Bundesjustizministerin Katarina Barley (SPD) will durchsetzen, dass beim Kauf und Verkauf von Wohnungen und Häusern künftig derjenige den Makler bezahlt, der ihn beauftragt – so wie das schon bei Vermietungen der Fall ist. „Ein eigenes Zuhause wird gerade für junge Menschen und Familien immer schwerer zu finanzieren. Oft müssen Käufer enorme Maklerkosten tragen, obwohl der Verkäufer den Makler beauftragt hat“, sagte die SPD-Politikerin der „Süddeutschen Zeitung“. Mit der Neuregelung sollten Käufer bei den Nebenkosten des Immobilienerwerbs entlastet werden.
„Für die Käufer von Wohnimmobilien ergeben sich Einsparungen von bis zu drei Milliarden Euro“, schätzt das Ministerium in einem Referentenentwurf, der der WirtschaftsWoche vorliegt. Danach würden sich nach Schätzung des Ministeriums für die Verkäuferseite „zusätzliche Maklerkosten in Höhe von circa 3,3 Milliarden Euro ergeben“.
Dem Bericht zufolge wechseln in Deutschland nach einer Schätzung des Statistischen Bundesamtes jedes Jahr 500.000 Wohnimmobilien den Eigentümer. In fast zwei von drei Fällen seien Makler beteiligt – mit einer Provision von bis zu 7,14 Prozent der Kaufsumme. Bei einer 400.000 Euro teuren Immobilie mache dies schon knapp 30.000 Euro aus. Gerade in den Regionen mit großer Wohnungsnot sei es üblich, dass die Provision allein vom Käufer gezahlt wird. Für Barley sei klar, dass der Grundsatz „Wer bestellt, der zahlt“ auch bei Immobilienkäufen gelten müsse. „Das sorgt für einen echten Wettbewerb und faire Preise bei den Maklerkosten“, sagte die Ministerin der Zeitung.
Bereits im August vergangenen Jahres hatte die Justizministerin angekündigt: „Wir prüfen aktuell, ob sich das Bestellerprinzip auch auf Immobilienverkäufe übertragen lässt.“ Zum Jahresende 2018 hieß es, „in Kürze“ werde das Ministerium einen Gesetzentwurf vorlegen. Dabei blieb es bislang. Einen Termin nannte Barley auch jetzt nicht.
Bei der Vermittlung von Wohnungen habe die Verschiebung der Maklergebühren auf die Vermieter bereits einen positiven Effekt gehabt, sagte die Ministerin im vergangenen Sommer: „Die Einführung dieses Bestellerprinzips war ein wichtiger Schritt, um Mieter spürbar zu entlasten.“
Vor allem CDU und CSU haben sich in letzter Zeit stark für Immobilienkäufer eingesetzt – etwa auch für die Einführung des Baukindergelds. Die SPD gilt eher als Anwalt der Mieter und will vor allem mehr sozialen Wohnungsbau.
Die Maklergebühr schwankt in Deutschland zwischen 7,14 bis 5,95 Prozent des Kaufpreises. In Berlin, Bremen, Hamburg, Hessen und Brandenburg zahlt der Käufer die Provision komplett, in den anderen Bundesländern wird sie in der Regel zwischen Käufer und Verkäufer geteilt. Auswertungen des Maklerunternehmens Homeday aus drei Millionen Immobilieninseraten zeigen, dass Käufer in Bundesländern wie Niedersachsen, Sachsen-Anhalt oder Thüringen statt der 3,57 Prozent eher knapp sechs Prozent des Kaufpreises an den Makler abdrücken, in Mecklenburg-Vorpommern und Sachsen sind es sogar 6,1 beziehungsweise 6,14 Prozent.
Erwerbsnebenkosten nach Bundesländern für eine 300.000-Euro-Immobilie
Brandenburg hat 2015 die Grunderwerbssteuer von 5 auf 6,5 Prozent erhöht. Immobilienkäufer müssen die Maklergebühr von 7,14 Prozent allein tragen. Insgesamt kommen an Kaufnebenkosten maximal 15,64 des Kaufpreises zustande, was im Beispiel 46.920 Euro entspricht. Damit ist Brandenburg in Sachen Kaufnebenkosten das teuerste deutsche Bundesland. Die Kosten für den Notar liegen in allen Bundesländern bei zwei Prozent. Sie werden in den folgenden Bundesländern nicht mehr aufgeführt.
Quelle: Homeday; Stand: April 2018
In Berlin fällt die Steuer auf den Immobilienerwerb etwas geringer aus. 2014 wurde sie von fünf auf sechs Prozent angehoben. Die Maklerprovision müssen Käufer alleine tragen. Sie beträgt 7,14 Prozent des Kaufpreises. In Berlin fallen insgesamt Erwerbsnebenkosten von 15,14 Prozent des Kaufpreises an. Das entspricht 45.420 Euro.
