Christian Steinhauer* aus dem Rheinland zog es mit seiner vierköpfigen Familie zurück in sein Elternhaus – schön im Grünen, mit großem Garten und viel Platz auch für seine Eltern. Der 40er-Jahre Altbau sollte saniert und durch einen Neubau ergänzt werden.
Doch der Traum vom Eigenheim an der Stätte seiner Kindheit entpuppt sich mehr und mehr zum Albtraum. Dabei hatte alles so euphorisch begonnen: Schnell stand die Planung vom Architekten, auch die Bank gab ihr Ok. Ebenso zügig war ein Generalunternehmer ausgemacht, der die Sanierung kostengünstig umzusetzen versprach. In fünf Monaten sollte das sanierte und erweiterte Elternhaus fertig sein. Steinhauer plante - nach den ersten Kostenkalkulationen - mit Investitionen in Höhe von 170.000 Euro. Die ganze Familie hatte bei dem Projekt ein gutes Bauchgefühl.
Zehn Monate nach Baubeginn befinden sich Steinhauer, seine Frau und seine Eltern am Rande des Nervenzusammenbruchs. Das Haus ist auch heute noch eine Baustelle – und die Kosten sind mit voraussichtlich 255.000 Euro vollkommen aus dem Ruder gelaufen. Noch immer fehlt eine funktionierende Heizung, das frisch gedeckte Dach hat eine gewaltige Delle und die eingezogenen Zwischenwände wackeln bei der geringsten Berührung wie Fahnen im Wind. Sein Gutachter spricht inzwischen von einem Fall für die Staatsanwaltschaft, der Bauunternehmer schaltet bei der Mängelbeseitigung auf stur und die Fliesenleger verweigern die Arbeit, weil die Trockenbauer es nicht geschafft haben, die Wände so zu verankern, dass der neue Fliesenspiegel rissfrei bleibt.
Steinhauers Anwalt bescheinigt dem Bauherren aber auch, kaum einen Fehler ausgelassen zu haben. So habe er einen Bauvertrag unterschrieben, in dem eine Generalvollmacht für den Unternehmer verborgen war, die diesem das Recht einräumt, alle notwendigen Verträge mit anderen Handwerkern selbst zu unterschreiben. Dadurch entglitt Steinhauer die Kontrolle über Auswahl und Preiskalkulationen der beauftragten Firmen.
Nahezu alle Bauverträge mangelhaft
Das dramatische Beispiel sollte anderen eine Lehre sein. Blindes Vertrauen, Bauchgefühl und Sparsamkeit an der falschen Stelle sind die Feinde des Bauherren – vor allem vor der Unterschrift unter einen Bauvertrag. „Oft sind die Verträge mit Unternehmen nur rudimentär“, sagt etwa Stephan Freund, Anwalt für Baurecht in der Düsseldorfer Kanzlei Heuking Kühn Lüer Wojtek.
Typische Baumängel in Altbauten
Bis in die 60er und 70er Baujahre hinein finden sich noch unzureichend gegen Feuchtigkeit geschützte Kellerfundamente und Kellerwände. Bei Bauten aus den 20er Jahren finden sich teilweise sogar verrostete Stahlträger in Gewölbekellern. Muss ein Keller trocken gelegt und sogar ringsum ausgeschachtet werden, um ihn gegen Feuchtigkeit abzudichten, kostet das den Hauseigentümer schnell 20.000 Euro und mehr.
Bei Baujahren bis in die 70er Jahre finden sich noch ungedämmte Dachstühle, die die Energiekosten für ein Gebäude deutlich in die Höhe treiben. In den 70er und 80er Jahren gab dann zwar immer mehr gedämmte Dächer, doch oftmals wurde noch Mineralwolle verarbeitet, deren Fasern lungengängig sind und somit schädlich für die Atemwege sind. Ein komplett neues Dach mit Dämmung kostet schnell einen ordentlichen fünfstelligen Betrag. Sollte keine Dämmung vorhanden sein, sind Käufer heute zudem zur nachträglichen Dämmung verpflichtet. Für ein Einfamilienhaus muss der Bauherr mit Ausgaben im fünfstelligen Bereich rechnen. Die zeitweise modernen Flachdächer litten noch bis Ende der 70er Jahre unter oft fehlerhafter Ausführung, so dass früher oder später Wasser eindrang. Sie sollten vor einem Kauf genau geprüft werden, da Wasserschäden am Dach schnell Folgeschäden nach sich ziehen.
