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Urlaubsimmobilien Die besten Regionen für den Ferienhauskauf

Ein Haus an der Küste oder in den Bergen verspricht Urlaubsfreude und Rendite. Was Käufer in Deutschland hinblättern müssen, wo die Chancen auf Wertsteigerung am größten sind.

Viele versuchen von Wertsteigerungen in den Ferienorten zu profitieren, aber die Preise sind schon hoch. Dennoch kann der Kauf von Ferienwohnungen noch lohnen Quelle: Arne Weychardt für WirtschaftsWoche

Die "Arche Noah" hüpft über die Nordseewellen. Immobilienmakler Thorsten Figge steuert das Motorboot Richtung Baltrum, der kleinsten der ostfriesischen Inseln. Figge gibt Gas, Gischt spritzt gegen die Fenster der Kabine: "Für die Strecke von Neßmersiel nach Baltrum brauche ich statt 30 Minuten wie die Fähre nur etwa zehn", sagt er. Vor drei Jahren habe er das Boot gekauft, um Zeit zu sparen.

Reetdach statt Rettungsschirm

Ohne eigenes Schiff samt Elektrofahrrad an Bord könnte er die vielen Termine nicht schaffen. Denn die Geschäfte gehen gut an der Küste. Die Rettungsaktionen für die Euro-Banken von Irland bis Zypern haben Vermögende verunsichert, sie fürchten um ihre Tagesgeldkonten. "Käufer haben Angst vor dem Euro und kaufen lieber eine Ferienimmobilie, als das Geld auf der Bank zu lassen", sagt Figge. Kunden kauften zunehmend bar und ohne Bankkredit.

Hinzu kommt: Urlaub an der See und in den Alpen ist gefragt. 37 Prozent der Deutschen verbringen ihren Haupturlaub im eigenen Land. 2005 lag der Anteil noch bei 32 Prozent. Auf einen Gast in Spanien, immerhin das beliebteste Auslandsreiseziel, kommen fünf Deutschlandurlauber.

Mietpreise für Ferienimmobilien im Inland

Mehr als ein Drittel der Inlandsurlauber wohnt in einer Ferienwohnung oder einem Ferienhaus. "Viele wollen sich jetzt eine Ferienimmobilie kaufen", sagt Michael Kiefer, Chefanalyst bei Immobilienscout24, "aber das Angebot an den begehrten Standorten ist extrem knapp." Die Folge: Die Preise ziehen stark an. An der Nord- und Ostsee, aber auch in den Alpen und am Bodensee müssen Hauskäufer mittlerweile mehr als 300.000 Euro einplanen. An besonders beliebten Standorten stiegen die Preise zwischen 2009 und 2012 um sechs Prozent pro Jahr. Eigentümer durften sich über entsprechende Wertsteigerungen freuen.

Ostfriesland: Knapper Raum

Auf den kleineren ostfriesischen Inseln gehen den Maklern die Angebote aus. Nur zwei Objekte stünden auf Baltrum zum Verkauf, sagt Makler Figge. Etwas mehr Auswahl bieten größere Inseln. "Norderney macht etwa ein Viertel des Ferienimmobilienmarktes auf den sieben Inseln aus", sagt Andreas Pilz, Makler bei Engel & Völkers in Norderney. Derzeit seien dort etwa 40 Immobilien auf dem Markt. Norderney und Juist sind am teuersten: Wohnungen kosten zwischen 5400 und 6200 Euro pro Quadratmeter. Wer Meerblick will, muss 7000 Euro hinblättern, sagt Figge.

Warner B. J. Popkes, 54, Geschäftsführer des Wirtschaftsprüfungsunternehmens RSM Deutschland aus Leer, ist das zu viel. Er hat eine simple Rechnung aufgemacht: Auf Norderney seien Ferienimmobilien etwa 200 Tage im Jahr vermietbar, auf Borkum 150 bis 160 Tage. Da der Preis auf Borkum bei etwa der Hälfte liege, lohne der Kauf dort eher: "Entscheidend ist das Verhältnis von vermietbaren Tagen zum Kaufpreis." Popkes hat auf Borkum eine alte Kommandeurs-Villa gekauft. Dort entstehen sieben Ferienwohnungen.

