerade günstigen Wohnraum verteuert.

Wo Hauskäufer die höchsten Gewinne machen
Top 10 Regionen, Top 5 Großstädte Quelle: dpa
Platz 10: Ebersberg (Landkreis) Quelle: dpa
Platz 9: Potsdam (Stadt) Quelle: dpa
Platz 8: Pfaffenhofen a. d. Ilm (Landkreis) Quelle: dpa
Platz 7: Landshut (Landkreis) Quelle: dpa
Platz 6: Rosenheim (Landkreis) Quelle: dpa
Platz 5: Cloppenburg (Landkreis) Quelle: dpa

Dieser intensivere Wettbewerb im unteren Preissegment dürfte die Politik noch mehr als bislang auf den Plan rufen. Statt die Ursachen zu bekämpfen, wird weiterhin auf marktfremde Eingriffe gesetzt werden. Weitere Begrenzungen für Vermieter sind dabei nur eine Frage der Zeit, vor allem weil sich damit so schön Symbolpolitik betreiben lässt.

Auch von anderer Seite droht Immobilien in Deutschland Ungemach. Zwar mag es sein, dass das Bundesverfassungsgericht die Grundsteuer in der heutigen Form für verfassungswidrig hält. Doch daraus zu schließen, es käme zu einer Entlastung ist naiv. Im Gegenteil darf auf eine weitere Steigerung der Belastung gewettet werden.

Politisch bietet sich ohnehin nichts so sehr an, wie eine höhere Besteuerung der Immobilien. Zum einen, eben weil sie immobil sind und sich dem Zugriff der Politiker nicht entziehen können. Zum anderen, weil sich an ihnen gut eine Neiddebatte führen lässt. Stehen Immobilien doch auch bei uns für einen guten Teil des Vermögenszuwachses in den vergangenen Jahrzehnten.

Noch mag es nicht soweit sein wie in Frankreich, wo – wie hier ausführlich diskutiert – faktisch eine (Teil-)Enteignung der Immobilienbesitzer zugunsten der klammen Staatskassen der Euroländer als „Sanierungsidee“ im Elysee-Palast Gehör findet. Doch wird Neid und Inkompetenz der Politiker auch hierzulande letztlich zulasten der Hauseigentümer gehen.

Auch Immobilien hält man global

Was mich zum Fazit führt: Immobilien gehören in jedes Portfolio, wie von mir immer wieder betont. Dabei sollten wir jedoch auch hier auf eine regionale Streuung achten, zum einen um Klumpenrisiken zu reduzieren, zum anderen, weil die Entwicklung der Immobilienmärkte – wie die zitierte Studie zeigt – global nicht miteinander korreliert sind. Dabei muss es kein direktes Immobilieninvestment sein, da dies nur die wirklich Vermögenden tätigen können. Es ist möglich über Immobilienaktien und Real Estate Investment Trusts (REITS) an der Entwicklung anderer Märkte teilzuhaben. Das sollte bedenken, wer mit weiteren Investitionen am deutschen Immobilienmarkt liebäugelt.

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