Wirtschaft im Weitwinkel

Der deutsche Wohnungsmarkt läuft langsam heiß

Die Preise für Häuser und Wohnungen steigen kontinuierlich. So kräftig, dass wir inzwischen eine Übertreibung im deutschen Markt aufbauen. Wenn das so weitergeht, ist eine markante Korrektur kaum zu vermeiden.

Wo es bis 2030 in Deutschland noch teurer wird
Platz 15: BremenIn mehr als 80 Prozent der deutschen Großstädte haben sich die Preise für Wohnungen und Häuser in den vergangenen zehn Jahren nach oben entwickelt. Dazu hat vor allem die Urbanisierung beigetragen. Nach einer Auswertung der Postbank wird es in Bremen in Zukunft auch so weiter gehen. In den folgenden Städten wird es sogar noch teurer. Bevölkerungsentwicklung inkl. Flüchtlingsprognose bis 2030*: + 0,48 Prozent Bevölkerungsbedingte Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen bis 2030**: + 0,21 Prozent * Annahme: Von 2015 bis 2030 migrieren 1 Million Flüchtlinge in die Bundesrepublik (Bleiberecht inkl. Familienzuzug); die Verteilung der Flüchtlinge auf die Bundesländer erfolgt nach dem Königsteiner Schlüssel, innerhalb der Bundesländer nach Bevölkerungsanteilen. * Prognostizierte Preisentwicklung auf Basis der angenommenen Bevölkerungsentwicklung inkl. Flüchtlingszuzug; Veränderungen des Verkaufspreises in Euro pro Quadratmeter. Quelle: Postbank Quelle: dpa
Platz 14: KölnAuch in Köln werden die Preise steigen. Insgesamt werden sich in den kommenden 15 Jahren sich Städte und Regionen sehr unterschiedlich entwickeln: Weniger als die Hälfte der Städte werden noch wachsen, trotz Flüchtlingszuzug. Und: Die Bevölkerungsentwicklung einer Stadt und die Preise am Immobilienmarkt hängen eng zusammen, wie die Studie der Postbank zeigt. Bevölkerungsentwicklung inkl. Flüchtlingsprognose: + 1,22 Prozent Bevölkerungsbedingte Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen: + 3,38 Prozent Quelle: dpa
Platz 13: LeipzigIn vielen Städten mildern neue Mitbürger, denen nach dem Asylverfahren ein Bleiberecht und damit eine Perspektive gewährt werden, den Bevölkerungsrückgang zumindest ab. Vor allem der Osten kann vom Zuzug durch Flüchtlinge profitieren, während er in prosperierenden Städten Engpässe auf dem Immobilienmarkt noch verstärken wird. Bevölkerungsentwicklung inkl. Flüchtlingsprognose: + 1,38 Prozent Bevölkerungsbedingte Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen: + 3,40 Prozent Quelle: dpa
Platz 12: DresdenDer Studie liegt die Annahme zugrunde, dass bis 2030 insgesamt etwa eine Million Menschen zuwandern – und der Zuzug damit etwa der Zahl der Flüchtlinge entspricht, die im Jahr 2015 ins Land kam. Die gegenwärtige Verteilung auf die Bundesländer nach dem Königsteiner Schlüssel wird fortgeschrieben, innerhalb der Länder wird eine Aufteilung auf Städte nach Bevölkerungsanteilen angenommen. Bevölkerungsentwicklung inkl. Flüchtlingsprognose: + 1,57 Prozent Bevölkerungsbedingte Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen: + 4,06 Prozent Quelle: dpa
Platz 11: MünchenGrund für die erhöhte Wohnflächennachfrage in Städten wie München sind die steigende Anzahl von Haushalten, insbesondere Single-Haushalten, sowie der Wunsch nach mehr Wohnraum. „Der steigende Wohnflächenbedarf wird vor allem die Nachfrage nach Eigentumswohnungen ankurbeln“, erklärt Postbank-Experte Dieter Pfeiffenberger. Bevölkerungsentwicklung inkl. Flüchtlingsprognose: + 1,58 Prozent Bevölkerungsbedingte Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen: + 4,39 Prozent Quelle: dpa
Platz 10: AaachenDie Preisstürze in den schrumpfenden Städten hingegen werden der Studie zufolge wahrscheinlich durch einen weiteren Trend abgemildert – nämlich durch die steigende Wohnflächennachfrage. Bevölkerungs-entwicklung inkl. Flüchtlingsprognose: + 2,06 Prozent Bevölkerungsbedingte Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen: + 6,33 Prozent Quelle: dpa
Platz 9: DüsseldorfIn allen 36 untersuchten Städten sind die Immobiliengrößen pro Haushalt in den vergangenen zehn Jahren gestiegen. Wurde im Jahr 2005 noch auf 71,8 Quadratmetern gewohnt, sind es jetzt im Schnitt 73,3 Quadratmeter. Bis 2030 wird die Wohnflächennachfrage in drei Viertel der untersuchten Städte weiter steigen, prognostiziert die Studie. Bevölkerungsentwicklung inkl. Flüchtlingsprognose: + 2,18 Prozent Bevölkerungsbedingte Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen: + 6,74 Prozent Quelle: dpa

Am Wohnungsmarkt hat sich der kräftige Preisauftrieb des vergangenen Jahres auch im ersten Quartal 2016 weiter fortgesetzt. Die Preise für Wohneigentum stiegen auf Jahresbasis um 4,7 Prozent, die Wachstumsrate bei Mehrfamilienhäusern fiel mit 8,0 Prozent sogar noch deutlich höher aus.