Holzfenster können bei sehr guter Pflege 50 Jahre und länger halten, oder schon nach zehn Jahren das Zeitliche segnen. Kunststofffenster halten generell eher 15 bis 25 Jahre. Sollen Fenster komplett erneuert werden, kommen auch hier schnell 20.000 Euro oder mehr zusammen.
Nicht selten finden sich in Altbauten veraltete oder korrodierte Leitungssysteme. So wurden etwa bis in die 60er Jahre noch Stromleitungen ohne Erdungskabel verlegt, die heutigen Sicherheitsstandards nicht mehr genügen. In noch älteren Gebäuden drohen auch undichte Gasleitungen oder alte Wasserleitungen aus Blei. Generell spricht man bei Wasserleitungen von einer Lebensdauer von 25 bis 30 Jahren, nur Kupferleitungen halten noch zehn Jahre länger. Gleiches gilt für Leitungen für das Heizwasser. Die Kosten lassen sich pauschal kaum veranschlagen, aber der Installations- und Zeitaufwand ist hoch – insbesondere wenn viele Wände und Böden dafür aufgestemmt werden müssen. In einem Modellvergleich der Sanierung eines Altbaus durch den Verband privater Bauherren e.V. schlug die Erneuerung der Elektroleitungen in einem 60er-Jahre Einfamilienhaus mit einem niedrigen fünfstelligen Preis zu Buche. Für die Erneuerung der Sanitärleitungen muss mit einem Betrag in ähnlicher Größenordnung gerechnet werden.
Im Durchschnitt ist ein Heizkessel nach 20 bis 30 Jahren am Ende seiner Lebensdauer angelangt. Zudem ist die Technik oft veraltet, der Energiebedarf entsprechend hoch. Neueigentümer sind zudem unter bestimmten Bedingungen gesetzlich gezwungen ihre Heizungsanlage zu erneuern. Eine Umrüstung auf eine sparsamere Brennwertheizung ist mit rund 10.000 Euro zu veranschlagen. Soll es eine moderne Pellet-Heizung sein, kommen schnell noch ein paar tausend Euro hinzu. Müssen zudem Leitungen und Heizkörper erneuert werden, wird es nochmals deutlich teurer, da auch hier der Installationsaufwand vergleichsweise hoch ist.
Ab den 50er Jahren hielt die Bauchemie Einzug in den Hausbau. Leider wurden bis in die 80er Jahre noch Materialien verwendet, die heute als stark gesundheitsgefährdend gelten. So wurde bis in die 70er Jahre noch Asbest verbaut, etwa in Form von Asbestzementplatten. Die krebserregenden Stoffe zu ersetzen und zu entsorgen ist aufwändig und teuer, zudem ist während der Baumaßnahmen das Gebäude oftmals nicht bewohnbar. Auch finden sich etwa teerhaltige Parkettkleber, giftige Holzschutzmittel oder Formaldehyd in Holzbauteilen. Hier ist Vorsicht geboten.
Ist die Fassade sanierungsbedürftig, muss laut Energieeinsparverordnung auch gleich eine Wärmedämmung aufgebracht werden – denn werden Bauteile verändert, müssen sie auch energetisch verbessert werden. Bei einem Einfamilienhaus entstehen so für die Fassade schnell Kosten von 25.000 Euro und mehr.
