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Vertrauenskrise Das Ende der Immobilienfonds

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Käufer sind rar

Klassenbeste und Problemkinder

Was vorher eher eine theoretische Möglichkeit war, die sich im Kleingedruckten der Kreditverträge versteckte, ist jetzt Gewissheit: Banken haben ein Sonderkündigungsrecht für Kredite bei der Auflösung von Fonds. Die Ausstiegsklauseln hatte zuvor niemand für bare Münze genommen. „Solche Rechte stehen der Bank zu, wenn sich beispielsweise der Wert des Objektes wesentlich verringert, wenn wichtige Mieter kündigen, wenn die Kapitalanlage- » »gesellschaft die Verwaltung des Fonds kündigt und noch aus vielen anderen Gründen“, erklärt Andreas Böhme, Rechtsanwalt in der auf Immobilien spezialisierten Kanzlei King & Spalding in Frankfurt.

Besonders hartnäckig treiben die Commerzbank-Tochter Eurohypo und die Immobilientochter der WestLB, Westimmo, ihr Geld ein. Wie die Fonds sind beide Banken-Institute in Auflösung: Die Commerzbank muss die Eurohypo auf Geheiß der EU-Kommission zerschlagen, und auch bei der WestLB und der Westimmo gehen bald die Lichter aus. Die Westimmo hat etwa SEB Asset Management, Credit Suisse, Degi und Kan Am Kredite gegeben. Deren Fondsmanager können nur noch hoffen, dass der Werbeslogan „Partner von Anfang an“ auch noch bis zum bitteren Ende gilt. Doch die Banken, so viel ist klar, sitzen am längeren Hebel.

TMW-Pramerica-Fondsmanager Sebastian Lohmer versucht, in „gütlichen Verhandlungen“ zu erreichen, dass Banken die Rückzahlung der Kredite strecken, sein Kollege Ian Gordine vom Axa Immoselect sagt, er verhandle „diplomatisch“. Er hat Kredite im Umfang von rund 700 Millionen Euro, etwa 25 Prozent des Portfolios. „Unsere Mieteinnahmen in Höhe von 190 Millionen Euro pro Jahr sind stabil und damit auch Tilgungen und Zinszahlungen keineswegs in Gefahr“, sagt Gordine. Lohmer und Gordine umwerben zurzeit ihre Mieter und verlängern Verträge vorzeitig – zu für die Mieter häufig günstigeren Konditionen. „Lebensversicherer investieren in Immobilien, aber ihre Anforderungen sind gestiegen. Ohne langfristige Mietverträge und mindestens zu 60 Prozent vermietete Flächen findet man nur schwer Käufer“, sagt Gordine.

Verzweifelt melden die Fonds deshalb jeden Erfolg, so wie Credit Suisse, die kürzlich 18.000 Quadratmeter im Berliner Shell-Haus an das Bundesverteidigungsministerium vermieten konnte. Mit einem solchen Mieter wird das Gebäude für Käufer attraktiv. Ob die aber den in den Büchern stehenden Wert von 61,8 Millionen Euro zahlen, muss sich zeigen. Denn im Moment sind Käufer rar – und das liegt wieder an den Banken.

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