Konkurrenz um den Wohnraum

Wo sich Ferienhausbesitzer freuen dürfen
Nordseeküste:Sylt ist am teuersten, klar. Ein Ferienhaus mit 140 Quadratmetern kostet hier selbst im Durchschnitt der Gemeinden etwa eine Million Euro (1. Quartal 2013). Doch auch auf den kleineren ostfriesischen Inseln Norderney und Spiekeroog fallen die Hauspreise schon in die Spitzenkategorie. Hier müssen Käufer rund 700.000-750.000 Euro einplanen. Während der Sylter Immobilienmarkt seinen Zenit vermutlich schon erreicht hat, ist der Preisanstieg auf den ostfriesischen Inseln noch nicht beendet. Angebotspreise für Häuser in ausgewählten Ferienregionen. Jeweils für ein Haus mit 140 m² Wohnraum und 600 m² Grundstück
Nieblum, Insel Föhr: Hauspreise: +35 % seit 2009Bernd und Julia Wilkening, Mitte 50, steckten 2009 insgesamt 1,3 Millionen Euro in Kauf und Umbau des Reetdachhauses. Das Meer ist nur einen 100 Meter langen Dünenpfad entfernt. Nun kann das Ehepaar aus der Lüneburger Heide die zwei entstandenen Ferienwohnungen an 300 Tagen pro Jahr vermieten. Bei einer Miete ab 140 Euro pro Nacht bleiben ihnen unter dem Strich etwa drei Prozent Rendite. Der Wertzuwachs der Immobilie kommt noch obendrauf. Quelle: Arne Weychardt für WirtschaftsWoche
Ostseeküste:Die besten Lagen auf Rügen und Usedom können mittlerweile mit den Preisen der Nordseeinseln mithalten. Auf Ebene der Gemeinden kann man das aber kaum noch sehen. Besonderheit der großen Inseln: Die Preise fallen schnell, sobald man sich von der Küste entfernt. Schon wenige Kilometer hinter der Küste gleichen die Preise eher denen auf dem Festland, die meisten Häuser sind kaum noch als Ferienhaus geeignet. Auf der relativ schmalen Halbinsel Fischland-Darß-Zingst sind die Durchschnittspreise daher höher. Mit 596.000 Euro für ein Haus mit 140 Quadratmetern hat zum Beispiel die Gemeinde Ahrenshoop nur ganz knapp die Spitzenkategorie verfehlt.
Born auf dem Darss: Hauspreise +19 % seit 2009Monika Credner, Anfang 60, machte sich schon in den Neunzigerjahren auf die Suche nach einem Standort, an dem sie ein Ferienhaus kaufen wollte. In Born auf dem Darß entdeckte sie 2001 ein altes Fischerhaus, damals noch ohne Wasseranschluss und Strom. Heute, nach der zweiten Renovierung, ist das reetgedeckte Haus modern ausgestattet. Credner und ihre Familie wohnen selbst im Dachgeschoss, zwei Ferienwohnungen im Erdgeschoss vermieten sie an Gäste (Übernachtung ab 50 Euro). Quelle: Arne Weychardt für WirtschaftsWoche
Schönberger Strand: Hauspreise: +7 % seit 2009Carsten Anders, 49, baute mit dem familieneigenen Bauunternehmen die Ostseeresidenz, eine Anlage mit 40 Ferienwohnungen, direkt hinter der Strandpromenade. Insgesamt investierte das Unternehmen sieben Millionen Euro. Zehn Wohnungen sind bereits verkauft, zu Quadratmeterpreisen von bis zu 3000 Euro. Die übrigen 30 behält Anders dauerhaft im Familienbesitz. Sie werden an Feriengäste vermietet (ab 39 Euro pro Nacht). Quelle: Arne Weychardt für WirtschaftsWoche
Baden-Württemberg und Bodensee:Ferienhäuser direkt am Bodensee bieten einen grandiosen Blick und waren auch eine solide Geldanlage. In Lindau sind die Preise seit 2009 um fünf Prozent pro Jahr gestiegen. Im Schwarzwald stechen einzelne kleinere Gemeinden hervor, etwa Merzhausen und Au. Sie zählen schon zum Freiburger Einzugsgebiet und sind deshalb nicht nur bei Ferienhauskäufern begehrt.
Bayern:Der Kreis Miesbach mit Gemeinden wie Tegernsee und Rottach-Egern ist für seine hohen Preise berüchtigt. In vielen der Orte tummeln sich Promis und Möchtegern-Promis: Es ist zwar etwas teurer, dafür ist man unter sich. Aber auch beliebte Wintersport-Regionen wie Garmisch-Partenkirchen und Oberstdorf schaffen es mit den Hauspreisen in die teuerste Kategorie oder sind knapp davor - unter 600.000 Euro für ein Haus geht hier also kaum etwas.