Zwar würden diese in der Regel nach den Vorschriften der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB) abgeschlossen, aber selbst Bauunternehmer hätten über die VOB häufig nur Halbwissen. Die Konsequenz: Die Verträge eröffnen Spielräume für die konkrete Umsetzung der vereinbarten Baumaßnahmen, die schnell zusätzliche Arbeits- und Materialkosten verursachen und damit jede vorherige Kostenplanung absurd erscheinen lassen.
*Name von der Redaktion geändert
Probleme sind kein Einzelfall
Probleme, die sich als Konsequenz aus fehlerhaften, unvollständigen und durch den Auftraggeber übervorteilende Klauseln ergeben, sind bei weitem kein Einzelfall. So hat das Institut Privater Bauherren erst Ende 2012 eine Studie präsentiert, nach der nahezu alle Verträge für sogenannte schlüsselfertige Immobilien gravierende Mängel aufweisen. Von den insgesamt 117 Formularverträgen von 91 Anbietern waren 113 (97 Prozent) aufgrund rechtswidriger Klauseln nicht empfehlenswert. Lediglich vier galten nach Ansicht der prüfenden Anwälte als akzeptabel, nicht ein einziger als gut. Eine Untersuchung des Instituts für Bauforschung kam bereits 2010 zu einem ähnlichen Ergebnis: 90 von 100 untersuchten Verträgen waren unvollständig und lückenhaft. In nahezu jedem vierten Vertrag fanden sich zudem Einschränkungsversuche gesetzlicher Mängelrechte, unzulässig oder pauschal gekürzte Gewährleistungsfristen oder sogar der unzulässige Ausschluss von Gewährleistungspflichten der Hausanbieter.
„Schlüsselfertig“ ist noch lange nicht fertig
Das Argument, schlüsselfertiges Bauen sei kostensicher, einfacher und damit stressfreier für den Bauherren - quasi ein Rundum-Sorglos-Paket - entpuppt sich so als Mythos, den Bauunternehmen und -träger nur allzu gern am Leben erhalten wollen – und der den künftigen Eigenheimbesitzer teuer zu stehen kommen kann.
Die zehn häufigsten Fehler bei der Baufinanzierung
Vielen Bauherren wird zum Verhängnis, dass sie zu wenig eigenes Kapital für den Immobilienkauf angespart haben. 20 bis 30 Prozent Eigenkapital in der Baufinanzierung sollten es mindestens sein. Wer vermieteten Wohnraum kauft, sollte sich nicht von Finanzberatern überreden lassen, möglichst viel über Kredit zu finanzieren, um Steuern zu sparen. Das ist unsinnig, denn das Finanzamt zahlt maximal die Hälfte der Zinsen zurück.
Baugeld über 15 Jahre kostet derzeit etwa 3,0 Prozent pro Jahr. Wer baut oder kauft, sollte die Niedrigzinsen nutzen, um mehr zu tilgen. Ein Beispiel: Ein Bauherr nimmt 200.000 Euro zu 3,0 Prozent über 15 Jahre auf. Nach Ende der Zinsbindung steigt der Zins auf 5,0 Prozent. Tilgt er 2,0 Prozent pro Jahr ist er nach 28 Jahren und zehn Monaten schuldenfrei. Bei einer Tilgung von 1,0 Prozent pro Jahr dauert es 40 Jahre und acht Monate. Je länger die Baufinanzierung läuft, desto mehr Zinsen zahlt der Kreditnehmer.
Nicht alle Kosten, die die Bank für einen Baukredit berechnet, sind im effektiven Jahreszins enthalten. Einige Banken berechnen beispielsweise Bereitstellungszinsen, wenn das Darlehen bewilligt ist, aber nicht abgerufen wird, andere verzichten darauf. Diese Nebenkosten verteuern den Kredit. Wer diese Extras übersieht, schließt möglicherweise ein schlechteres Angebot ab.
