"Ein objektives Bild"
Ein exklusives Makler-Ranking von WirtschaftsWoche und Immobilienscout24 bietet nun Orientierung auf diesem unübersichtlichen Markt. Im Ergebnis zeigt es die 1000 besten aus 24.000 erfassten Immobilienprofis. Es hilft, Immobilieninteressenten und Eigentümern, einen Makler zu finden, der sein Geld wert ist. „Die Analyse ist das größte Verbrauchervotum zur gewerblichen Immobilienwirtschaft“, sagt Jessica Dewald, Leiterin der Maklerbewertung bei Immobilienscout24. Die Nutzerbewertungen seien besonders hilfreich, da „ein objektives Bild der Leistung vermittelt wird“.
Basis für das Ranking sind rund 900.000 Bewertungen von Käufern und Mietern bei Immobilienscout24, die bis Jahresende 2013 abgegeben wurden. Bewertet wurden die Erreichbarkeit des Maklers, die Qualität des Exposés, die Beratungsleistung und die Übereinstimmung von Immobilie und Exposé. Ins Ranking aufgenommen wurden nur Makler, die mindestens drei Jahre aktiv sind. Außerdem brauchten die Makler eine Mindestanzahl besonders positiver Bewertungen, um sich überhaupt für eine Aufnahme ins Ranking zu qualifizieren. (Weitere Details zur Methodik der Maklerbewertung finden Sie hier.). Als zusätzliche Information weist das Ranking auch aus, wie viele der Kauf- oder Mietinteressenten den jeweiligen Makler weiterempfehlen. So können sich Eigentümer und Immobilieninteressenten vorab über einen Makler informieren, und sich viel Zeit und Ärger ersparen.
Hauptärgernis im Umgang mit Maklern sind die hohen Provisionsforderungen. Generell gilt: In aller Regel bekommt ein Makler Geld nur bei Vertragsabschluss. Es handelt sich um ein Erfolgshonorar, das unabhängig von der Leistung gezahlt wird. Die Höhe hängt davon ab, ob es um Miete oder Kauf geht.
Details zur geplanten Mietpreisbremse
Lange hat die große Koalition um die Details der Mietpreisbremse gestritten, jetzt liegt ein Referentenentwurf aus dem Hause von Justizminister Heiko Maas (SPD) vor. Mieterhöhungen werden künftig sowohl bei bestehenden als auch bei neuen Verträgen gedeckelt. Die Mietpreisbremse gilt allerdings nur in "angespannten Wohnungsmärkten". Welche Wohnungsmärkte angespannt sind, entscheiden die Länder. Die Mietpreisbremse soll von 2015 an greifen und zunächst auf fünf Jahre befristet sein. Im Folgenden erfahren Sie, nach welchen Regeln die Mieterhöhungen künftig gedeckelt werden sollen, was noch umstritten ist.
Stand: 24.03.2014; Autoren: Martin Gerth, Max Haerder
Aus Sicht des Koalitionspartners ist der Entwurf von Maas unausgegoren. „Das beste Mittel gegen steigende Mieten ist mehr Neubau. Dafür brauchen wir private Investitionen. Die Mietpreisbremse darf deshalb nicht zur Investitionsbremse werden,“ fordert Jan-Marco Luczak, der Mietrechtsexperte der Unions-Fraktion im Bundestag. Die Union will deshalb vor allem verhindern, dass die vorgesehene Fünf-Jahres-Frist für die Deckelung in den Bundesländern immer wieder neu aufgelegt werden kann. „Eine Ketten-Mietpreisbremse muss ausgeschlossen werden“, so Luczak.
Was „angespannte“ Wohnlagen sind, sollte bereits im Gesetz vom Bund präziser geregelt werden und nicht den Ländern überlassen werden. „Objektive Kriterien wie Leerstandsquote oder das Verhältnis von Einwohnerzuwachs zu Neubau gehören zwingend in eine gesetzliche Definition hinein“, sagt Luczak.
Die Regeln der Mietpreisbremse beziehen sich auf die sogenannte „ortsübliche Vergleichsmiete“, die sich aus dem kommunalen Mietspiegel ergibt. Luczak fordert deshalb klare Regeln für den Mietspiegel. Ansonsten entstünde eine Blankovollmacht für die Bundesländer: „Dann hätte die Mietpreisbremse möglicherweise viel weiter gehende Auswirkungen auf dem Wohnungsmarkt“, sagt Luczak. Im Referentenentwurf aber fehlen genaue Angaben über Funktionsweise und Zustandekommen des Mietpreisspiegels.