Ein Ende des Preisanstiegs auf den ostfriesischen Inseln ist nicht in Sicht. Längst konkurrieren Anleger mit Inselbewohnern um den knappen Wohnraum. Die Bürgermeister der betroffenen Gemeinden wollen vermeiden, dass bisher privat genutzte Immobilien in Ferienwohnungen umgewandelt werden. Es wird über ein Veränderungsverbot diskutiert. Damit würden Ferienimmobilien noch knapper – und teurer.

Nordfriesland: Sichere Werte

Auf Sylt ist das kaum noch möglich. Auf 100 Einwohner kommt ein Makler. Viele versprechen noch zweistellige Wertsteigerungen. Doch die Preise sind schon oben. "Außer in den wassernahen Top-Lagen ist in den kommenden Jahren nicht mit größeren Preissteigerungen zu rechnen", sagt der Sylter Makler Peter Peters. Davon kommen in den teuersten Insellagen, vor allem in Kampen, kaum welche auf den Markt.

Wer hier eine Ferienimmobilie kaufe, um sie zu vermieten, der müsse sich mit etwa zwei Prozent Rendite zufriedengeben, sagt Peters. Denn die Mieten seien deutlich langsamer gestiegen als die Einkaufspreise – ein Signal für eine Immobilienblase. Den meisten Käufern gehe es aber nicht um Spekulation, sondern um Kapitalerhalt. Dafür stehen die Chancen auch auf Sylt nicht schlecht. Schließlich ist die Insel nur zu zwölf Prozent bebaut. Gemeinden weisen keinen Baugrund mehr aus. Käufer müssen für bestehende Häuser bieten.

Trotz großer Nachfrage und knappem Angebot rät Makler Peters Interessenten zur Vorsicht: "Ein Viertel aller auf Sylt angebotenen Objekte ist deutlich überteuert." Immobilien mit Potenzial seien am ehesten in den Nachbargemeinden Kampens, in Wenningstedt und Keitum, zu finden.

So viel kosten Ferienimmobilien
Gemeinde/StadtInsel/RegionPreis pro Quadratmeter
(2012 in Euro)
Preisentwicklung
pro Jahr
(2009–2012, in %)
Preistrend 2013/14 
HausWohnung

Nordsee (Festland)

Sankt Peter-OrdingNordfriesland295027507,8stark steigend
NeuharlingersielOstfrieslandk.A.19504,9stabil
BüsumSchleswig-Holstein165019004,3leicht steigend
CuxhavenNiedersachsen145017502,6stabil
Wangerland (mit Schilling)Friesland105013501,5leicht steigend
Esens (mit Bensersiel)Ostfriesland105012002,2stabil
Nordsee (Inseln)
ListSylt7500500013,0leicht steigend
Wenningstedt-BraderupSylt7400615010,3leicht steigend
Gemeinde Sylt (mit Westerland)Sylt6200565010,1leicht steigend
KampenSylt595010 7502,7stabil
NorderneyNorderney5000620011,8leicht steigend
SpiekeroogSpiekeroog5000k. A.k. A.leicht steigend
NieblumFöhr425028005,2leicht steigend
NebelAmrum400052006,8leicht steigend
OevenumFöhr3900260010,6stark steigend
Wyk auf FöhrFöhr3700400011,1stark steigend
WrixumFöhr320027006,2leicht steigend

 

Wangerooge

Wangerooge295034502,3leicht steigend

 

Borkum

Borkum260030507,7stark steigend
JuistJuistk. A.54008,2leicht steigend

Der Sylt-Boom breitet sich jetzt aus. "Wegen der horrenden Preise und des Society-Rummels flüchten viele Käufer auf die Nachbarinseln, beispielsweise nach Föhr", sagt Makler Leif Both von Dahler & Company. Möbelfabrikant Bernd Wilkening, 54, aus Hermannsburg in der Lüneburger Heide, hat mit seiner Frau auf Föhr zugeschlagen: "Hier sind die Menschen bodenständiger und die Preise noch bezahlbar." Wilkening nutzte die Finanzkrise. Der Unternehmer kaufte ein Reetdachhaus in Nieblum für etwa 900 000 Euro. 400 000 Euro steckte er in den Umbau. "Ich habe die Chance gesehen, ein Haus in attraktiver Strandnähe ausschließlich als luxuriöse Ferienimmobilie zu vermieten."

