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Vermietertricks Die miesen Maschen der Makler

Inflationsangst drängt Hauskäufer zur Eile, Wohnungsnot setzt Mieter unter Druck. Makler, Verkäufer und Vermieter nutzen das aus. Welche Maschen Mieter und Wohnungskäufer kennen sollten.

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Wie Wohnungsanzeigen verschleiern
Ein Maler tapeziert eine Decke Quelle: AP
Durch ein Rapsfeld läuft am Montag (19.04.2004) Postbote Werner Eickhoff in Ratingen. Quelle: dpa/dpaweb
Ein Monteur arbeitet in einem Bad Quelle: dpa/dpaweb
Gäste sitzen vor einer Kneipe Quelle: dpa
FILE--Shoppers leave a Wal-Mart store in Scarborough, Maine, Quelle: AP
Blick in eine offen gestaltete Wohnung Quelle: © aaphotograph - Fotolia.com
Blick in ein Treppenhaus von oben Quelle: ZB

Die Angst um das Ersparte erhöht bei vielen Anlegern das Risiko, vorschnell Kaufverträge zu unterschreiben, Wohnungsnot setzt Mieter unter Druck. Makler, Verkäufer und Vermieter können sie in den Metropolen einiges erlauben: Unterschreibt ein Kunde nicht, wartet schon der nächste. Mit welchen Methoden Immobilienverkäufer arbeiten, wie Mieter nachbessern können.

Preis-Antesten

Wenn eine Immobilie zu einem Preis angeboten wird, muss nicht immer ein tatsächliches Angebot dahinter stehen: Ein Anbieter schaltet eine Anzeige in einem Online-Portal. Kommen viele Rückmeldungen, nimmt er sie aus dem Netz und schaltet sie erneut – teurer. Das geht so lange, bis weniger Anfragen kommen, dann wird der Markt langsam enger.

Fazit: legal. Angebot und Nachfrage bestimmen den Preis. Für Mietwohnungen gilt: Die Miete darf bis zu 20 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Was ortsüblich ist, steht im Mietspiegel, den gibt es beim Wohnungsamt.

Mündlich zählt nicht

Der Makler verspricht jede Menge, um eine Wohnung schnell an den Mann zu bringen. Wer sich per Anzeige oder mündlich versprochene Details wie Quadratmeterzahl, Gartenbenutzung oder Renovierungsleistungen nicht schriftlich bestätigen lässt, kann diese später nicht einfordern. „Entscheidend ist, dass der Vermieter die Versprechen des Maklers im Mietvertrag übernimmt“, sagt Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund.

Quadratmeter-Trick I

Der Makler hübscht die Wohnung in der Anzeige auf, damit er sie teurer los wird. Aus 30 Quadratmetern Wohnfläche werden schnell mal 40. Rechtlich ist der Makler schwer zu fassen, vor allem, wenn der Kunde es erst später merkt. „Anzeigen sind als Werbung zu begreifen“, sagt Ropertz vom Mieterbund. Hilfreich kann ein Blick in die Teilungserklärung sein. Dort ist die korrekte Größe verzeichnet. Was zählt, ist der Vertrag. „Trägt der Vermieter im Vertrag keine Quadratmeter ein, sollten die Alarmglocken klingeln. Ein Auto kauft auch keiner ohne Kilometerstand“, sagt Immobilienrechtler Hubertus Garchow.

Quadratmeter-Trick II

Wenn der Vermieter im Vertrag zu viele Quadratmeter einträgt, kann der Mieter noch lange nicht die Miete mindern. Bis zu zehn Prozent Abweichung seien tolerabel, meint der Bundesgerichtshof (BGH; VIII ZR 295/03). „Nutzen Vermieter oder Makler aber die Toleranzgrenze, um die Wohnfläche bewusst zu manipulieren, ist das arglistige Täuschung. Der Nachweis fällt schwer, da der Mieter die Originalunterlagen mit Flächenangaben kennen müsste“, sagt Mietrechtler Andreas Stangl. Ab zehn Prozent Abweichung dürfen Mieter die Kaltmiete proportional kürzen. Vermieter wollen sich mit dem Zusatz „ca.“ im Vertrag herausreden. Nicht mit dem BGH: Durch die Zehn-Prozent-Regel ist die Toleranzschwelle ausgereizt (VIII ZR 133/03).

