Steuervorteile: Was Ferienhausvermieter absetzen dürfen

Eigentümer von vermieteten Ferienimmobilien können den Fiskus an ihren Kosten beteiligen. Über Gewinnprognosen, Selbstnutzung und die erwartbare Auslastung.

Wo sich Ferienhausbesitzer freuen dürfen

Nordseeküste:

Sylt ist am teuersten, klar. Ein Ferienhaus mit 140 Quadratmetern kostet hier selbst im Durchschnitt der Gemeinden etwa eine Million Euro (1. Quartal 2013). Doch auch auf den kleineren ostfriesischen Inseln Norderney und Spiekeroog fallen die Hauspreise schon in die Spitzenkategorie. Hier müssen Käufer rund 700.000-750.000 Euro einplanen. Während der Sylter Immobilienmarkt seinen Zenit vermutlich schon erreicht hat, ist der Preisanstieg auf den ostfriesischen Inseln noch nicht beendet.

Angebotspreise für Häuser in ausgewählten Ferienregionen. Jeweils für ein Haus mit 140 m² Wohnraum und 600 m² Grundstück

Nieblum, Insel Föhr: Hauspreise: +35 % seit 2009
Bernd und Julia Wilkening, Mitte 50, steckten 2009 insgesamt 1,3 Millionen Euro in Kauf und Umbau des Reetdachhauses. Das Meer ist nur einen 100 Meter langen Dünenpfad entfernt. Nun kann das Ehepaar aus der Lüneburger Heide die zwei entstandenen Ferienwohnungen an 300 Tagen pro Jahr vermieten. Bei einer Miete ab 140 Euro pro Nacht bleiben ihnen unter dem Strich etwa drei Prozent Rendite. Der Wertzuwachs der Immobilie kommt noch obendrauf.

Bild: Arne Weychardt für WirtschaftsWoche

Ostseeküste:

Die besten Lagen auf Rügen und Usedom können mittlerweile mit den Preisen der Nordseeinseln mithalten. Auf Ebene der Gemeinden kann man das aber kaum noch sehen. Besonderheit der großen Inseln: Die Preise fallen schnell, sobald man sich von der Küste entfernt. Schon wenige Kilometer hinter der Küste gleichen die Preise eher denen auf dem Festland, die meisten Häuser sind kaum noch als Ferienhaus geeignet. Auf der relativ schmalen Halbinsel Fischland-Darß-Zingst sind die Durchschnittspreise daher höher. Mit 596.000 Euro für ein Haus mit 140 Quadratmetern hat zum Beispiel die Gemeinde Ahrenshoop nur ganz knapp die Spitzenkategorie verfehlt.

Born auf dem Darss: Hauspreise +19 % seit 2009
Monika Credner, Anfang 60, machte sich schon in den Neunzigerjahren auf die Suche nach einem Standort, an dem sie ein Ferienhaus kaufen wollte. In Born auf dem Darß entdeckte sie 2001 ein altes Fischerhaus, damals noch ohne Wasseranschluss und Strom. Heute, nach der zweiten Renovierung, ist das reetgedeckte Haus modern ausgestattet. Credner und ihre Familie wohnen selbst im Dachgeschoss, zwei Ferienwohnungen im Erdgeschoss vermieten sie an Gäste (Übernachtung ab 50 Euro).

Bild: Arne Weychardt für WirtschaftsWoche

Schönberger Strand: Hauspreise: +7 % seit 2009
Carsten Anders, 49, baute mit dem familieneigenen Bauunternehmen die Ostseeresidenz, eine Anlage mit 40 Ferienwohnungen, direkt hinter der Strandpromenade. Insgesamt investierte das Unternehmen sieben Millionen Euro. Zehn Wohnungen sind bereits verkauft, zu Quadratmeterpreisen von bis zu 3000 Euro. Die übrigen 30 behält Anders dauerhaft im Familienbesitz. Sie werden an Feriengäste vermietet (ab 39 Euro pro Nacht).

Bild: Arne Weychardt für WirtschaftsWoche

Baden-Württemberg und Bodensee:

Ferienhäuser direkt am Bodensee bieten einen grandiosen Blick und waren auch eine solide Geldanlage. In Lindau sind die Preise seit 2009 um fünf Prozent pro Jahr gestiegen. Im Schwarzwald stechen einzelne kleinere Gemeinden hervor, etwa Merzhausen und Au. Sie zählen schon zum Freiburger Einzugsgebiet und sind deshalb nicht nur bei Ferienhauskäufern begehrt.

Bayern:

Der Kreis Miesbach mit Gemeinden wie Tegernsee und Rottach-Egern ist für seine hohen Preise berüchtigt. In vielen der Orte tummeln sich Promis und Möchtegern-Promis: Es ist zwar etwas teurer, dafür ist man unter sich. Aber auch beliebte Wintersport-Regionen wie Garmisch-Partenkirchen und Oberstdorf schaffen es mit den Hauspreisen in die teuerste Kategorie oder sind knapp davor - unter 600.000 Euro für ein Haus geht hier also kaum etwas.

Wollen Eigentümer ihre Ferienimmobilie nicht nur selbst nutzen, sondern auch vermieten, müssen sie die Einnahmen versteuern. Im Gegenzug dürfen die Vermieter einige Posten als Werbungskosten von der Steuer absetzen, zum Beispiel Kreditzinsen, laufende Kosten für einen Verwalter und Abschreibungen auf die Anschaffungskosten der Immobilie. Der Fiskus spielt aber nur mit, wenn der Besitzer klarmacht, dass er auch Gewinne erzielen will, das Haus also nicht nur Liebhaberobjekt ist.

Relativ einfach haben es Eigentümer, die eine Ferienimmobilie nur vermieten und eigene Urlaube von vornherein ausgeschlossen haben. Solange Haus oder Wohnung wenigstens an 75 Prozent der ortsüblichen Vermietungstage belegt ist, muss das Finanzamt die vollen Kosten anerkennen. Steht die Immobilie häufiger leer, müssen die Eigentümer eine Prognose erstellen, mit der sie, meist über 30 Jahre, die Aussicht auf Gewinne belegen (Bundesfinanzhof [BFH], IX B 146/09 und IX B 143/12).

Nutzen Eigentümer ihre Ferienimmobilie aber zumindest gelegentlich selbst, mussten sie nach bisheriger Rechtsprechung grundsätzlich eine Gewinnprognose einreichen. Selbst wenn die Selbstnutzung zwar möglich, praktisch aber ausgeschlossen ist (Finanzgericht Münster, 9 K 1189/09 F). Nun können sie jedoch auf laxere Regeln hoffen: Das Niedersächsische Finanzgericht verlangte von einem Vermieter, der seine Ferienwohnung drei Wochen pro Jahr selbst nutzte, keine Prognose. Solange die Wohnung zu mehr als 75 Prozent der ortsüblichen Zeit vermietet sei, reiche das als Beleg für die Gewinnerzielungsabsicht aus (9 K 180/09). Die Revision ist jedoch bereits am BFH anhängig (IX R 22/12).