Düsseldorf/Frankfurt Für junge Menschen ist Mobilität Trumpf. In der einen Stadt wird studiert, in der anderen das Studienpraktikum absolviert und der erste Job wird woanders angetreten. Da wundert es nicht, wenn nach einer Umfrage unter 5000 Menschen im Alter von 25 bis 35 Jahren die Hälfte sich einen Umzug in den nächsten fünf Jahren vorstellen kann. Gefragt hatte Movinga, eine Internetplattform, die Umzugsunternehmen an Wohnortwechsler vermittelt.
Wenn es nicht Ausbildung oder Beruf sind, die zum Umzug zwingen, dann ist eine überhöhte Miete der „Top-Grund“ für einen Umzug, fand Interhyp heraus. Der nach eigenen Angaben größte Vermittler von privaten Baufinanzierungen befragte dazu Eigentümer, Mieter und Architekten.
Jeder dritte Teilnehmer gab die Miethöhe als Grund für einen Umzug an. Auf den weiteren Rängen der Umzugsanlässe stehen „mehr Platz zur persönlichen Entfaltung“ (25 Prozent) und schlechte Bauqualität (23 Prozent). „Alles in allem sind 76 Prozent der Deutschen mit ihrer Wohnsituation zufrieden“, erläutert der Interhyp-Vorstandsvorsitzende Michael Goris ein weiteres Ergebnis der Studie. Der Zufriedenheitswert liege auf einem ähnlich hohen Niveau wie in den Vorjahren. Mit dem Handelsblatt-Budgetrechner können Sie prüfen, inwiefern Sie ein Eigenheim finanzieren können.
Doch der Grad der Zufriedenheit hängt vom Lebensalter ab. Von den unter 30-Jährigen sind nur zwei Drittel glücklich mit ihrem Haus oder ihrer Wohnung. Die mehr als doppelt so alten Teilnehmer der Interhyp-Umfrage sind es sogar zu mehr als vier Fünftel. Über zu wenig Platz klagen in erster Linie Mieter. Das Platzproblem lässt sich laut Interhyp am einfachsten durch einen Wechsel in Eigentum lösen. „40 Prozent der Deutschen haben weniger als 75 Quadratmeter zur Verfügung, unter Mietern sind es sogar 57 Prozent“, schreibt der Hypothekenvermittler in seiner Studie.
Eigentümer können auch am einfachsten abstellen, was sie an ihrer Mietwohnung stört. Der Krach mit dem Vermieter entfällt, die Gebäudequalität und die Wohnlage bestimmt er selbst – im Rahmen seiner finanziellen Möglichkeiten. Ärger mit dem Vermieter, mangelhafter Gebäudezustand und schlechte Wohnlage wurden mit Quoten zwischen 23 und 19 Prozent als Umzugsgründe genannt.
Einer früheren Studie von Interhyp zufolge würden vier Fünftel der Deutschen gern in einer eigenen Immobilie wohnen. Doch die eigenen vier Wände bleiben für viele ein Traum: Denn seit einer Weile steigen die Preise für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser in den wirtschaftlich erfolgreichen Ballungsgebieten und Metropolen.
Ursache ist ein trotz gestiegener Fertigstellungen ein viel zu geringes Wohnraumangebot. „Wenn wir uns die Preise in den Ballungsräumen anschauen, müssen wir uns schon fragen, wer sich das noch leisten kann“, sagte Peter Hettenbach, Geschäftsführer des Marktforschungsinstituts iib, kürzlich auf einer Veranstaltung der FMH-Finanzberatung. Er gab außerdem zu bedenken: „Steigende Einkommen gibt es heute fast nur noch in digitalen Branchen. Es gibt allerdings auch noch Arbeiter und Krankenschwestern, die Wohnraum suchen. Den finden sie aber nicht mehr in der Stadt.“ Jana Heeg-Rupprecht, die beim Immobiliendienstleister Planet Home das Vertriebspartnermanagement leitet, analysiert kühl: „Nicht jeder kann sich eine Wohnimmobilie leisten. Das war in früheren Zeiten auch nicht anders.“
Umzug? Da überlegt man ganz genau
Dass die Preise für Wohnraum nach oben schießen, liegt zu einem großen Teil an den gleichfalls hochschnellenden Grundstückspreisen. „Früher lag der Grundstücksanteil vom Immobilienpreis bei 30 Prozent. In München liegt er teilweise schon bei 70 Prozent“, sagt Hettenbach über die Auswirkung auf die Kalkulation der Projektenwickler.
Wegen der rasanten Teuerung auf beiden Ebenene stagniert auch die Eigentumsquote der deutschen Haushalte bei gut 45 Prozent – und ist damit eine der niedrigsten in Europa. Lobbyisten aus Bau- und Immobilienwirtschaft fordern deshalb Haushalte mit kleineren und mittleren Einkommen durch Fördermittel den Wohneigentumserwerb zu ermöglichen. Sie stoßen im Wahlkampf bei Politikern auf offene Ohren. In der Diskussion sind Vorschläge, die von Baukindergeld bis zu Teilerlassen bei der Grunderwerbsteuer und Beschränkung von Maklergebühren reichen.
Allerdings besteht die Gefahr, dass solche Schwellenhaushalte in finanzielle Schwierigkeiten kommen, wenn die Förderung ausläuft und sie die Anschlussfinanzierung zu wesentlich höheren Zinsen abschließen müssen. Planet-Home-Expertin Heeg-Rupprecht hält allerdings das Gros der Finanzierungen für unproblematisch: „Die deutschen Immobilienkäufer sind sehr sicherheitsorientiert. Zudem bestehen Finanzierer im Schnitt auf einen Beleihungsauslauf von 80 Prozent. Käufer und Bauherren müssen also ausreichend Eigenkapital mitbringen.“
Menschen, die über hohe Mieten klagen und deshalb umziehen wollen, dürfte der Wechsel in Eigentum verwehrt bleiben. Ihnen bleibt womöglich nur der Wechsel in weniger attraktive Wohnlagen, wenn die Miete ihre finanziellen Möglichkeiten übersteigt.
In vielen deutschen Großstädten ist Gentrifzierung zu beobachten. Wohnungen in preisgünstigen Innenstadtquartiere werden durch Modernisierungsmaßnahmen aufgewertet und erreichen so ein Mietniveau, dass sich die alteingesessenen Mieter nicht mehr leisten können. Sie weichen zwangsläufig in Randgebiete mit niedrigeren Mieten aus.
Mancher langjährige Mieter einer Großstadtwohnung, der mit seiner aktuellen Wohnungssituation nicht zufrieden ist, überlegt sich mehrmals, ob er wirklich die Wohnung wechseln soll. Denn Mieterwechsel bieten in Deutschland die Gelegenheit, die Miete zu erhöhen. Bei laufenden Mietverhältnissen sind deutsche Vermieter eher zurückhaltend mit Mieterhöhungen. Das führt dazu, dass bei Wohnungswechseln in prosperierenden Großstädten die Mietbelastung gemessen am höheren Wohnwert überproportional steigt.
Diesem Dilemma entgehen Mieter in Regionen, in denen die Bevölkerung stagniert oder gar abnimmt – wie etwa dem Ruhrgebiet. Dort werden Mieten nur vorsichtig erhöht, um nicht den Auszug des Mieters zu provozieren. In vielen Städten im Pott müssen Mieter nämlich nicht lange nach einer vergleichbar günstigen Wohnung suchen. Und die Wohnungsvermieter wissen, dass Fluktuation ihren Gewinn schmälert, etwa weil sie die Wohnung renovieren müssen, sie leer steht und Maklerkosten auf sie zukommen.