Wer eine Ferienimmobilie nur vermietet und nicht selbst nutzt, hat oft steuerliche Vorteile. Auf Föhr sparen reine Vermieter die sonst anfallende Zweitwohnungsteuer. Auch bei der Einkommensteuer gibt es Vorteile.

Die beiden Ferienwohnungen im Reetdachhaus seien wegen der guten Lage und Ausstattung 300 Tage im Jahr vermietet, so Wilkening. Im Jahr kommen etwa 130.000 Euro Miete zusammen. Nach Kosten und Steuern bleiben ihm drei Prozent Rendite – den Wertzuwachs nicht eingerechnet. Bereits ein Jahr nach Kauf und Umbau sei das Haus eine halbe Million Euro mehr wert gewesen.

Dass Föhr angesichts des Nachfragedrucks noch lange bodenständig bleibt, ist unwahrscheinlich. Die Insel rüstet auf. So soll an Wyks Südstrand ein Wellnessresort auf 23.000 Quadratmetern direkt am Strand entstehen – mit Hotel und Apartmenthäusern mit 55 Ferienwohnungen.

Infrastruktur ist wichtig

Wo die Deutschen Ferienhäuser kaufen
Platz 10: ItalienBella Italia hat in unter den 2664 befragten Ferienhauskäufern an Beliebtheit eingebüßt. Das hat eine Marktanalyse des Ferienhausvermittlers HomeAway Fewo-direkt und des Immobilienmaklers Engels & Völkers ergeben. Bis 2011 entschieden sich demnach noch 7,3 Prozent der Käufer für eine Immobilie in Italiens Urlaubsregionen. Seitdem ist ihr Anteil auf nur noch 1,4 Prozent gesunken. Die beliebteste Urlaubsregion Italiens bleibt die Toskana. Quelle: dpa
Platz 9: NiederlandeDie Nordseeküste der Niederlande ist ein Urlaubsklassiker. Doch auch im Ferienhausmarkt ist die dortige Immobilienkrise angekommen. Nach 2,6 Prozent bis 2011 entschieden sich in den vergangenen drei Jahren nur noch zwei Prozent der Deutschen für einen Immobilienkauf in den Niederlanden. Quelle: obs
Platz 8: FrankreichAuch das große Nachbarland ist trotz "Savoir Vivre" in der Gunst deutscher Immobilienkäufer gesunken. Nur noch 2,0 Prozent entschieden sich für einen Kauf in einer der vielen französischen Urlaubsregionen. Zwei Jahre zuvor waren es noch 6,0 Prozent gewesen. Quelle: dpa
Platz 7: SchweizDas Urlaubsdomizil in den Bergen hat Liebhaber verloren. In der Schweiz erwarben nur 2,3 Prozent der deutschen Ferienhauskäufer eine Immobilie. Vor zwei Jahren waren es immerhin 3,7 Prozent. Quelle: dpa
Platz 6: ÖsterreichHeurigen-Lokale, Skigebiete und malerische Landschaften locken offenbar nicht mehr so viele Käufer an: Die Nachfrage nach Ferienimmobilien sank von 9,1 Prozent auf 5,7 Prozent unter deutschen Ferienimmobilienkäufern. Quelle: dpa
Platz 5: USAAmerika ist wieder zurück. Nach Jahren eines kriselnden Häusermarktes nutzen hiesige Immobilienkäufer in der beginnenden Markterholung gern die gesunkenen Immobilienpreise in Übersee – vor allem im Sonnenstaat Florida. Nachdem sich bis 2011 nur 2,1 Prozent der Käufer für die USA entschieden, waren es in den vergangenen drei Jahren 6,3 Prozent. Das war der zweithöchste Zugewinn in der Untersuchung. Quelle: dpa
Platz 4: Schleswig-Holstein - OstseeküsteBei den heimischen Käufern von Ferienhäusern steht das nördlichste Bundesland hoch im Kurs. 7,4 Prozent entschieden sich für eine Immobilie in Schleswig-Holstein – überwiegend an der Ostseeküste. Unter den Lieblingsstandorten in Deutschland ist das aber nur der dritte Platz. Quelle: dpa

Föhr zieht bisher vor allem Käufer an, die auf die gute Infrastruktur von Wyk setzen. Hier gibt es Geschäfte, Fachärzte, ein Kurzentrum und sogar ein Kino. Wie wichtig Infrastruktur ist, zeigt sich an der Ostseeküste Schleswig-Holsteins. "Die Lagen am Meer können noch so toll sein", sagt Günter Heimel, Immobiliensachverständiger aus Kiel, "wenn dahinter nichts kommt, bleiben Gäste und Immobilienkäufer aus."