In den Metropolen hat sich der zwischenzeitlich abgekühlte Preisauftrieb wieder beschleunigt. Im Auftaktquartal verteuerten sich hier Eigentumswohnungen gegenüber dem Vorjahr um rund neun Prozent. Damit kosten neu gebaute Wohnungen in den sieben größten deutschen Städten jetzt im Durchschnitt zwischen 3.800 Euro je Quadratmeter in Köln und 6.900 Euro je Quadratmeter in München.

Weder die bereits kräftig gestiegenen Preise noch die spürbare Ausweitung des Wohnungsbaus konnten den Preisauftrieb bislang dämpfen.

Für diese Entwicklung sind im Wesentlichen vier Ursachen maßgeblich:

Stefan Bielmeier Quelle: Presse

Erstens die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen für den Wohnungsmarkt sind so gut wie selten zuvor.

Zweitens machen niedrige Zinsen den Wohnungskauf für Eigennutzer attraktiv. Denn die alternativ zu zahlende Miete deckt nicht nur die Zinsen einer Kaufpreisfinanzierung, sondern auch große Teile der Tilgung ab. Außerhalb der ganz teuren Städte ist die Miete oft sogar höher als die Finanzierungsrate.

Drittens sind die erzielbaren Mietrenditen am Wohnungsmarkt trotz eines Rückgangs in den letzten Quartalen für Anleger weiterhin eine attraktive Alternative zum Anleihemarkt.

Und viertens ist das Wohnungsangebot nach wie vor knapp, weil die gestiegenen Fertigstellungszahlen – 2015 dürften es rund 260.000 gewesen sein – nicht ausreichen, um den auf 400.000 Einheiten geschätzten jährlichen Wohnungsbedarf zu decken.

Ein Viertel mehr Immobilienkredite

Die hohe Wohnungsnachfrage schlägt sich einer lebhaften Kreditaufnahme nieder. Das Finanzierungsneugeschäft liegt mit derzeit rund 20 Milliarden Euro pro Monat ausgereichter Hypotheken rund ein Viertel oberhalb des in den letzten Jahren zu beobachtenden Niveaus von rund 16 Milliarden Euro. Dadurch legt das ausstehende Volumen an Wohnungskrediten mit etwa 3,5 Prozent jährlich derzeit relativ kräftig zu. Dank der recht hohen Einkommenszuwächse hält sich die relative Verschuldung der privaten Haushalte stabil bei rund 85 Prozent des verfügbaren Einkommens.

Die relativ niedrige Verschuldung und die stabile Einkommensentwicklung der privaten Haushalte lassen aber zunehmend die Banken unvorsichtiger werden. Der zunehmend stärkere Wettbewerb und der Versuch einiger Banken, durch relativ aggressive Konditionen Marktanteile zu vergrößern, führten in den letzten Monaten zu einem Anstieg der Beleihungswerte. Dies ist aus struktureller Sicht für den Bankensektor sicherlich eine eher unerfreuliche Entwicklung.

Zudem wird mit zunehmender Tendenz am Bedarf vorbei gebaut. So liegt zwar der Bedarf weiterhin über der Zahl der neugebauten Wohnungen. Aber das Angebot steigt in einem anderen Preissegment als die Nachfrage. So steigt die Nachfrage insbesondere im unteren bis mittleren Preissegment. Währenddessen wird aber vor allem im mittleren bis hohen Preissegment Wohnungen gebaut. Damit ergibt sich mit der Zeit ein unausgeglichener Markt, obwohl insgesamt nicht ausreichend Wohnungen fertiggestellt werden.

Wohnen in Deutschland 2045

Das Bild des deutschen Wohnungsmarktes ist zunehmend ambivalent. Einerseits ist das Preisniveau insbesondere in den gefragten Groß- und Universitätsstädten in Relation zu den Wohnungsmieten schon sehr hoch. Zudem entwickelt sich langsam ein Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage. Andererseits ist der Wohnungskauf derzeit so erschwinglich wie selten zuvor. Die laufenden Finanzierungsraten sind dank der niedrigen Zinsen nicht nur absolut gesehen niedriger als in der Vergangenheit, sie weisen zudem eine sehr günstige Relation zur Miete einer vergleichbaren Immobilie auf. Jedoch gibt es auch erste Anzeichen, dass sich die Qualität der Kredite verschlechtert.

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