Weitere Makler- und Vermietertricks

Wohnungsschlüssel liegen auf einem ausgefüllten Mietvertrag Quelle: dpa/dpaweb

Andere Vermieter bauen in Verträgen den Zusatz ein: „Der Mietspiegel gilt nicht.“ Unwirksam, sagt Stangl. „Gerichte werden immer die ortsübliche Miete feststellen, da hilft es nichts, wenn Vermieter den Mietspiegel ausschließen.“ Steht im Vertrag, dass die Miete unabhängig von der Fläche bezahlt werde, ist das unbedenklich – so lange, wie die ortsübliche Miete nicht um mehr als 20 Prozent überschritten wird.

Beim Kaufrecht gelten diese Grenzen nicht. „Hier stellt jede Abweichung einen Mangel dar, auch bei der Quadratmeterzahl“, sagt Stangl. Die Toleranzgrenzen von drei Prozent in vielen Kaufverträgen seien Vereinbarungen, abweichend von der gesetzlichen Lage, so Stangl.

Reservierung

Wenn ein Kunde sich nicht sofort entscheiden kann oder erst noch seine Finanzierung auf die Beine stellen muss, bietet der Makler eine Reservierungsvereinbarung an. Für mehrere Tausend Euro verspricht er, die Wohnung in den nächsten Wochen nicht mehr anzubieten. „Makler dürfen nur eine Gebühr für die Reservierung nehmen, wenn der Kunde eine Gegenleistung bekommt“, sagt Immobilienanwalt Alexander Meier-Greve. Der BGH hat 2010 entschieden, dass kein Makler „bei Nichtabschluss eines Kaufvertrags für bloßes Nichtstun“ das Geld behalten dürfe (III ZR 21/10). Konkret heißt das, dass er den Eigentümer dazu bringen muss, innerhalb der Frist nicht nach einem Käufer zu suchen. Diese Klausel fehlt meist in der Vereinbarung. Entscheidet sich der Kunde gegen die Wohnung, kann er sein Geld zurückfordern. „Ich habe noch nie eine wirksame Reservierung gesehen, da der Makler den Verkäufer meist nicht überreden kann, sich für Monate zu binden“, sagt Meier-Greve.

Doppelt kassieren

Makler versuchen, doppelt zu kassieren. Erst wird dem Eigentümer erklärt, dass das Objekt schwierig zu vermitteln sei. Bekommt er den Auftrag, sucht der Makler Interessenten, am Ende sollen beide Provision zahlen. Zulässig ist das nur, wenn der Makler sich neutral verhält und jeder Seite offenlegt, dass er auch für die andere tätig ist.

Zwei Makler

Mehrere Makler bewerben dasselbe Objekt mit unterschiedlichen Fotos. Ein Interessent meldet sich bei zweien und kauft beim ersten. Nun halten beide Makler die Hand auf. Grundsätzlich gilt: Ein Makler kann nur kassieren, wenn er zum Abschluss des Vertrags beigetragen hat. Schon wenn der Makler auf die Provisionspflichtigkeit seiner Tätigkeit hinweist und auf Anfrage den Namen des Eigentümers genannt hat, kommt ein Maklervertrag zustande. Wenn der Kunde den Namen schon vom ersten Makler bekommen hat, geht der zweite leer aus.

Immobilien



Vorgetäuschte Angebote

Betrüger bieten auf Immobilienplattformen im Internet günstige Wohnungen. So schrieb ein gewisser „Ben Dollores“ an Interessenten, er sei beruflich nach Zypern versetzt worden und suche jemanden, der sein Apartment miete. „Wir müssen einen Weg finden, um diesen Deal zu beenden, damit wir beide bekommen, was wir uns wünschen.“ Es müsse schnell gehen, und er habe eine Idee: Der Interessent solle zwei Monatsmieten à 350 Euro über den Gelddienst Western Union schicken. Den Schlüssel gebe es anschließend. „Suchende sollen nie Vorkasse leisten“, sagt Kai Loddenkemper, Chef-Kundenbetreuer von Immobilienscout. Die Betrüger schickten auf Wunsch sogar Passkopien – geklaut oder gefälscht. Pro Monat lösche Immobilienscout 3000 Anzeigen, die gegen Geschäftsbedingungen verstoßen. Der Internet-Anbieter hat im Fall Dollores Anzeige erstattet. Das Verfahren wurde aber eingestellt – der Täter konnte nicht ermittelt werden.

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