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Vertrauenskrise Das Ende der Immobilienfonds

Fondsmanager in Zeitnot verramschen Immobilien. Anleger der Krisenfonds sehen trotzdem kaum Geld: Erst einmal sind die Banken dran. Sie haben die Fonds mit Krediten aufgepumpt und fordern ihre Milliarden zurück.

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Schnell weg Der Deka-Immobilienfonds nahm dem CS Euroreal den 140-Millionen-Euro-Büroklotz in Amsterdam ab (oben) Taiga-Grau Ein anonymer russischer Oligarch schnappte sich diesen Londoner Bürobau für 66 Millionen Pfund, der TMW-Fonds zahlte einst 82 Millionen

Als mündelsicher galten sie einmal, als Wertpapiere, bei denen ein Verlustrisiko ausgeschlossen ist, sodass ein Vormund selbst das Geld von Waisen dort anlegen darf. Noch 2009 stufte das Amtsgericht Fürth den SEB Immoinvest als mündelsicher ein. Gerd Merkel kann darüber heute nur noch bitter lachen. Ihm geht es wie rund einer Million Anlegern in Deutschland: Sein Geld hängt in Immobilienfonds fest, die ihm von Bankberatern als sichere Investments verkauft wurden. Beide Fonds, in die er investiert hat, stehen vor dem Aus, neben dem sechs Milliarden Euro schweren SEB Immoinvest auch noch der halb so große Axa Immoselect. Von seinem Höchstkurs Anfang Mai hat der SEB-Fonds schon sechs Prozent verloren, der Axa-Fonds ist seit seinem Hoch Ende 2010 um 7,3 Prozent gefallen. Doch das sind nur die offiziellen, von den Fondsgesellschaften ausgewiesenen Zahlen. Anleger misstrauen diesen zu Recht. Wer den SEB-Fonds an der Börse verkauft, bekommt 35 Prozent weniger, beim Axa-Fonds liegt der Abschlag bei 53 Prozent.

Die beiden Fonds und noch sechs weitere müssen in den nächsten Jahren sämtliche Immobilien verkaufen und werden dann zwangsweise aufgelöst. SEB Asset Management und die Credit Suisse mit ihrem Fonds CS Euroreal hatten in diesem Mai mit einer verzweifelt anmutenden Abstimmung versucht, die Fonds zu retten: Anleger sollten entscheiden, ob die Fonds im Normalbetrieb weitergeführt werden sollten – dann hätten sie ihre Anteile behalten müssen – oder ob sie ihr Geld zurück haben wollten, selbst wenn sie die Fonds damit in die Abwicklung schickten. Beide Plebiszite scheiterten krachend: Beim CS Euroreal wollten Anleger Anteile im Wert von knapp drei Milliarden Euro zurückgeben, bei nur 5,7 Milliarden Euro Fondsvermögen, das zum Großteil in Büroimmobilien steckt, die sich nicht von einem Tag auf den anderen verkaufen lassen. Bei SEB AM, die zu der Zahl der Rückzahlungsbegehren schweigt, dürfte das Ergebnis ähnlich gewesen sein. 60 Prozent der Anleger, die den SEB-Fonds im Depot bei der Münchner DAB Bank halten, wollten verkaufen, kamen aber nicht zum Zuge.

Investor Merkel sagt, er hätte sich nicht träumen lassen, dass beide Fonds, die anfangs nur mal für sechs Monate vorübergehend geschlossen werden sollten, jetzt dichtgemacht werden. Er rechne mit hohen Verlusten, sagt er, so wie die, die Anleger mit dem Morgan Stanley P2 Value erlitten haben, der seit Schließung die Hälfte an Wert verloren hat – auch nach offiziellen Zahlen. „Ich vermisse bei den Fondsgesellschaften das Bewusstsein für den Anleger, der auf das Geld angewiesen ist“, sagt Merkel. Jetzt sei er froh, nur überschaubare Summen investiert zu haben. Trotzdem beunruhigt es ihn, dass er vergeblich auf eine für April angekündigte Ausschüttung der Axa wartete. „Ich hoffe, dass alles mit rechten Dingen zugeht und Anleger nicht an der Nase herumgeführt werden.“

Drittel der Fonds steht vor dem Aus

Fonds billig an der Börse einkaufen?

