Vorkaufsrecht der Kommunen: Vorkaufsrecht verschärft Knappheit auf dem Wohnungsmarkt
Bundesbauministerin Klara Geywitz will Kommunen wieder den Zugriff auf private Mietshäuser wie in Berlin ermöglichen.
Foto: dpaBundesbauministerin Klara Geywitz (SPD) beweist Stehvermögen. Leider an der falschen Stelle. Denn sie will das Vorkaufsrecht der Kommunen für Wohnungen erneuern. Diesen Eingriff in die Eigentumsrechte von privaten Vermietern, die ihre Immobilie verkaufen wollen, hatte das Bundesverwaltungsgericht gestoppt. Die Richter sahen darin politische Willkür.
Nun droht dank der Ampelkoalition eine Neuauflage des Vorkaufsrecht. Seit April 2022 gibt es dazu einen Referentenentwurf. Umsetzen muss ihn der Bundesjustizminister Marco Buschmann (FDP). Laut Geywitz arbeite Buschmann mit „Hochdruck“ an diesem Vorhaben, wie sie der Rhein-Neckar-Zeitung sagte. Doch das Justizministerium zeigt bei der Mietrechtsreform bisher keine große Eile. Schließlich gehören private Vermieter zur FDP-Klientel.
Beim Vorkaufsrecht der Kommunen geht es um den Zugriff auf Immobilienverkäufe in den Milieuschutzgebieten. Wenn die Kommune befürchtet, dass der neue Eigentümer angestammte Mieter in einem Milieuschutzgebiet verdrängen will, kann sie ihr Vorkaufsrecht ziehen. Der ursprüngliche Eigentümer müsste dann an die Gemeinde verkaufen. In Berlin ist das vor dem Entscheid des Bundesverwaltungsgericht häufiger passiert. Rund 500 Millionen Euro soll Berlin dafür ausgegeben haben.
Zahlungswillige Käufer werden verdrängt
Dieser Eingriff der Kommune lässt sich nur verhindern, wenn der Käufer eine Abwendungsvereinbarung mit strengen Auflagen unterschreibt. Zu diesen Auflagen gehört unter anderem, dass Mieterhöhungen noch stärker gedeckelt werden, als es die Mietpreisbremse ohnehin schon vorschreibt. Auch Sanierungen sind nur eingeschränkt möglich. Laut Referentenentwurf sollen diese Auflagen 20 Jahre lang gelten. Diese Abwendungsvereinbarungen machen daher Investitionen in Mietshäuser meist unwirtschaftlich. Mitunter wird Vermieten insgesamt unattraktiv.
Genau darin liegt das Problem. Viele private Vermieter sind inzwischen im Rentenalter. Oft fehlt ihnen das Geld die staatlichen Auflagen zur energetischen Sanierung und zum Heizungsaustausch zu erfüllen. Zudem würden sich die Investitionen zu ihren Lebzeiten nicht mehr amortisieren. Meist erhalten sie wegen ihres Alters auch keinen Kredit mehr von der Bank. Sie haben daher keine Motivation, noch Geld in ihr Mietshaus zu stecken und wollen sich daher von der Immobilie trennen.
Neue Eigentümer könnten die Sanierungskosten schultern und beispielsweise in ungenutzten Dachböden oder Anbauten neuen Wohnraum schaffen. Wenn allerdings die Kommune mit einer Abwendungserklärung droht, werden die Kaufinteressenten dankend abwinken. Dann müsste die Kommune die Wohnungen kaufen und wohl auch sanieren. Dieses Geld würde fehlen, um den Bau neuer Sozialwohnungen zu fördern. Statt die Knappheit an bezahlbarem Wohnraum zu mildern, würde der Staat sie mit dem Vorkaufsrecht verschärfen.
Bereits jetzt sind Mieter in angespannten Wohnungsmärkten durch die Mietpreisbremse und den Milieuschutz hinreichend abgesichert. Wohnen wird nur dann preiswerter, wenn das Angebot steigt. Dafür müssten die Kommunen mehr Bauland ausweisen und die Verdichtung in bestehenden Wohngebieten erleichtern. Dafür sollte sich die Bauministerin Geywitz einsetzen. Wenn der Staat überhaupt eingreifen sollte, dann bei leeren Grundstücken, die private Spekulanten trotz Genehmigung nicht bebauen.
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