Tücken in Bauverträgen Schlüsselfertig Bauen ist nur ein Mythos

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Vertragsprüfung durch Experten

Anwalt Stephan Freund rät daher allen angehenden Bauherren, das Vertragswerk einschließlich der zugehörigen Leistungsbeschreibungen vor Unterzeichnung von einem Anwalt und einem Architekten oder Bauingenieur prüfen zu lassen. „Es gibt viele Vorschriften, die der, der einmal im Leben ein Haus baut, nicht kennen kann. Zum Beispiel gibt es Nebenleistungspflichten der Baufirma wie die Baustellensicherung oder die Erschließung des Bauvorhabens. Oftmals ist in den Verträgen auch keine förmliche Abnahme oder eine Sicherheit für die Mängelbeseitigung vereinbart“, sagt Freund.

Die Kosten für die Prüfung von Vertrag und Leistungsbeschreibung orientieren sich an den Kosten des Projekts. Bei Baukosten von 450.000 Euro sollte ein Bauherr die 2000 bis 4000 Euro für die beiden Experten ruhig ausgeben. Meist ist das gut investiertes Geld.

Bei einem Bauträger, der mit der zu errichtenden Immobilie auch gleich das Grundstück verkauft, ist der Verhandlungsspielraum für Nachbesserungen am Vertrag meist erheblich kleiner. Da es sich oftmals um Anbieter handelt, die gleich eine ganze Reihenhaussiedlung oder einen Straßenzug im einheitlichen Baustil vermarkten, können sich diese Unternehmen ihre Kunden meist aussuchen. Dennoch sollten es Hauskäufer versuchen.

„In den Bauträgerverträgen wird es meist am Ende spannend, wenn die letzten Kaufpreisraten zu zahlen sind. Da werden dem Auftraggeber auch schon mal Bauabnahmen untergejubelt und die Bauherren laufen der Mängelbeseitigung hinterher“, sagt Anwalt Freund. Das Druckmittel der Bauträger, um sich gegen eine Mängelbeseitigung zu wehren, ist häufig die Verweigerung der Umschreibung des Eigentums im Grundbuch. „Wer vom Bauträger kauft, sollte daher möglichst einen Berater für die Baubegleitung vor Ort hinzuziehen, der die Arbeiten aus technischer Sicht in Augenschein nimmt. Dass kann auch später ein wichtiges Argument sein, um die Zahlungsraten zurückzubehalten, wenn Mängel nicht beseitigt wurden.“

Beispielhaft sollte ein brauchbarer Bauvertrag auch folgende Punkte regeln:

  • Vermessungskosten

  • Kosten für Erdarbeiten

  • Übernahme der Erschließungskosten (Gas, Strom, Telefon, Internet, etc.) durch Bauträger

  • Baugrunduntersuchung

  • Bauleistungsbeschreibung mit sämtlichen Arbeiten, Ausstattungen und Materialqualitäten

  • Terminplan für Zahlungen und Bauabschnitte

  • Eigenleistungen des Bauherren und ihr Gegenwert

  • Malerarbeiten außen und innen

  • eine förmliche Abnahme

  • Mängelbeseitigung und Sicherheiten

  • ein unbefristet gültiger Festpreis

  • ein fester Einzugstermin (nicht „voraussichtlich“)

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