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Wirtschaft im Weitwinkel

Steigen mit den Krediten auch die Risiken?

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Gefährliche Kombination

Die Kaufpreise ziehen stärker als die Mieten an und lassen auf diese Weise die Mietrenditen sinken. Für Investoren, die damit nicht zufrieden sind, bieten sich zwei Möglichkeiten: Entweder können risikoreichere Objekte, etwa in schwächeren Lagen, mit Renovierungsbedarf oder mit Leerstandsproblemen, gekauft werden. Oder der „Leverage“, also der Fremdmitteleinsatz, kann heraufgesetzt werden. Beides findet auch gegenwärtig statt. Für die hochgradig regulierten Banken sind riskantere Projekte allerdings nur eingeschränkt interessant. Aber sie können sich, wenn sie weiter am florierenden Immobilienmarkt partizipieren wollen, den sinkenden Margen und steigenden Beleihungsausläufen auch nicht entziehen.

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Allerdings dürften die Finanzierungsrisiken heute besser verkraftbar sein. Banken finanzieren bei Gewerbeobjekten nicht mehr als zwei Drittel des Wertes, sodass ein ordentlicher Verlustpuffer besteht. Zudem müssen sie höhere Eigenmittel vorhalten. Höhere Risiken können dagegen bei alternativen Kapitalgebern platziert werden, etwa auf dem wachsenden Markt für „Private Equity“. Verluste schmerzen diese Kapitalgeber zwar auch, aber sie treffen nicht die Banken. Ohnehin finanzieren viele Investoren Gewerbeimmobilien heute stärker mit Eigenkapital. Zwar kann die Anlagesumme durch Kreditaufnahme deutlich erhöht werden. Das löst aber nicht das Anlageproblem, denn die gesuchten Objekte sind in Deutschland aufgrund des hohen Investoreninteresses ohnehin schon knapp.

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Es wäre naiv zu glauben, dass der boomende deutsche Immobilienmarkt und die historisch niedrigen Zinsen nicht zu steigenden Finanzierungsrisiken führen. Die verfügbaren Informationen legen aber auch nahe, dass sich riskante Übertreibungen in der Finanzierung von Gewerbeimmobilien bislang nicht in dem Maße wie vor der Finanzmarktkrise abzeichnen.

Immobilien



Bei Eigenheimfinanzierungen ist das Schadenspotenzial aufgrund der moderaten Verschuldung der privaten Haushalte überschaubar. Zudem ist der Gesetzgeber dabei, die Weichen für den Einsatz makroprudenzieller Instrumente in Deutschland zu stellen, mit denen die Finanzaufsicht bei Bedarf Risikolimite wie Beleihungsobergrenzen vorgeben kann. Daraus wird deutlich, dass erstens die Sensibilität gegenüber Risiken am Immobilienmarkt zugenommen hat und zweitens beizeiten Maßnahmen ergriffen werden.

Beides ist notwendig, denn rasch steigende Immobilienpreise und zunehmende Risiken in der Finanzierung von Immobilien sind eine gefährliche Kombination. Insgesamt ist das Risiko im deutschen Immobilienmarkt also gestiegen. Jedoch ist das absolute Risikoniveau weiterhin überschaubar.

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