Auch nach vier Krisenjahren stecken in offenen Immobilienfonds noch immer 85 Milliarden Euro. In 19 Portfolios konnten auch Privatanleger mit Beträgen ab 50 Euro einsteigen. Noch immer zehren sie von ihrem einst guten Ruf, profitieren auch von Zuflüssen von Anlegern, die vor drohender Inflation Schutz im Betongold suchen. Ihre Pluspunkte haben offene Immobilienfonds längst verspielt:

  • Anleger sollten in Gewerbeimmobilien investieren und trotzdem täglich verkaufen können. Das ist inzwischen bei vielen Fonds nicht mehr möglich.
  • Die Fonds sollten, weil sie in verschiedene Immobilien investieren, das mit dem Kauf einer einzelnen Immobilie verbundene Risiko streuen. Inzwischen verbuchen viele dennoch zweistellige Verluste. Die Wertsteigerungen, die viele Fonds auf Basis der von Sachverständigen ermittelten Immobilienwerte ausgewiesen hatten, existierten nur auf dem Papier.

Jetzt steht ein Drittel der Fonds vor dem Aus. Und für Anleger- und Bankengelder in Höhe von insgesamt 25 Milliarden Euro gelten in der Auflösungsphase ganz neue Regeln. Die Fonds dürfen zum Beispiel Immobilien zu viel niedrigeren Preisen verkaufen als zu Zeiten, in denen sie die Anlegergelder nur eingefroren hatten. Und nicht alle flüssigen Mittel gehen an die Eigentümer. Jetzt halten erst einmal die Banken die Hände auf.

Zwar fordert die Wertpapieraufsicht BaFin von den in Auflösung befindlichen Fonds, dass sie durch Immobilienverkäufe oder Mieteinnahmen angehäufte Liquidität regelmäßig an die Anleger ausschütten. Doch beim TMW Immobilien Weltfonds und beim Axa Immoselect etwa warteten Anleger vergeblich – obwohl auch diese Fonds um die acht Prozent ihres Vermögens flüssig in der Kasse horten.

Was viele Anleger nicht wussten: Fondsmanager haben Immobilien auch auf Kredit gekauft – um die Erträge ihrer Fonds zu steigern oder Steuern zu sparen. Für bis zu 50 Prozent ihres Fondsvermögens durften sie Kredite aufnehmen. Diese Milliarden wollen die Banken nun zurück – bevor Geld an Anleger zurückgezahlt wird oder Immobilien noch stärker an Wert verlieren.

Käufer sind rar

Klassenbeste und Problemkinder

Was vorher eher eine theoretische Möglichkeit war, die sich im Kleingedruckten der Kreditverträge versteckte, ist jetzt Gewissheit: Banken haben ein Sonderkündigungsrecht für Kredite bei der Auflösung von Fonds. Die Ausstiegsklauseln hatte zuvor niemand für bare Münze genommen. „Solche Rechte stehen der Bank zu, wenn sich beispielsweise der Wert des Objektes wesentlich verringert, wenn wichtige Mieter kündigen, wenn die Kapitalanlage- » »gesellschaft die Verwaltung des Fonds kündigt und noch aus vielen anderen Gründen“, erklärt Andreas Böhme, Rechtsanwalt in der auf Immobilien spezialisierten Kanzlei King & Spalding in Frankfurt.

Besonders hartnäckig treiben die Commerzbank-Tochter Eurohypo und die Immobilientochter der WestLB, Westimmo, ihr Geld ein. Wie die Fonds sind beide Banken-Institute in Auflösung: Die Commerzbank muss die Eurohypo auf Geheiß der EU-Kommission zerschlagen, und auch bei der WestLB und der Westimmo gehen bald die Lichter aus. Die Westimmo hat etwa SEB Asset Management, Credit Suisse, Degi und Kan Am Kredite gegeben. Deren Fondsmanager können nur noch hoffen, dass der Werbeslogan „Partner von Anfang an“ auch noch bis zum bitteren Ende gilt. Doch die Banken, so viel ist klar, sitzen am längeren Hebel.

TMW-Pramerica-Fondsmanager Sebastian Lohmer versucht, in „gütlichen Verhandlungen“ zu erreichen, dass Banken die Rückzahlung der Kredite strecken, sein Kollege Ian Gordine vom Axa Immoselect sagt, er verhandle „diplomatisch“. Er hat Kredite im Umfang von rund 700 Millionen Euro, etwa 25 Prozent des Portfolios. „Unsere Mieteinnahmen in Höhe von 190 Millionen Euro pro Jahr sind stabil und damit auch Tilgungen und Zinszahlungen keineswegs in Gefahr“, sagt Gordine. Lohmer und Gordine umwerben zurzeit ihre Mieter und verlängern Verträge vorzeitig – zu für die Mieter häufig günstigeren Konditionen. „Lebensversicherer investieren in Immobilien, aber ihre Anforderungen sind gestiegen. Ohne langfristige Mietverträge und mindestens zu 60 Prozent vermietete Flächen findet man nur schwer Käufer“, sagt Gordine.