Wer ein Haus baut oder eine gekaufte Immobilie saniert, muss immer mit bösen Überraschungen rechnen. Meist liegen die Baukosten höher als ursprünglich veranschlagt. Wenn das Ersparte und der Kredit nicht ausreichen, steht das Projekt auf der Kippe. Baufinanzierer sollten daher Mehrkosten von zehn bis 15 Prozent einplanen.
Viele Bauherren wollen selbst anpacken, um Geld zu sparen. Sie überschätzen oft ihre Fähigkeiten oder ihr Zeitbudget. Wenn dann doch Handwerker ranmüssen, stimmt die Kalkulation nicht mehr. Besser ist es, den Wert der Eigenleistung konservativ anzusetzen.
Baufinanzierungen laufen über 30, 35 Jahre. In dieser Zeit fallen weitere Kosten für die Instandhaltung und Sanierung der Immobilie an. Wer nach Zins und Tilgung sein Budget ausgeschöpft hat, kann die Substanz seiner Immobilie nicht erhalten. Immobilieneigentümer sollten daher pro Jahr mindestens ein Prozent des Immobilienwerts als Rücklage ansparen.
Eine Baufinanzierung ist ein Projekt mit vielen Unbekannten. Schicksalsschläge lassen sich weder einplanen noch vermeiden. Tod oder Berufsunfähigkeit des Hauptverdieners können die Angehörigen in finanzielle Not bringen. Ohne ausreichenden Versicherungsschutz, muss die Immobilie unter Umständen zwangsversteigert werden. Sinnvoll sind Risikolebensversicherungen und Berufsunfähigkeitsversicherungen.
Banken haben kein Interesse daran, bei sinkenden Marktzinsen, ihre eigenen Konditionen nach unten anzupassen. Wer nicht rechtzeitig umschuldet, zahlt für die Anschlussfinanzierung wahrscheinlich zu hohe Zinsen. Baufinanzierer sollten sich spätestens sechs Monate vor Auslaufen der Zinsbindung nach einer Anschlussfinanzierung umschauen. Dabei sollten sie auch Angebote von anderen Banken als nur von der Hausbank einholen.
Viele Kinder bekommen schon bei der Geburt einen Bausparvertrag. Sie sollen sich damit später ein eigenes Heim finanzieren. Wer allein auf Bausparen setzt, zahlt jedoch am Ende zu viel für seine Baufinanzierung. Meist sind Bankkredite günstiger. Das liegt an der ungünstigen Kombination aus unattraktivem Sparzins und niedrigem Bauzins. Besser ist es, in Eigenregie anzusparen und damit den Eigenkapitalanteil erhöhen.
Wer eine Immobilie finanziert, kann neben der klassischen Finanzierung über Bankkredit oder Bauspardarlehen auch eine Lebensversicherung zur Tilgung einsetzen. Der Bauherr spart dabei in eine Lebensversicherung und zahlt Zinsen für das Baudarlehen. Später tilgt das Guthaben aus der Lebensversicherung den Kredit. Risiko: Oft ist das Guthaben aus der Police zu klein. Es bleibt eine Restschuld, die der Immobilieneigentümer abstottern muss. Besser ist es, auf tilgungsfreie Darlehen ganz zu verzichten.
In der Realität wird ein voreilig unterzeichneter Bauvertrag oft zum Bumerang. Denn der Begriff „schlüsselfertig“ ist nicht gesetzlich definiert. Auch ein scheinbar vereinbarter Festpreis kann durch Vertragsklauseln zu Ausnahmen und Gründen, die Abweichungen erlauben, ganz leicht ausgehebelt werden. Die meisten Probleme aus den Verträgen mit Handwerksbetrieben ergeben sich jedoch, weil eine genaue Beschreibung der zu erbringenden Leistung ausbleibt, ein genauer Einzugstermin fehlt oder die Zahlungsmodalitäten und -etappen nicht geregelt sind.