Hessen stellt sich neben Berlin und verlangt seit 2014 eine Grunderwerbssteuer von sechs Prozent. Vorher waren es auch hier fünf Prozent. Die Maklerprovision - die der Käufer meist alleine zahlt - liegt bei 5,95 Prozent. Die Kaufnebenkosten summieren sich so auf maximal 13,95 Prozent des Kaufpreises, was bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro für die Immobilie 41.850 Euro entspricht.
Bremen schließt sich Niedersachsen mit einer Grunderwerbssteuer in Höhe von fünf Prozent an. Die Erhöhung um 0,5 Prozent ist 2014 veranlasst worden. Die Maklerprovision in Höhe von 5,95 Prozent zahlt der Käufer. Die Kaufnebenkosten betragen so maximal 12,95 Prozent, was 38.850 Euro entspricht.
- In Hamburg ist die Grunderwerbssteuer seit 2009 nicht mehr gestiegen. Sie beträgt 4,5 Prozent des Kaufpreises - der drittniedrigste Wert im Vergleich. Die Maklerprovision liegt bei 6,25 Prozent. Immobilienkäufern entstehen in Hamburg maximale Erwerbsnebenkosten in Höhe von 12,75 Prozent des Kaufpreises. Das entspricht 38.250 Euro.
Auch das Saarland hat 2015 ausgerufen, künftig 6,5 Prozent an Grunderwerbssteuer zu verlangen. Vorher lag der Satz bei 5,5 Prozent. Zusammen mit der - meist zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilten Maklerprovision von 7,14 Prozent und den Notarkosten summieren sich die Nebenkosten für den Immobilienkauf auf 12,07 Prozent bzw. 36.210 Euro.
In Nordrhein-Westfalen ist die Grunderwerbssteuer zuletzt im Jahr 2015 angepasst worden und stieg von 5 auf 6,5 Prozent. Die Maklerprovision in Höhe von 7,14 Prozent teilen sich Käufer und Verkäufer zu gleichen Teilen. Die Kaufnebenkosten liegen damit wie im Saarland bei insgesamt 12,07 Prozent, was einer Summe von 36.210 Euro entspricht.
In Thüringen ist die Grunderwerbssteuer zuletzt im Jahr 2017 von 5 auf 6,5 Prozent angehoben worden. Käufer und Verkäufer teilen sich die Maklerprovision in Höhe von 7,14 Prozent. Die Kaufnebenkosten betragen somit auch hier maximal 12,07 Prozent, was 36.210 Euro entspricht.
Quelle: Homeday
Schleswig-Holstein war das erste Bundesland, das die Grunderwerbssteuer auf 6,5 Prozent hat ansteigen lassen. Das war im Jahr 2014. Die Maklerprovision in Höhe von 7,14 Prozent teilen sich Käufer und Verkäufer. Die Kaufnebenkosten betragen somit maximal 12,07 Prozent des Kaufpreises, was 36.210 Euro entspricht.
Seit 2012 hat Rheinland-Pfalz die Grunderwerbssteuer von fünf Prozent nicht mehr erhöht. Die Maklerprovision in Höhe von 7,14 Prozent zahlen Käufer und Verkäufer zu gleichen Teilen. Die Kaufnebenkosten liegen somit bei maximal 10,57 Prozent des Kaufpreises. Das entspricht 31.710 Euro.
In Sachsen-Anhalt haben Hauskäufer eine Grunderwerbssteuer von fünf Prozent zu zahlen. Käufer und Verkäufer teilen sich die Maklerprovision in Höhe von 7,14 Prozent zu gleichen Teilen. Daraus folgen Kaufnebenkosten in Höhe von maximal 10,57 Prozent, was 31.710 Euro entspricht.
Das Land an der Ostsee verlangt von Immobilienkäufern 6,5 Prozent Grunderwerbssteuer. Die Maklerprovision von 5,95 Prozent teilen sich Käufer und Verkäufer - aber nicht zu gleichen Teilen. Der Käufer zahlt 3,57 Prozent, der Verkäufer 2,38 Prozent. Insgesamt betragen die Kaufnebenkosten für Immobilienkäufer maximal 10,57 Prozent des Kaufpreises, was 31.710 Euro entspricht.
Mit einer Grunderwerbssteuer von 5,0 Prozent seit dem Jahr 2014 ist der Hauskauf in Niedersachsen vergleichsweise günstig. Vor dem Jahr 2014 betrug die Steuer 4,5 Prozent des Kaufpreises. Die Maklerprosivion in Höhe von 7,14 Prozent teilen sich Käufer und Verkäufer zu gleichen Teilen. Die Kaufnebenkosten betragen insgesamt maximal 10,57 Prozent, was 31.710 Euro entspricht. Damit sind die Erwerbsnebenkosten in Niedersachsen genauso hoch wie etwa in Mecklenburg-Vorpommern.