Generell setzt sich der Mietspiegel einer Gemeinde aus Mieten bestehender und neuer Verträge zusammen. Erfasst werden nur Mieten, die sich in den vergangenen vier Jahren geändert haben. Je länger der Zeitraum ist, den der Mietspiegel erfasst, desto weiter ist die ortsübliche Miete vom Niveau neu abgeschlossener Mietverträge entfernt.
Der Referentenentwurf zur Mietpreisbremse steckt voller bürokratischer Regeln und Ausnahmen. Rechtsstreitigkeiten sind programmiert. Nachfolgend die wichtigsten Regeln:
Vermieter dürfen bei neuen Verträgen Mieten verlangen, die nur maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Miete liegen. Wie hoch das ortsübliche Niveau ist, ergibt sich aus den kommunalen Mietspiegeln. Der bisherige „Wucherparagraf“, der Mieten, die mehr als 20 Prozent über dem Mietspiegel liegen, als unzulässig einstuft, fällt weg.
Ist ein bestehender Mietvertrag gekündigt, darf der Vermieter innerhalb eines Jahres vor Vertragsende die Miete nicht mehr erhöhen. So soll verhindert werden, dass der Vermieter Nebenabreden mit dem alten Mieter trifft. Er könnte zum Beispiel auf eine Renovierung durch den Mieter beim Auszug verzichten und dafür die Miete erhöhen, um dann beim Nachmieter von einem höheren Mietniveau starten zu können.
Ausgenommen vom Erhöhungsverbot ein Jahr vor Vertragsende sind kurzfristige Mietverträge, bei denen es beispielsweise darum geht, einige Monate Leerstand zwischen zwei langfristigen Mietverträgen zu überbrücken.
Bei bestehenden Mietverträgen ändert sich nichts. Mieterhöhungen sind nur bis zum ortsüblichen Niveau möglich. Die Miete darf innerhalb eines Zeitraums von drei Jahren nur um maximal 20 Prozent erhöht werden. In Hamburg, München und Berlin gilt ein Limit von 15 Prozent binnen drei Jahren.
Von der Mietpreisbremse sind alle neu gebauten Wohnungen ausgenommen. Das gilt auch für Immobilien, die so stark umgebaut wurden, dass dies einem Neubau gleichkommt. Wenn bei der Sanierung nur die Außenwände stehen geblieben sind, gilt das als Neubau.
Wird eine Neubauwohnung nach dem Auszug des ersten Mieters erneut vermietet, darf der Vermieter die gleiche Miete verlangen wie beim Vormieter, auch wenn sie mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Vermieter sind also nicht gezwungen, die Miete zu senken.
Bisher galt, dass Vermieter unabhängig vom Mietspiegel elf Prozent der Modernisierungskosten pro Jahr auf die Mieter umlegen dürfen. Die Miete durfte auch über das Niveau des Mietspiegels steigen. Diese Regel gilt auch weiterhin für bestehende Mietverträge.
Bei neuen Mietverträgen ändern sich dagegen die Regeln. Damit der Vermieter nach einem Mieterwechsel die Miete auch künftig noch über das ortsübliche Niveau erhöhen kann, darf die Modernisierung nicht mehr als drei Jahre zurückliegen. Je nach dem, ob die Modernisierung noch während des alten Mietverhältnisses durchgeführt wurde oder in der Zeit, als die Wohnung bereits leer stand, gelten andere Regeln.
Das Mietshaus wurde renoviert, während der Vertrag des Vormieters lief. Die Baumaßnahmen wurden innerhalb eines Zeitraums von drei Jahren vor dem Mieterwechsel durchgeführt. Um die Miete für neue Mieter über das ortsübliche Niveau anheben zu können, kann der Vermieter zwischen zwei Verfahren wählen.
Der Vermieter ermittelt die ortsübliche Miete ohne den bereits vom alten Mieter verlangten Modernisierungszuschlag. Danach passt er die Miete auf eine Höhe von zehn Prozent über dem ortsüblichen Niveau an. Abschließend addiert er dazu pro Jahr elf Prozent der Modernisierungskosten.
Falls modernisiert wird, wenn der alte Mieter bereits ausgezogen ist und die Wohnung leer steht, gilt diese Variante ebenfalls. „Die erste Variante lohnt sich insbesondere dann, wenn die Miete aus dem alten Mietverhältnis vor der Modernisierung nicht höher als die aktuelle ortsübliche Vergleichsmiete war“, sagt Roland Maria Schäfer, Rechtsanwalt der Kanzlei GTW in Düsseldorf.