Rechtsanwalt Freund sieht drei Hauptursachen für Streit um den vereinbarten Bauvertrag: Erstens: Ist eine Leistungsbeschreibung nicht präzise, kann das Nachträge zum Vertrag generieren, die neue Kosten verursachen. Zweitens gibt es während der Bauphase häufig Änderungswünsche durch den Auftraggeber. Drittens können auch von außen Probleme auftreten, etwa weil sich das Grundstück als ungeeignet erweist, wenn sich beispielsweise der Untergrund als nicht tragfähig erweist oder mit Altlasten verseucht ist. Der Vertrag sollte unbedingt regeln, wie mit solchen Ereignissen umzugehen ist und wie sie sich auf die Gesamtkosten und den Fertigstellungstermin auswirken.
Vertragsprüfung durch Experten
Anwalt Stephan Freund rät daher allen angehenden Bauherren, das Vertragswerk einschließlich der zugehörigen Leistungsbeschreibungen vor Unterzeichnung von einem Anwalt und einem Architekten oder Bauingenieur prüfen zu lassen. „Es gibt viele Vorschriften, die der, der einmal im Leben ein Haus baut, nicht kennen kann. Zum Beispiel gibt es Nebenleistungspflichten der Baufirma wie die Baustellensicherung oder die Erschließung des Bauvorhabens. Oftmals ist in den Verträgen auch keine förmliche Abnahme oder eine Sicherheit für die Mängelbeseitigung vereinbart“, sagt Freund.
Die Kosten für die Prüfung von Vertrag und Leistungsbeschreibung orientieren sich an den Kosten des Projekts. Bei Baukosten von 450.000 Euro sollte ein Bauherr die 2000 bis 4000 Euro für die beiden Experten ruhig ausgeben. Meist ist das gut investiertes Geld.
Bei einem Bauträger, der mit der zu errichtenden Immobilie auch gleich das Grundstück verkauft, ist der Verhandlungsspielraum für Nachbesserungen am Vertrag meist erheblich kleiner. Da es sich oftmals um Anbieter handelt, die gleich eine ganze Reihenhaussiedlung oder einen Straßenzug im einheitlichen Baustil vermarkten, können sich diese Unternehmen ihre Kunden meist aussuchen. Dennoch sollten es Hauskäufer versuchen.
„In den Bauträgerverträgen wird es meist am Ende spannend, wenn die letzten Kaufpreisraten zu zahlen sind. Da werden dem Auftraggeber auch schon mal Bauabnahmen untergejubelt und die Bauherren laufen der Mängelbeseitigung hinterher“, sagt Anwalt Freund. Das Druckmittel der Bauträger, um sich gegen eine Mängelbeseitigung zu wehren, ist häufig die Verweigerung der Umschreibung des Eigentums im Grundbuch. „Wer vom Bauträger kauft, sollte daher möglichst einen Berater für die Baubegleitung vor Ort hinzuziehen, der die Arbeiten aus technischer Sicht in Augenschein nimmt. Dass kann auch später ein wichtiges Argument sein, um die Zahlungsraten zurückzubehalten, wenn Mängel nicht beseitigt wurden.“
Beispielhaft sollte ein brauchbarer Bauvertrag auch folgende Punkte regeln:
Vermessungskosten
Kosten für Erdarbeiten
Übernahme der Erschließungskosten (Gas, Strom, Telefon, Internet, etc.) durch Bauträger
Baugrunduntersuchung
Bauleistungsbeschreibung mit sämtlichen Arbeiten, Ausstattungen und Materialqualitäten
Terminplan für Zahlungen und Bauabschnitte
Eigenleistungen des Bauherren und ihr Gegenwert
Malerarbeiten außen und innen
eine förmliche Abnahme
Mängelbeseitigung und Sicherheiten
ein unbefristet gültiger Festpreis
ein fester Einzugstermin (nicht „voraussichtlich“)
Gerichtsprozesse dauern lange und sind teuer
Um weitere Risiken zu vermeiden, rät Freund Bauherren auch zu einer genauen Erkundigung über den in Frage kommenden Generalunternehmer oder den Bauträger. „Bauherren sollten im Internet nach Referenzobjekten des Unternehmens suchen und sich diese auch ruhig mal vor Ort ansehen. Idealerweise treffen sie dort sogar Bewohner, die ihre Erfahrungen schildern können.“ Wer sich zudem davor schützen will, dass eine Pleite des Bauunternehmens sein Projekt jäh stoppt und die Kosten explodieren lässt, sollte eine Creditreform-Auskunft über die Kreditwürdigkeit des Unternehmens einholen. Das kann auch der Anwalt übernehmen, der den Vertrag prüft. Eine Insolvenz des Bauträgers ist wohl der schlimmste Fall, der eintreten kann.
