Die so günstig gewonnene Flexibilität hat einen weiteren Vorteil: Soll die Immobilie irgendwann tatsächlich verkauft oder vermietet werden, kann sie mit unterschiedlicher Zimmeranzahl inseriert werden und so mehr Interessenten ansprechen.
Denn Anpassungsfähigkeit hat ihren Wert. „Derzeit sinkt die Nachfrage nach Fünfziger- und Sechzigerjahre-Immobilien, wenn ihr Zuschnitt sich nur schwer verändern lässt“, sagt IVD-Experte Johns.
Doch selbst ein zukunftstaugliches Objekt muss noch lange keine Zukunft haben, zumindest nicht überall. Beispiel: Lofts. Die umgebauten und modernisierten Lagerhallen gelten als Paradetyp einer Single-Wohnung: weiträumig, offen, eben das Gegenteil eines zerklüfteten Reihenhauses. „In Berlin mögen Lofts sehr gut gehen“, sagt Brey. „In Mainz hingegen braucht man die nicht anbieten.“ Wer ein zukunftsfähiges Objekt sucht, sollte also auch ein Gespür für den in der jeweiligen Stadt herrschenden Zeitgeist haben. Sonst müssen Immobilienkäufer hilflos dem generellen Preisverfall zusehen.
Ob Eigentumswohnungen, Einfamilien- oder Reihenhaus – im Durchschnitt ist schon lange nichts mehr zu holen: In den vergangenen 30 Jahre schafften Immobilien nicht einmal einen Ausgleich der Inflation. Eine mögliche Preisstütze ist immerhin der lahmende private Bau – zwischen 1995 und 2005 sank die Zahl neu gebauter Wohnungen um gut sieben Prozent jährlich. Makler weisen deshalb gerne auf ein drohendes Defizit hin, das Potenzial für eine Preiserholung biete.
Doch die Preisprognosen für die 50 größten Städte verheißen weiter nichts Gutes. Da, wo es schon teuer ist, in Stuttgart, Wiesbaden oder Karlsruhe etwa, dürfte es in ein paar Jahren noch teurer sein. Schon in Mittelstädten wie Mönchengladbach, Osnabrück oder Bielefeld bleiben die Aussichten meist mau, das sonnenverwöhnte Freiburg dürfte als recht teurer, mittelgroßer Ort eine mit guter Prognose ausgestattete Ausnahme bleiben. Städte, in denen Immobilien günstig sind, aber teurer werden dürften, sind ebenfalls rar. Leipzig gilt als günstiger Geheimtipp, in Münster und Dortmund sind die Preise auch für mittlere Einkommen finanzierbar – bei positiver Prognose für die künftige Entwicklung.
Der Markt driftet auseinander
Doch selbst wer das Glück hat, in einer beliebten Stadt zu leben oder dort hinziehen zu können, hat damit nur den ersten Schritt getan. Das richtige Viertel zu identifizieren wäre der nächste. Das Problem: Besonders gute Lagen sind oft deutschlandweit bekannt, Immobilien dort rar, weil immer begehrt. Ob im Berliner Grunewald, im Münchner Grünwald, in Düsseldorf-Oberkassel oder in den Elbvororten von Hamburg – selbst wer Top-Preise stemmen kann, findet nicht so schnell ein zukunftsfähiges Objekt. „Wir sehen, wie der Markt auseinanderdriftet. Die günstigen Immobilien sind weiter gefragt und die sehr hochwertigen. Aber in der Mitte sinkt die Nachfrage“, sagt Johns. Dabei definiert nicht allein der Preis, welche Immobilie hochwertig ist und welche nicht: „In Großstädten können 400.000 Euro die Grenze der mittleren Preisklasse nach oben markieren, in weniger gefragten Lagen ist das preislich schon das Top-Segment“, so Johns.
Familien, Singles oder Paare, die nicht gerade ein paar Millionen für eine Jugendstil-Villa an der Hamburger Elbchaussee übrig haben, dennoch citynah leben wollen und sich ihren Traum vom Haus erfüllen wollen, müssen zwangsweise einen Kompromiss eingehen und ein paar Fahrkilometer zu Arbeitsplatz, Museen und Bars in Kauf nehmen. „Im Speckgürtel der Städte sehe ich weiter Nachfrage, auch nach Reihenhäusern, denn die sind einfach am günstigsten. Aber das Land weiter weg wird zum Verlierer“, sagt Johns. Doch ob im Speckgürtel oder in der City-Top-Lage: Im letzten Schritt zählt das Objekt selbst.
Nicht am Gutachter sparen!
Straßenlage. Mögliche Wertentwicklungen unterscheiden sich schon von Straße zu Straße. Stimmt die Mikrolage – wenig Lärmbelästigung bei trotzdem guter Verkehrsverbindung, Dienstleistungen vor Ort und möglichst ein bisschen Grün – gilt es innerhalb der Straße noch das bestmögliche Objekt zu ergattern. Ein Blick auf das Internet-Programm Google Earth ist hilfreich, um einen ersten Eindruck von der groben Lage zu bekommen, mehr aber nicht. Denn die Bilder sind teils veraltet, vermeintlich wenig bebaute Straßenzüge können in Realität längst ein anderes Gesicht haben.
Mühevoll, aber notwendig ist deshalb die Suche vor Ort. Ist eine Auswahl getroffen, sollten potenzielle Käufer Geld in die Hand nehmen und einen unabhängigen Gutachter einschalten. Denn im Detail erkennt nur der Fachmann verborgene Mängel der Traumimmobilie, die den Preis – unabhängig von Lage und Ausstattung – maßgeblich beeinflussen. Wer am neutralen und guten Gutachter spart, spart am falschen Ende. Vor der größten Investition des Lebens sollten ein paar Hundert Euro nicht fehlen.
