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Vertrauenskrise Das Ende der Immobilienfonds

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Reine Kreditfinanzierung ist passe

Aufsteiger und Absteiger im Immobilien-Ranking
Bochum Quelle: Presse
Wiesbaden Quelle: dpa
Freiburg Quelle: dpa
Halle (Saale) Quelle: GNU
Leipzig Quelle: dpa
Nürnberg Quelle: dpa
Krefeld Quelle: GNU

Experten der European Business School in Oestrich-Winkel schätzen, dass bis 2016 in Deutschland 125 Milliarden Euro Kredite für gewerbliche Immobilien fällig werden. Noch 2007 wurden hierzulande Gewerbeimmobilien-Transaktionen für 55 Milliarden Euro abgewickelt, 45 Milliarden davon auf Kredit. Mit vielen dieser Käufer machten Immobilienfonds gute Geschäfte. Doch das ist vorbei.

„Bis zu 80 Prozent durch Kredite finanzierte Immobilienkäufe wird es praktisch nicht mehr geben. Käufer benötigen heute mehr Eigenkapital, deswegen fallen viele Investoren am Markt aus“, sagt Dirk Richolt, Chef der Immobilienfinanzierung beim Maklerhaus CBRE in Deutschland. „Die Verkäufer leiden derzeit darunter, dass sich die Banken so stark aus der Finanzierung von Immobilien zurückziehen. Das ist gravierender als die schwache Nachfrage nach Büroflächen“, sagt Fondsmanager Lohmer. Fondsmanagern und ihren Anlegern läuft die Zeit davon. Der Degi Europa und der Morgan Stanley P2 Value müssen bis September 2013 alle Immobilien verkauft haben, der Axa Immoselect hat für seine restlichen 27 Objekte bis Oktober 2014 Zeit. Der CS Euroreal bekommt für 98 Immobilien in Europa fünf Jahre für den Verkauf, ebenso der SEB-Fonds – für 132 Gebäude, die weltweit verteilt sind. Was bis zum jeweiligen Stichtag nicht verkauft wurde, geht auf die Depotbank über, also auf die Bank, bei der das Fondsvermögen verwahrt wird. Diese, obwohl zuvor nur verwaltend tätig, soll dann die Reste verkaufen. Ob sie dazu qualifiziert ist, ist zweifelhaft. Depotbank des Axa Immoselect zum Beispiel ist die Kölner Sal. Oppenheim, die nicht zuletzt durch fehlgeschlagene Immobilieninvestments nur mithilfe der Deutschen Bank vor der Pleite gerettet werden konnte. Womöglich wird der Fonds bei der Übertragung an die Depotbank noch vom Fiskus geschmälert: „Der Übergang der Immobilien löst Grunderwerbsteuern für in Deutschland gelegene Immobilien und in vielen anderen Ländern ähnliche Transfersteuern aus“, sagt Thomas Paul, Partner der Kanzlei Hengeler Mueller.

Noch aber versuchen die Fondsmanager selbst, die Gebäude loszuschlagen. Nicht immer bekommen sie die Preise, mit denen die Immobilien in den Büchern stehen. Der Degi Europa etwa hatte den Frankfurter Hotel- („Marriott“) und Bürokomplex Westendgate zuletzt noch mit 144 Millionen Euro taxiert, sagt aber nicht, zu welchem Preis er tatsächlich verkauft wurde. 2010 allerdings lag sein offizieller Wert noch bei 242 Millionen Euro.

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