In Baden-Württemberg zahlen Immobilienkäufer ebenfalls 5,0 Prozent Grunderwerbssteuer und 3,57 Prozent Maklerprovision. Die Provision ist deshalb vergleichsweise gering, weil Käufer und Verkäufer sich die Provision teilen. So kommen Käufer auf Nebenkosten in Höhe von maximal 10,57 Prozent des Kaufpreises. Das entspricht 31.710 Euro.
Wer möglichst günstig ein Haus erwerben möchte, sollte nach Sachsen ziehen. Denn hier bezahlen Käufer einer 300.000-Euro-Immobilie nur 3,5 Prozent Grunderwerbssteuer. Die Maklerprovision ist genauso hoch wie in vielen anderen Bundesländern. Die 7,14 Prozent teilen sich aber auch hier der Käufer und der Verkäufer. Die maximalen Kaufnebenkosten betragen in Sachsen 9,07 Prozent, was 27.210 Euro entspricht. Damit ist Sachsen eines der zwei günstigsten Bundesländer für Hauskäufer.
Ausgerechnet in Bayern sind die Erwerbsnebenkosten am geringsten. Mit einer Grunderwerbssteuer von 3,5 Prozent und einer fair geteilten Maklerprovision in Höhe von 7,14 Prozent landen Hauskäufer in Bayern bei Kaufnebenkosten von maximal 9,07 Prozent des Kaufpreises. Das entspricht 27.210 Euro.
Die Grünen haben im Juli 2018 im Bundestag einen Antrag eingereicht, um das Bestellerprinzip auch beim Kauf von Wohneigentum einzuführen, zudem solle die Provision der Makler auf zwei Prozent inklusive Mehrwertsteuer gedeckelt werden. Die Leistung der Makler ist außer Besichtigungen und Hilfe bei der Kaufabwicklung für Käufer oft unklar. Die Grünen betonten, in Österreich und den Niederlanden gelte bereits das Bestellerprinzip. Die Bundesregierung fahre einen „Makler-Kuschelkurs“, so damals der Kommentar der Fraktionschefin Katrin-Göring-Eckardt.
Bauministerium sieht Barleys Pläne zu Maklergebühren skeptisch
Das für Bau zuständige Innenministerium steht Barleys Plänen allerdings ablehnend gegenüber. Marco Wanderwitz (CDU), Parlamentarischer Staatssekretär beim Innenministerium, sagte in Berlin am Rande von Gremiensitzungen seiner Partei: „Wir sind davon nicht überzeugt.“ Wanderwitz verwies darauf, dass es beim Wohngipfel bei Kanzlerin Angela Merkel (CDU) dazu nur einen Prüfauftrag gegeben habe. Und nach Prüfung durch sein Haus sei man zu dem Ergebnis gekommen, „dass dieses Instrument untauglich ist und es viele andere Instrumente gäbe, die deutlich geeigneter wären, zu Entlastungen beim Thema Kosten des Wohneigentumerwerbs zu kommen“. Der CDU-Politiker nannte in diesem Zusammenhang eine Begrenzung der Grunderwerbsteuer oder Freibeträge bei der Grunderwerbsteuer. „Insofern sehen wir mit Sorge, dass das Justizministerium jetzt diesen Weg gehen will“, fügte er hinzu.
Auch die Makler stellten sich – wenig überraschend – bislang deutlich gegen die möglichen Änderungen, die ihr Geschäft torpedieren: Es könnte weniger Aufträge geben, wenn Verkäufer selbst die Provision zahlen müssen. Einige Interessenvertreter wie Kai Enders, Vorstand bei der Maklerkette Engel & Völkers, treten öffentlich für eine Teilung der Maklercourtage auf Käufer und Verkäufer ein. „Wir wollen weiterhin für beide Seiten tätig sein und lehnen das Bestellerprinzip ab, bei dem wir nur noch den Verkäufer unterstützen“, sagt Enders 2018 im Interview mit der WirtschaftsWoche.
Der Immobilienverband IVD warnte im vergangenen Jahr davor, dass das Bestellerprinzip Immobilienkäufer nicht entlasten, sondern im Gegenteil stärker belasten würde, da Verkäufer dann sicher die Maklerprovision auf den Kaufpreis aufschlagen – dadurch würde sich auch die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer erhöhen und die Gesamtkosten für den Erwerber würden steigen. Sein Vorschlag: die Reform der Grunderwerbsteuer zugunsten der Steuerzahler. In die gleiche Richtung zielt der Eigentümerverband Haus & Grund. „Wenn der Staat die Erwerbsnebenkosten senken möchte, sollte er zunächst bei sich selbst anfangen“, heißt es dort. Doch der Druck auf die Branche wächst: Die Preissteigerungen sind finanziell für Makler ein Segen – nun könnten sie zur Gefahr für ihr Geschäftsmodell werden.