Ostsee: Ein Nummer zu groß

In Kappeln an der Mündung der Schlei etwa gingen Investoren mit Großprojekten baden. Direkt am Meer, in Port Olpenitz, planten sie ein Mega-Ferienresort mit 1000 Häusern für 500 Millionen Euro. Doch aus den hochtrabenden Plänen ist wenig geworden – "weil der Standort nicht ausreichend angebunden ist", sagt Heimel.

An vielen Orten der Ostseeküste Schleswig-Holsteins stehen Siedlungen mit Ferienimmobilien aus den Siebzigerjahren. "Wenn dort nicht in großem Stil investiert wird, werden solche Siedlungen schnell zum Auslaufmodell", sagt Heimel. Sie könnten dann einen ganzen Ort nach unten ziehen. Damp, Holm oder die Marina Wendtorf suchen noch ihr Konzept.

An aussichtsreicheren Standorten ist die Nachfrage auch an der Ostsee groß. So wie am Schönberger Strand. Die Mischung aus Sandstrand, hochwertigen Immobilien und Geschäften vor Ort zöge Gäste an, sagt Sachverständiger Heimel. Demnächst soll die Bahntrasse nach Kiel wiederbelebt werden: "Damit würde die Verkehrsanbindung noch besser, was zu weiteren Wertsteigerungen führen dürfte."

So viel kosten Ferienimmobilien
Gemeinde/StadtInsel/RegionPreis pro Quadratmeter
(2012 in Euro)
Preisentwicklung
pro Jahr
(2009–2012, in %)

Preistrend 2013/14 

HausWohnung
Ostsee (Festland)
AhrenshoopFischland-Darß-Zingst410033506,3leicht steigend
PrerowFischland-Darß-Zingst330024005,8leicht steigend
ZingstFischland-Darß-Zingst320027008,4stark steigend
Born auf dem DarßFischland-Darß-Zingst260025506,1leicht steigend
BoltenhagenNordwestmecklenburg225025004,2leicht steigend
Timmendorfer StrandOstholstein210027505,4leicht steigend
KühlungsbornBad Doberan210026508,6stark steigend
Schönberger StrandPlön1600k.A.2,6stabil
RerikBad Doberan155025506,1leicht steigend
HeiligenhafenOstholstein145014002,1stabil
Ostsee (Inseln)

 

Hiddensee

Hiddensee285032501,6stabil
Heringsdorf (mit Ahlbeck u. Bansin)Usedom235037505,7leicht steigend
BinzRügen200028007,1leicht steigend
GöhrenRügen195024005,2leicht steigend
GloweRügen185022007,1leicht steigend
ZinnowitzUsedom185027505stabil
PoelPoel17001500–1,6stabil
FehmarnFehmarn145013003,2stabil
BaabeRügen145023000stabil
UmmanzRügen140013004,2stabil

Carsten Anders aus dem nahe gelegenen Hohenfelde kaufte mit dem familieneigenen Immobilienunternehmen vor 15 Jahren einen Teil des ehemaligen Kurparks hinter der Strandpromenade. Acht Ferienhäuser mit 40 Wohnungen hat das Unternehmen hier hochgezogen, sieben Millionen Euro investiert. Zehn Wohnungen hat es mittlerweile für bis zu 3000 Euro pro Quadratmeter verkauft. Die übrigen 30 werden vermietet. "Schon mit 150 Tagen Auslastung pro Jahr erreichen wir dank günstiger Baukosten acht Prozent Rendite", sagt Anders.

Ähnlich gute Anlagechancen für Käufer sieht Sachverständiger Heimel in der Kieler Bucht, wo Baugrundstücke händeringend gesucht werden. Von schwierigen Standorten würde er hingegen die Finger lassen, selbst bei Preisabschlägen. "Im Vergleich zu solchen Lagen ist die Ostseeküste Mecklenburg-Vorpommerns viel interessanter", sagt Heimel. Die Preise seien dort oft noch niedriger, die Lebenshaltungskosten geringer: "Dazu kommt eine neue Infrastruktur."