Von einem Gerichtsprozess zwischen den Vertragspartnern rät Rechtsexperte Freund aus Erfahrung eher ab: „Die dauern oft mehr als drei Jahre und werden schnell sehr teuer.“ Laut Bauherren-Schutzbund, der 1800 Fälle ausgewertet hat, entstanden bei einem durchschnittlichen Streitwert von 42.000 Euro Kosten für Anwälte, Gutachter, Gericht, Beweisverfahren und außergerichtliche Verfahren in Höhe von 22.000 Euro. Da braucht der Mandant schon eine großzügige Rechtschutzversicherung, damit sich der Aufwand und das jahrelange Verfahren lohnen. Deshalb bemühen sich die Anwälte auch vorrangig um eine außergerichtliche Einigung.
So finden Sie einen Sachverständigen
Ein Gutachter aus dem Handwerksbereich ist für die Beurteilung eines gesamten Gebäudes nebst Grundstück zu spezialisiert. Wenn es um die erste Einschätzung eines Kaufobjektes geht, sollte daher ein erfahrener Bauingenieur oder Architekt das Gutachten erstellen. Er kann auch die Haustechnik wie Heizung und Elektroinstallationen beurteilen. Dabei ist darauf zu achten, dass sich der Sachverständige insbesondere mit Ein- oder Zweifamilienhäusern bzw. Wohngebäuden auskennt. Weniger geeignet ist ein Sachverständiger für Immobilienbewertung. Diese sind eher mit den abstrakten Wertermittlungsverfahren im Erbrecht vertraut als mit Bauphysik und Gebäudetechnik.
Bei der Industrie- und Handelskammer sind im Sachverständigenverzeichnis geeignete Gutachter für alle Fachrichtungen nach Schlagwörtern
Der Verband privater Bauherren e.V. hat überwiegend freischaffende Architekten und Bauingenieure in seinem Sachverständigen-Netzwerk
Die Sachverständigengemeinschaft Bauwesen ist ein Zusammenschluss von Gutachtern, die vor allem in Nordrhein-Westfalen aktiv, aber über ein bundesweites Netzwerk verfügen. Per Telefon wird ein Sachverständiger vermittelt.
Die Architektenkammern der einzelnen Bundesländer bieten ebenfalls die Vermittlung Sachverständiger an. Eine Übersicht aller Landesarchitektenkammern findet sich auf der Seite der Bundesarchitektenkammer.
Aber selbst mit einem geprüften Bauvertrag sollten Bauherren gegenüber schlüsselfertigen Angeboten misstrauisch bleiben. Große Bauunternehmen kalkulieren von vorneherein damit, dass durch Nachträge weitere Einnahmen entstehen – sie beschäftigen sogar eigene Abteilungen zur Bearbeitung der Nachträge, das sogenannte Claims-Management. Sie wissen: Eine um zehn Prozent gestiegene Schlussabrechnung und um ein Zehntel verlängerte Bauzeit sind absolut üblich.
Im Zweifel sollten Bauherren fragwürdige Verträge nicht unterzeichnen und für ihren Traum vom Eigenheim einen anderen Handwerksbetrieb suchen. Das wünscht sich auch Christian Steinhauer* im Nachhinein. „Es wäre schön, wenn man nach den Erfahrungen nochmal von vorn anfangen könnte.“
*Name von der Redaktion geändert