Verzweifelt melden die Fonds deshalb jeden Erfolg, so wie Credit Suisse, die kürzlich 18.000 Quadratmeter im Berliner Shell-Haus an das Bundesverteidigungsministerium vermieten konnte. Mit einem solchen Mieter wird das Gebäude für Käufer attraktiv. Ob die aber den in den Büchern stehenden Wert von 61,8 Millionen Euro zahlen, muss sich zeigen. Denn im Moment sind Käufer rar – und das liegt wieder an den Banken.

Reine Kreditfinanzierung ist passe

Aufsteiger und Absteiger im Immobilien-Ranking
Bochum Quelle: Presse
Wiesbaden Quelle: dpa
Freiburg Quelle: dpa
Halle (Saale) Quelle: GNU
Leipzig Quelle: dpa
Nürnberg Quelle: dpa
Krefeld Quelle: GNU

Experten der European Business School in Oestrich-Winkel schätzen, dass bis 2016 in Deutschland 125 Milliarden Euro Kredite für gewerbliche Immobilien fällig werden. Noch 2007 wurden hierzulande Gewerbeimmobilien-Transaktionen für 55 Milliarden Euro abgewickelt, 45 Milliarden davon auf Kredit. Mit vielen dieser Käufer machten Immobilienfonds gute Geschäfte. Doch das ist vorbei.

„Bis zu 80 Prozent durch Kredite finanzierte Immobilienkäufe wird es praktisch nicht mehr geben. Käufer benötigen heute mehr Eigenkapital, deswegen fallen viele Investoren am Markt aus“, sagt Dirk Richolt, Chef der Immobilienfinanzierung beim Maklerhaus CBRE in Deutschland. „Die Verkäufer leiden derzeit darunter, dass sich die Banken so stark aus der Finanzierung von Immobilien zurückziehen. Das ist gravierender als die schwache Nachfrage nach Büroflächen“, sagt Fondsmanager Lohmer. Fondsmanagern und ihren Anlegern läuft die Zeit davon. Der Degi Europa und der Morgan Stanley P2 Value müssen bis September 2013 alle Immobilien verkauft haben, der Axa Immoselect hat für seine restlichen 27 Objekte bis Oktober 2014 Zeit. Der CS Euroreal bekommt für 98 Immobilien in Europa fünf Jahre für den Verkauf, ebenso der SEB-Fonds – für 132 Gebäude, die weltweit verteilt sind. Was bis zum jeweiligen Stichtag nicht verkauft wurde, geht auf die Depotbank über, also auf die Bank, bei der das Fondsvermögen verwahrt wird. Diese, obwohl zuvor nur verwaltend tätig, soll dann die Reste verkaufen. Ob sie dazu qualifiziert ist, ist zweifelhaft. Depotbank des Axa Immoselect zum Beispiel ist die Kölner Sal. Oppenheim, die nicht zuletzt durch fehlgeschlagene Immobilieninvestments nur mithilfe der Deutschen Bank vor der Pleite gerettet werden konnte. Womöglich wird der Fonds bei der Übertragung an die Depotbank noch vom Fiskus geschmälert: „Der Übergang der Immobilien löst Grunderwerbsteuern für in Deutschland gelegene Immobilien und in vielen anderen Ländern ähnliche Transfersteuern aus“, sagt Thomas Paul, Partner der Kanzlei Hengeler Mueller.

Noch aber versuchen die Fondsmanager selbst, die Gebäude loszuschlagen. Nicht immer bekommen sie die Preise, mit denen die Immobilien in den Büchern stehen. Der Degi Europa etwa hatte den Frankfurter Hotel- („Marriott“) und Bürokomplex Westendgate zuletzt noch mit 144 Millionen Euro taxiert, sagt aber nicht, zu welchem Preis er tatsächlich verkauft wurde. 2010 allerdings lag sein offizieller Wert noch bei 242 Millionen Euro.