Vorpommern: Natur pur

Zehn Jahre hat Monika Credner gesucht. 2001 wurde sie fündig, in Born auf dem Darß, Teil einer Ostseehalbinsel im Nationalpark Vorpommersche Boddenlandschaft. Ein heruntergekommenes Fischerhaus ohne Strom und Wasser hatte es ihr angetan, nur wenige Schritte vom Bodden entfernt, einem nachgelagerten Küstengewässer. Credner kaufte es für sich und ihre Familie und nennt den Kauf eine der besten Entscheidungen ihres Lebens. Nach zwei Renovierungen bietet das reetgedeckte Haus mit Fußbodenheizung und Bädern Komfort und Charme. Das Dachgeschoss bewohnt Credner mit Familie. Das Erdgeschoss hat sie aufgeteilt: Für die Einzimmerwohnung zahlen Gäste ab 50 Euro pro Nacht, die größere Zweizimmerwohnung kostet ab 80 Euro. Urlauber kommen fast immer, "nur im November, Februar und März ist es etwas ruhiger".

Preise fallen mit der Entfernung zum Strand

Mietpreise für Ferienimmobilien im Ausland

"Auch auf unserer Halbinsel sind leider schon austauschbare Feriensiedlungen entstanden, die im Winter völlig leerstehen", sagt Credner. Ahrenshoop, Wustrow und die Boddendörfer Wieck und Born haben ihren Charakter bewahrt; Prerow und Zingst, direkt am Meer, wurden stärker zugebaut.

Für Immobilien auf der Halbinsel zahlen Käufer heute ähnlich viel wie auf den viel größeren Inseln Rügen und Usedom. Für Häuser in guter Lage müssen sie mit mehr als 3000 Euro pro Quadratmeter rechnen. "Besonderheit von Rügen und Usedom ist, dass die Preise mit steigender Entfernung zum Strand sehr stark fallen", sagt Analyst Kiefer von Immobilienscout24. Beispiel Rügen: Nur sechs Kilometer hinter dem Ostseebad Binz liegt die Gemeinde Zirkow. Doch die Märkte der Gemeinden trennen Welten. Während Hauskäufer in Binz im Schnitt 2000 Euro pro Quadratmeter zahlen und gute Aussichten auf weitere Wertsteigerungen haben, sind es in Zirkow nur 900 Euro.

Alpen: Postkartenidylle

Hohe Preise über ganze Landkreise hinweg gibt es auch fast 1000 Kilometer weiter südlich. "Die Besonderheit in den bayrischen Ferienregionen ist, dass die Erwerbstätigen und die Urlauber eigentlich die gleichen Immobilien suchen", sagt Christiane Noisternig, Immobiliensachverständige aus Feldkirchen-Westerham. Anders als an vielen Küstenorten gäbe es keine reinen Ferienhaussiedlungen: "Die Konkurrenz um das knappe Angebot ist daher besonders groß." Gefragt seien Häuser in ortsüblicher Bauweise, von der Zweizimmerwohnung bis zum Einfamilienhaus. Neben Seelagen in den Voralpen, etwa in Prien am Chiemsee, seien auch die typischen Berglagen der Bayerischen Alpen begehrt, möglichst mit unverbaubarem Blick. "Die Leute suchen die Postkartenidylle, die sie aus Fernsehserien kennen", sagt Noisternig. In Tegernsee müssen sie dafür mit 8000 Euro pro Quadratmeter Haus schon mehr als auf Sylt zahlen – bekommen für ihr Geld aber auch eine vergleichbare Promidichte geboten.

So viel kosten Ferienimmobilien
Gemeinde/StadtRegionPreis pro Quadratmeter
(2012 in Euro)
Preisentwicklung
pro Jahr
(2009–2012, in %)
Preistrend 2013/14
HausWohnung
Schwarzwald
HinterzartenHochschwarzwald290025008,2stark steigend
Titisee-NeustadtHochschwarzwald175014002,3leicht steigend
FeldbergHochschwarzwald15001300–0,3leicht steigend
Allgäu, Alpen
TegernseeBayerische Alpen795035006,3leicht steigend
Rottach-EgernBayerische Alpen590041508,6leicht steigend
Bad WiesseeBayerische Alpen475031008,1stark steigend
Garmisch-PartenkirchenBayerische Voralpen465030005,5stark steigend
OberstdorfOberallgäu385027505,3stark steigend
Murnau am StaffelseeBayerische Voralpen380025506,0stark steigend
SchlierseeBayerische Alpen365027005,6stark steigend
Angebotspreise gerundet; Quelle: Immobilienscout24

