Die Immobilienpreise steigen – kaum eine Aussage dürfte so unumstritten sein wie diese. Doch eine Untersuchung behauptet nun das Gegenteil: Der Immobilienerwerb wäre demnach heute günstiger als noch vor einigen Jahren.
Die Rede ist hier nicht von der höchst umstrittenen Untersuchung zu fallenden Mieten, sondern von einer Aufstellung des Immobilienfinanzierers Dr. Klein zum Immobilienerwerb. Der hat dafür nicht nur die reinen Kaufpreise verglichen, sondern auch die Zinsen und Löhne miteinbezogen.
Kernfrage der Untersuchung: Wie viele Monatsnettogehälter kostet ein 150 Quadratmeter großes Einfamilienhaus, wenn es binnen 20 Jahren abbezahlt sein soll? Untersucht wurden dabei zehn verschiedene deutsche Metropolregionen und zwar jeweils zu den Stichjahren 2007 und 2017.
Das überraschende Ergebnis: In sieben der zehn Regionen mussten Hauskäufer 2017 weniger Nettogehälter aufwenden als 2007. Nur in München, Berlin und Stuttgart war der Hauskauf demnach trotz Niedrigzinsen und gestiegener Löhne tatsächlich teurer als zehn Jahre zuvor, in München dafür deutlich (s. Tabelle).
| 2007 | 2017 | Differenz | |
| Dresden | 160 | 145 | -15 |
| Düsseldorf | 142 | 128 | -14 |
| Dortmund | 126 | 115 | -11 |
| Frankfurt | 154 | 143 | -11 |
| Köln | 138 | 127 | -11 |
| Hannover | 113 | 111 | -2 |
| Hamburg | 145 | 144 | -1 |
| Stuttgart | 156 | 158 | +2 |
| Berlin | 164 | 166 | +2 |
| München | 211 | 237 | +26 |
Die größte Rolle spielen hier freilich die Zinskonditionen, wie Michael Neumann erklärt, Vorstandsvorsitzender von Dr. Klein: „Die Hauspreise mögen deutlich gestiegen sein, aber die Zinsen sind eben auch in einem ähnlichen Ausmaß gefallen.“
Die Zinslast einer 20-jährigen Zinsbindung lag demnach 2017 zwischen 31 bis 45 Prozent niedriger als zehn Jahre zuvor. In Frankfurt, München und Düsseldorf etwa bedeutete das der Berechnung zufolge eine Zinsersparnis von 60.000 Euro.
Doch es gibt einen Wermutstropfen: Um an die günstigen Konditionen der Beispiel-Rechnung zu kommen, brauchen Hauskäufer 20 Prozent Eigenkapital. In absoluten Summen bedeutet das angesichts der gestiegenen Kaufpreise, dass sie deutlich mehr eigenes Geld mitbringen müssen als noch 2007.
So entsprechen 20 Prozent Eigenkapital für ein durchschnittliches Einfamilienhaus in Berlin heute 120.000 Euro. Zehn Jahre vorher hätten noch 75.000 Euro gereicht, um auf 20 Prozent des Kaufpreises zu kommen.
In München mussten Käufer schon 2007 stolze 116.000 Euro selbst mitbringen, um auf das nötige Eigenkapital zu kommen. 2017 waren dann knapp 190.000 Euro vonnöten.
So viel Eigenkapital können nur die wenigsten ihr Eigen nennen: Wie das IW Köln unlängst herausgefunden hat, liegt das durchschnittliche Eigenkapital von Immobilienkäufern in Deutschland bei etwa 50.000 Euro. Das würde in keiner der von Dr. Klein untersuchten Städte reichen, um auf die 20 Prozent zu kommen.