Der Vermieter übernimmt die bisherige Miete inklusive des von dem alten Mieter verlangten Modernisierungszuschlags. Er darf die Miete des Mieters aber nicht zusätzlich auf ein Niveau von zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete anheben. Lag die Miete des alten Mietverhältnisses über der Vergleichsmiete und wurde bereits eine Mieterhöhung wegen Modernisierung vorgenommen, lohne sich eher diese zweite Variante, sagt Rechtsanwalt Roland Maria Schäfer von der Kanzlei GTW.
Ausgenommen von der Mietpreisbremse sind umfassende Modernisierungen, die üblicherweise durchgeführt werden, wenn die betreffende Wohnung leer steht. Laut Gesetzentwurf sind Modernisierungen dann umfassend, wenn sie mindestens einem Drittel der Kosten entsprechen, die bei einem Neubau der Wohnung anfielen. Teure Luxussanierungen, verbunden mit stark steigenden Mieten, wären demnach für Vermieter deutlich lukrativer als preiswerte Modernisierungen mit Augenmaß.
Auch bei neuen Staffelmietverträgen, bei denen die Miete sukzessive in vorher vereinbarten Stufen Jahr für Jahr steigt, greift die Mietpreisbremse. Die Staffelmiete darf demnach nicht mehr als zehn Prozent über dem ortsüblichen Niveau liegen. Für eine bereits erreichte Staffel gilt Bestandsschutz, auch wenn sie mehr als zehn Prozent über dem Wert des Mietspiegels liegt.
Für Indexmietverträge, deren Mietentwicklung an den amtlichen Verbraucherpreisindex gebunden ist, gilt:
- Für die Ausgangsmiete gilt das Limit der Mietpreisbremse von maximal zehn Prozent über dem Mietspiegel;
- für alle weiteren Mieterhöhungen ist der Verbraucherpreisindex maßgebend – unabhängig vom Mietspiegel.
Vermieter sind verpflichtet, den Mieter mit allen Informationen zu versorgen, die es ihm ermöglichen, das korrekte ortsübliche Niveau für die betreffende Wohnung zu ermitteln. Damit sind nicht Daten des öffentlich zugänglichen Mietspiegels gemeint, sondern Informationen zum Mietshaus, über die nur der Eigentümer verfügt. Dazu zählen beispielsweise das Baujahr oder besondere Ausstattungsmerkmale, die Einfluss auf den Wert im Mietspiegel haben, etwa Parkettboden oder ein frisch modernisiertes Bad.
Zahlt der Mieter mehr als laut Gesetzentwurf zulässig wäre, ohne dies zu beanstanden, kann er die zu viel gezahlte Miete nicht nachträglich zurückverlangen. Geld zurück gibt es, wenn er die Miethöhe zunächst beanstandet und dies mit Fakten begründet hat, etwa mit den Werten aus dem Mietspiegel. Mieter können nur die Mieten drücken, die fällig werden, nachdem sie die Miethöhe beanstandet haben. Sie sollten sich daher schon vor Abschluss eines Mietvertrags im Mietspiegel der Gemeinde über die ortsübliche Vergleichsmiete informieren.
Stand: 24.03.2014; Autoren: Martin Gerth, Max Haerder
- Für private Mietimmobilien müssen Mieter dem Makler maximal 2,38 Nettokaltmieten inklusive Steuer zahlen. Diese Beschränkung ist gesetzlich geregelt. Bietet der Eigentümer oder Verwalter einer Immobilie diese selbst zur Miete an, darf er keine Provision verlangen. In den meisten Gegenden müssen Mieter den Makler bislang allein zahlen.
Nach dem geplanten Mietrechtsnovellierungsgesetz soll sich das ändern. Die Regierung will das Prinzip einführen: „Wer bestellt, der bezahlt.“ Damit müssten voraussichtlich von 2015 an meist Vermieter die Provision übernehmen, da sie den Makler beauftragen. Laut Gesetzentwurf dürfen Makler von Mietinteressenten „kein Entgelt fordern, sich versprechen lassen oder annehmen“ – es sei denn, der Wohnungssuchende hat den Makler schriftlich beauftragt. Regelungen, mit denen Vermieter die Provision doch auf den Mieter abwälzen, sollen unwirksam sein.