Deutlich bodenständiger lebt Familie Brandner. Sie wohnt schon seit Generationen in Bischofswiesen im Berchtesgadener Land, mitten in der Natur, umrahmt von tiefgrünen Kuhweiden und mit Blick auf schneebedeckte Berge. Vor einem Jahr haben Brandners mit ihren drei Söhnen, ein neues Generationenprojekt gestartet. Den alten Hof der Eltern rissen sie ab und bauten für 600 000 Euro ein neues Haus aus Holz (siehe Foto Seite 74). "Das passt zur Landschaft und zu uns", sagt Sebastian Brandner, der unter der Woche im Salzbergwerk von Berchtesgaden arbeitet. Am Wochenende kümmern er und seine Frau sich in Bischofswiesen um die zwei neuen Ferienwohnungen im Obergeschoss und um sechs Kühe. "Eigentlich lohnt sich die Viehhaltung nicht mehr", sagt Brandner. "Aber unsere Gäste freuen sich, wenn auch mal eine Kuh am Fenster vorbeiläuft. Deshalb zahlt es sich aus."

Brandners haben lange gerechnet. "Unser Jüngster fand es verrückt, so viel Geld in die Hand zu nehmen", sagt Brandner. Schließlich würden ihre Kinder eines Tages die Restschuld abzahlen müssen. Auch die örtliche Sparkasse hätte gezögert. Brandners kalkulierten mit 120 Tagen Belegung pro Jahr, 10 Tage mehr als vor Ort üblich. "So hätten die Einnahmen sauknapp gereicht, um die laufenden Kosten und die Kreditraten zu decken."

Alpenvorland ist vielen zu teuer

Welche Fallen das Ferienhaus birgt
Laue Luft, köstliche Paella und ein erlesener Rotwein, den die heimischen Gastgeber reichlich einschenkten - was für ein schöner Abend. Bei der Vorspeise sprach der Spanier vom Wetter und erzählte von seinem neuen Bauprojekt. Hochglanzbroschüren machten noch vor dem Hauptgericht die Runde. Von Meeresblick, großzügigen Terrassen war die Rede und vom Einzug im nächsten Sommer. Freilich, die Nachfrage sei groß und nur noch wenige Apartments seien zu haben. Aber Kurzentschlossenen könne er helfen. Beim Dessert lag der Vorvertrag auf dem Tisch: Eine kleine Anzahlung von 50 000 Euro sei doch kein Problem? Quelle: Engel & Völkers
Die deutschen Käufer unterschrieben eilig und überwiesen das Geld nach dem Urlaub pünktlich. Anschließend hörten sie lange nichts mehr aus Spanien. Kein Einzelfall, weiß Peter Schöllhorn von der Deutschen Schutzvereinigung Auslandsimmobilien: „Dann kommen die Leute zu uns, und fragen wie es weitergehen soll.“ Er stellt klar: „Privatschriftliche Vorverträge sind in Spanien und Frankreich gültig und bindend. Aber eine Anzahlung ohne Sicherheit kann die schlimmste Falle beim Kauf einer Ferienimmobilie sein.“ Bevor eine Anzahlung überwiesen wird, sollte der Käufer auf jeden Fall eine Bankbürgschaft vom Bauträger oder Verkäufer verlangen. Quelle: dpa
Falle LuftblasenPapier ist geduldig und ein schöner Prospekt ist schnell gedruckt. Im schlimmsten Fall existiert das Traumhaus aber nur auf dem Papier. An Ort und Stelle findet der Geprellte nichts als Wildnis. Erst ansehen dann anzahlen, das gilt auch für gebrauchte Objekte. Schon manches Traumhaus am Strand erwies sich als Bruchbude. Quelle: dpa
Falle SchwarzbautenIn Italien und Spanien wird viel schwarzgebaut. Statt eine Baugenehmigung einzuholen wird die gesamte Ferienanlage ohne Prüfung fertiggestellt und das Bußgeld im Kaufpreis einkalkuliert. Den Ärger hat später der Käufer. Nachträglich Genehmigungen einzuholen, verschlingt viel Zeit. Quelle: Reuters
Falle Baumängel„Wo die Baugenehmigung fehlt, wird auch oft die Statik eingespart“, warnt Anwalt Schöllhorn. Das nächste Erdbeben bringt solche Ferienträume in Gefahr. Wer sich vor Baumängeln schützen will, geht mit einen unabhängigen Bausachverständigen zum Ortstermin. „Deutsche Bauqualität ist im Süden nicht selbstverständlich“, bemerkt Schöllhorn. Quelle: dpa
Falle EigentümerWer das richtige Objekt gefunden hat, sollte klären, ob der Verkäufer überhaupt der Eigentümer ist. Auf eine Anfrage bei den ausländischen Eigentumsregistern sollte deshalb kein Käufer verzichten. Leider wird im sonnigen Süden oft nicht viel Wert auf die Eintragungen gelegt. In Griechenland gibt es außerdem immer noch kein flächendeckendes Grundbuch. Quelle: picture-alliance
Falle ErbengemeinschaftErben verkaufen im Ausland oft ohne die geerbten Immobilien vorher umschreiben zu lassen. Doch zerstrittene Erbengemeinschaften sind in Spanien, Frankreich oder Italien genauso häufig wie bei uns. Ohne die Unterschrift der Miterben ist der Kauf nicht möglich. Quelle: dpa