Konstruktionsfehler übersehen

Was Banken bei der Hausfinanzierung wichtig ist
Haushaltsplan Quelle: FM2 - Fotolia
Gefülltes Portemmonaie Quelle: Klaus Eppele - Fotolia
Mann am Schreibtisch Quelle: detailblick - Fotolia
Holzhaus Quelle: Svenni - Fotolia
VorhabenImmobilien als Kapitalanlage (Gewerbeimmobilien, Mietshäuser) werden nicht von allen Banken finanzier. Häuser in den ländlichen Gegenden der neuen Bundesländer können ebenfalls aufgrund der schlechten Zukunftsaussichten durch das Raster der Bank fallen. Quelle: dpa
Verfallene Häuser Quelle: dapd
Neubau Quelle: obs

Oliver Weinrich, Chef von DC Immo Consult, hat die Fonds, die aufgelöst werden, analysiert. Die größten Herausforderungen sind seiner Meinung nach beim Degi Europa beim Immobilienverkauf zu bewältigen. Sehr viel Hoffnung macht er auch Anleger Merkel nicht: „Für den Axa Immoselect sind Verkäufe schwierig, weil ein Drittel der Mietverträge in Kürze enden und leer stehende Immobilien für Käufer unattraktiv sind.“ Beim SEB Immoinvest endet ebenfalls ein Drittel der Mietverträge bis 2014, die Objektqualität bezeichnet Weinrich als unterdurchschnittlich.

Jens Graf, auf Kapitalanlagen spezialisierter Rechtsanwalt aus Düsseldorf, argwöhnt, dass Banken die Kunden trotz schwacher Aussichten möglichst lange in den Fonds halten wollten. „Banken bekommen von der Fondsgesellschaft die jährliche Bestandsprovision gezahlt und möchten auf die nicht verzichten", vermutet Graf. Einige seiner Mandanten seien von ihren Banken unzureichend informiert worden. Die Provisionen, die Fonds den Banken und ihren Beratern zahlen, hätten die Branche korrumpiert. „Deswegen hat niemand den Konstruktionsfehler der Fonds beseitigt, der zu den Problemen führte“, sagt Graf.

Der Konstruktionsfehler liegt in dem Versprechen, die Langfristanlage Immobilien jederzeit zu Geld machen zu können. Wenn viele Anleger gleichzeitig ihr Geld abziehen, lassen sich Immobilien aber nicht schnell verkaufen, die Fonds müssen Auszahlungen verweigern. Neue Regeln im Investmentgesetz sollen diesen Fehler beseitigten. Von 2013 an gelten sie für alle Immobilienfonds, auch für diejenigen, die derzeit im Normalbetrieb laufen und ihren Anlegern täglich Anteile abnehmen.

  • Künftig gilt für Fondsanteile generell eine Kündigungsfrist von zwölf Monaten. Neuanleger müssen Anteile zudem zwei Jahre lang halten.
  • Davon unberührt dürfen Anleger pro Halbjahr Anteile für maximal 30 000 Euro an die Fondsgesellschaft zurückgeben.
  • Bislang mussten die Fonds Anteile von Anlegern täglich zurücknehmen. Künftig können sie auf monatliche oder jährliche Rücknahmestichtage umstellen.
  • Kreditaufnahme: Die Kreditquote der Fonds darf ab dem 1. Januar 2015 statt bei 50 Prozent nur noch bei 30 Prozent des Fondsvermögens liegen.

Sachverständige sind unten durch

Wo die Immobilienblase wächst
RegensburgIn vielen bayerischen Städten beispielsweise übersteigen die Immobilienpreise die erwarteten Mieteinnahmen um ein vielfaches. Innerhalb der letzten fünf Jahre stiegen die Immobilienpreise dreimal so schnell wie die Mieten. Quelle: dpa
WürzburgÄhnlich gefährlich sieht es in Würzburg aus. Dort halten sich Angebot und Nachfrage im Moment noch die Waage, doch Experten meinen, auch hier braue sich etwas zusammen. Von „massiven Preisübertreibungen“ ist die Rede. Quelle: dpa
JenaAuch anderswo in Deutschland schießen die Immobilienpreise durch die Decke. Attraktive Studentenstädte wie Erlangen und Freiburg aber auch Jena haben in den letzten Jahren enorme Preissteigerungen erlebt. In Jena stieg der Quadratmeter-Kaufpreis für Eigentumswohnungen in den letzten fünf Jahren um 19 Prozent. Quelle: ZB
OldenburgNoch gravierender sind die Preissteigerungen in den westdeutschen Mittelstädten. In Oldenburg lag der Kaufpreis für einen Wohnungsquadratmeter im Jahr 2006 bei 1706 Euro. Inzwischen sind die Preise um ein Viertel gestiegen. Quelle: dapd
TrierIn Trier sind die Preise im gleichen Zeitraum sogar um 26 Prozent angestiegen. Experten sehen hier allerdings eine Sondersituation: Die Nachbarschaft zum europäischen Finanzzentrum Luxemburg soll für die starken Preissteigerungen verantwortlich sein. Quelle: dpa/dpaweb
HamburgAuch in den deutschen Metropolen steigen die Preise rasant, wobei die Blasengefahr unterschiedlich eingeschätzt wird. Während in Frankfurt, Stuttgart oder Köln Kaufpreis und Miete im Gleichschritt steigen, entsteht in Hamburg im Moment ein Missverhältnis. In der Hansestadt stiegen die Kaufpreise für Eigentumswohnungen in den letzten zwei Jahren um 22 Prozent. Quelle: dpa
MünchenEinsame Spitze bei den deutschen Immobilienpreisen bleibt allerdings München. Für eine 100 Quadratmeter-Eigentumswohnung in einem Vorort der bayerischen Hauptstadt zahlen Investoren eine halbe Million Euro. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für eine Eigentumswohnung liegt bei 3.800 Euro. Verglichen mit anderen europäischen Städten sind das allerdings „Peanuts“,... Quelle: dpa

Für die Krisenfonds kommen diese Regeln zu spät. Anwalt Paul von Hengeler Mueller zweifelt zudem deren Wirksamkeit an: „Bei einer Immobilienkrise sind Anleger durch die neuen Regeln nicht nachhaltig besser geschützt.“ Die halbjährlich mögliche Rückgabesumme von 30 000 Euro liege deutlich über der durchschnittlich pro Anleger in Immobilienfonds angelegten Summe. Zudem könnten Anleger mit Depots bei mehreren Banken durchaus mehr als 30 000 Euro zurückgeben. „Die Mindesthalte- und Rückgabefristen können den Mittelabfluss nur verzögern, ihn aber nicht verhindern.“

Anleger Merkel fürchtet jetzt, dass die Fondsmanager ihn übers Ohr hauen. „Könnten sie etwa zu günstigen Preisen Immobilien an Tochtergesellschaften verkaufen?“ Tatsächlich dürfen Fonds, wenn sie aufgelöst werden, zu jedem Preis verkaufen. Fondsmanager sagen, sie wollten möglichst viele Interessenten in einem fairen Verfahren bieten lassen und so Preise nah am Verkehrswert erzielen. Das klappt aber längst nicht immer. Morgan Stanley etwa holte bei einem „breit angelegten Bieterverfahren“ für eine Immobilie bei Paris nur 27 Millionen heraus, bei einem zuletzt von Sachverständigen festgestellten Verkehrswert von 31,5 Millionen – trotz solventer Mieter und gerade verlängerter Mietverträge.

Für alle Fonds, die noch im Normalbetrieb laufen, ist die Auflösung vom SEB Immoselect und CS Euroreal die Nagelprobe. Erzielen diese Fonds, die seit 20 Jahren am Markt sind, keine ordentlichen Preise, wankt das Bewertungssystem der gesamten Branche. Noch immer bestimmen hier Sachverständige über den Wert der Fondsanteile. Sie taxieren die Immobilien und orientieren sich dabei eher an der nachhaltig erzielbaren Miete – nicht dem aktuellen Marktwert. Anders als bei den zuvor in die Abwicklung gerutschten meist jüngeren Fonds können Bewertungsabschläge bei den Fondsriesen SEB und Credit Suisse nicht damit begründet werden, dass die Fondsmanager zur falschen Zeit überteuert gekauft hätten.

Immobilien



Bei Branchenkennern sind die von den Fonds bezahlten Sachverständigen schon jetzt unten durch. „Sie haben etwa beim Morgan Stanley P2 Value vor Jahren jeden Kaufpreis durchgehen lassen und dadurch den Anlegern die hohen Verluste beschert“, sagt ein Experte. Nach dem neuen Gesetz sollen die Bewerter künftig monatlich statt nur jährlich kontrollieren, ob die im Fondsprospekt ausgewiesenen Preise stimmen. Ob das was bringt, ist offen. Die Börsenpreise der Krisenfonds, die deutlich unter den offiziell ausgewiesenen, aber eben nicht bezahlten Preisen der Fondsgesellschaften liegen, signalisieren jedenfalls eine gehörige Portion Misstrauen gegenüber den Urteilen der Sachverständigen.

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