Tatsächlich waren die Wohnungen im vergangenen Jahr an 185 Tagen gebucht, dieses Jahr werden mehr als 215 Tage Gäste kommen. Ab 95 Euro pro Nacht können sie übernachten. Dank der hohen Auslastung bleibt Brandners ein Überschuss, etwa für weitere Investitionen. Ihre Rechnung ist also mehr als aufgegangen. Ein Grund: Sie locken mit moderner Ausstattung. "Wir haben alles so gebaut, dass wir uns in den Wohnungen selbst wohl fühlen würden", sagt Brandner. Jetzt kämen die Gäste, die sie sich vorgestellt hätten: Selbstständige, Freiberufler, Leute mit gehobenem, aber nicht abgehobenem Hintergrund. Hilfreich sei die Nähe zum Flughafen Salzburg, den – in einer halben Stunde Autoentfernung – viele günstige Fluglinien ansteuern.

Bayerwald: Etwas günstiger

Einigen Käufern aus der Region ist das Alpenvorland mittlerweile zu teuer. Eine Ausweichmöglichkeit bietet der Bayerische Wald. Jahrzehntelang war das Immobilienangebot hier üppig, Umsatz und Preise waren moderat. Doch das stimmt längst nicht mehr für alle Segmente. Bei frei stehenden Häusern in Waldrandlage übersteige die Nachfrage das Angebot um ein Vielfaches, sagt Christian Wanninger vom Makler Ebner Haus & Grund. Deren Preise stiegen pro Jahr zweistellig.

So wie hier, zwischen Deggendorf und Viechtach: auf einer leichten Anhöhe, von alten Obstbäumen umrankt, üppige Geranien an den Balkonen und ein bunt-blühender Bauerngarten davor. Ein typischer Einfirst-Hof, Baujahr 1750 und 1996 bis 2002 aufwendig saniert. 499 000 Euro will der Besitzer für den Hof haben – er würde jede Postkarte schmücken. "Das ist halt genau das, was alle wollen", meint Makler Wanninger, "keine direkten Nachbarn, unverbauter Blick auf eine wunderbare Landschaft, ein Haufen Grund drum herum."

In Arbeit
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Bei solchen Objekten ist die Preisskala auch im Bayerischen Wald nach oben offen. Wenn es überhaupt noch Objekte gibt. Denn nicht nur betuchte und erholungsbedürftige Großstädter suchen sie, gern auch als späteren Altersruhesitz, "auch die Einheimischen kaufen – vor allem aber verkaufen sie fast nichts mehr".

So gehen wirklich schöne Häuser in Alleinlage schon mal für eine knappe Million über den Tisch. "Wesentlich günstiger sind kleine Häuschen in Feriendörfern oder Etagenwohnungen, da liegen wir noch immer weit unter dem Preisniveau der Alpen oder auch bestimmter Küstenregionen, und das Angebot ist nach wie vor gut", sagt Wanninger. Viele Interessenten seien außerdem zu unflexibel, "sie wollen partout an dem Ferienort kaufen, in dem sie seit 30 Jahren Urlaub machen", sagt der Makler. "Häufig müssten sie aber nur 15 Kilometer fahren, um festzustellen, dass der Berg von der anderen Seite genauso schön ist."

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